酒店式[JiuDianShi]公寓[GongYu]最适合谁？

　　一样的名字，实际性质、贷款要求完全不一样。

　　文：田苗苗 图：

　　酒店式[JiuDianShi]公寓[GongYu]，户型小总价低、全装修更省心、不限购不限贷……看起来好处真不少，但是如果想要买来住，要考虑的当然不止这么多。

　　1、这些房都叫酒店式[JiuDianShi]公寓[GongYu]

　　酒店式[JiuDianShi]公寓[GongYu]、公寓[GongYu]式酒店、公寓[GongYu]式办公、SOHO、LOFT……光是这些名字，就让人越听越糊涂。它们其实有明确的区别，售楼处、中介公司却不会告诉你这么多。

　　2012年7月，上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局针对限购限贷对酒店式[JiuDianShi]公寓[GongYu]、公寓[GongYu]式酒店、公寓[GongYu]式办公楼做了界定（见下表）。

　　是住宅[ZhuZhai]还是商业[ShangYe]？

　　“酒店式[JiuDianShi]公寓[GongYu]”是一种笼统的叫法：小户型、低总价、精装修的商业[ShangYe]办公楼，通常都被叫成酒店式[JiuDianShi]公寓[GongYu]，面积一般在60平方米以下，价格在100万元以内。

　　这种“酒店式[JiuDianShi]公寓[GongYu]”和国家规定的“酒店式[JiuDianShi]公寓[GongYu]”是两回事。按照上海市《关于进一步严格执行房地产市场各项调控政策的通知》，酒店式[JiuDianShi]公寓[GongYu]是能配备酒店式[JiuDianShi]服务的高级公寓[GongYu]，属于住宅[ZhuZhai]，有70年产权。实际上市场上出售的大多数酒店式[JiuDianShi]公寓[GongYu]是办公或商业[ShangYe]性质，仅有40年或50年的产权。

　　怎么判断？最关键标准就是用地性质。

　　用地性质决定了房子的产权性质。商服用地的使用年限是40年，办公和综合用地的使用年限为50年，居住用地是70年。相对应的房子产权年限就分别是40年、50年和70年。

　　在开发定位上，酒店式[JiuDianShi]公寓[GongYu]又可以分成商业[ShangYe]和住宅[ZhuZhai]两用公寓[GongYu]、LOFT、SOHO等。

　　LOFT是指复式结构的商业[ShangYe]住宅[ZhuZhai]两用公寓[GongYu]。这种公寓[GongYu]比较多地出现在商业[ShangYe]办公综合体项目里，面积40平方米至70平方米，层高4.5米，单价比同地段新建住宅[ZhuZhai]高，有的开发商已经做好上下两层的分层，所以实际使用面积一般比产权证上登记的面积大，使用率比较高。

　　如果是SOHO项目，它的功能定位就更倾向于办公用途，或者是既能居住又能办公，适合创业者在创业初期使用。

　　判断你要买的房子是不是限购限贷，就看产权性质。70年产权的住宅[ZhuZhai]是限购限贷的对象，其他产品属于商业[ShangYe]办公性质，政策并不约束购买和限制贷款，不过由于是商业[ShangYe]、办公产权，首付至少要五成，不能用住房公积金申请按揭贷款，商业[ShangYe]贷款不享受优惠利率，最长贷款年限只有10年。

　　2、酒店式[JiuDianShi]公寓[GongYu]适合谁买

　　锦和房产的高级策划经理叶颖代理过多个酒店式[JiuDianShi]公寓[GongYu]项目，根据成交情况，她分析目前买酒店式[JiuDianShi]公寓[GongYu]的人主要有两类：首次买房的年轻购房者、投资者。结合目前限购限贷的规定，前者更适合买酒店式[JiuDianShi]公寓[GongYu]自住。但商业[ShangYe]办公类酒店式[JiuDianShi]公寓[GongYu]不能挂户口，集体户口以及有挂户口需求的买房者最好提前考虑到这一点。当然，这一类房子也不具有学区房属性。

　　首付预算不高，较高收入者

　　如果没有限购限贷的政策，刚性需求者通常的做法是：先买一套小户型住宅[ZhuZhai]住着，将来家庭人口增加了，收入、首付能力也都增加了，再把小房子卖了，买套大房子改善居住条件。这属于量力而行、有步骤地改善住房。但是根据限购限贷政策，只要曾经贷款买过住宅[ZhuZhai]，将来不论第一套住宅[ZhuZhai]卖不卖掉，再次买房的首付至少六成，利率也比基本利率上浮10%。

　　按这种情况，如果从结婚购买第一套小户型开始计算，最多5年以后，由于生育孩子等原因，家庭人口增加，换大房子的需要就开始变得急迫。我们以50平方米、买入单价2万元的一房一厅换90平方米、买入单价2万元的两室两厅来计算（同等条件下面积小的房子单价更高，在预算有限的情况下，不排除为面积等因素放弃较好地段迁去更远的地方，但5年内房价涨幅较难估算），买一房一厅首付是30万元，假定5年内房价涨幅平均每年8%，5年后这套房子售价136万元，卖掉以后除去未还清的贷款，到手的卖房款还剩60万元左右，而要买180万元的房子，至少首付108万元。

　　结果是，在这5年中要完成50万元左右的资金积累用于换房，同时，每月还贷至少4000元，还要为生育准备一笔钱。由于第二套房至少六成首付，换房的压力很大。

　　如果第一次买房买商办性质的酒店式[JiuDianShi]公寓[GongYu]，就能解决这个问题：第一次买的是商业[ShangYe]性质的房子，第二次买房再买住宅[ZhuZhai]，仍然可以享受首付三成、贷款利率优惠等首次买房的优惠。

　　被限制买房者

　　外地户籍的人在京沪广深买房，大多也被限购政策限制。即使缴税满一年，单身人士仍然不能购买住宅[ZhuZhai]，但这些人又确实有买房结婚安顿下来的需求。这时，不在限购范围内的商业[ShangYe]产权的酒店式[JiuDianShi]公寓[GongYu]就可以作为一个退而求其次的选择。

　　上海华燕置业市场研究部发布的2012年2季度酒店式[JiuDianShi]公寓[GongYu]成交前十名的数据显示，目前上海市热销的酒店式[JiuDianShi]公寓[GongYu]集中于外环外和郊区，单价1万元左右。

　　酒店式[JiuDianShi]公寓[GongYu]一般面积在40平方米至70平方米，总价可以控制在100万元以内。按照一室一厅，总价60万元计算，首付五成，商业[ShangYe]贷款30万元，按揭10年，按照1.1倍利率等额本息计算，月还款3500元左右。税后收入在五六千元的还是可以承受的，如果以家庭为单位，负担更小。

　　同样首付30万元，可以在中外环间买一套总价80万元左右，不到40平方米的老工房，月还款4500元左右（首付四成）；也可以在外郊环比如嘉定新城，首付三成买一套总价100万元，70平方米左右的两居室，月还款5500元左右（都按首套房优惠利率、组合贷款、按揭15年计算）。

　　3、如果既想买房还想创业

　　商业[ShangYe]、办公类的酒店式[JiuDianShi]公寓[GongYu]都可以用于注册公司。这比在住宅[ZhuZhai]楼里开公司更方便—各地对工商注册的规定几乎都在控制这种做法：北京市规定，要把居住用房改成商业[ShangYe]用途，必须有邻居的签字同意，并获得居委会的批准；上海的更麻烦，不允许擅自把居住用房改成商业[ShangYe]用途，允许改变的除了要经利害关系业主的同意外，还必须向房屋保障、规划和土地、消防等部门办理行政审批手续。

　　LOFT产品比较实惠，有赠送面积，4.5米甚至5.5米的层高可以一层当两层用，如果产证面积40平方米，一般可有60平方米供使用。叶颖提醒，这类物业最好购买全装修房，中间层的楼板浇筑技术含量比较高，如果自己装修一来花费高，二来质量和效果不一定能达到样板房的效果。开发商已经有了比较成熟的装修经验，集体采购也能拿到更便宜的价格。

　　SOHO的办公和居住一体化更适合初期创业人群，。这几年出让的土地中，纯住宅[ZhuZhai]用地很少，大部分都是包含商业[ShangYe]、办公和住宅[ZhuZhai]的综合性用地。外郊环办公产品市场需求有限，为了促进销售，开发商往往把这一类产品分割成小套型的公寓[GongYu]式办公楼，加上居住概念来促进销售。叶颖说，SOHO项目的样板房通常会做两套，一套办公，一套居住。看着是两种功能的房子，实际上户型没有太大差异，业主可以按照自己的需求调整。购买时要考虑到邻居可能多是创业类小公司，人群比较杂，高峰时段电梯拥挤，不太适合纯自住。如果创业者想自用，最好考察一下物业或附近能否提供完备的商务设施，比如打印复印设施、商务会谈场所等，小公司草创阶段这类设施很必要。

　　产权70年的酒店式[JiuDianShi]公寓[GongYu]其实就是小户型的住宅[ZhuZhai]产品，买它和买普通住宅[ZhuZhai]没有区别。优点是可以挂户口、使用公积金贷款，缺点是受制于限购限贷政策。而且这种小户型的单价是住宅[ZhuZhai]类型里最贵的，要比同等地段商住类型的酒店式[JiuDianShi]公寓[GongYu]贵很多，价格上没什么优势。

　　4、购买前的提醒

　　要求看这些证

　　在购买商品房时，可以要求开发商出示建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地批准书、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等政府批准文件。这些文件都会显示建造房子的这块土地的规划性质、土地用途、土地使用年限、建造的房屋类型、房屋用途等，这些信息都能帮你判断土地用途和房子的产权性质。

　　使用成本是住宅[ZhuZhai]的2倍

　　问清是否有煤气，水电费及宽带费用按照商业[ShangYe]还是民用标准收取；由哪家物业管理公司管理，能提供什么服务，物业费多少。商住类型的酒店式[JiuDianShi]公寓[GongYu]日常使用成本要比普通住宅[ZhuZhai]高。这类物业一般没有煤气入户，水电费按照商业[ShangYe]价格收取，一般是民用价格的1.5倍。物业费通常比较贵，每平方米收费5至10元，是一般住宅[ZhuZhai]的2倍以上。

　　酒店式[JiuDianShi]公寓[GongYu]多数是小户型，不会大规模建造，通常只有一两幢，每幢楼里房子套数多。业主中投资者多，商住两用也会造成居住和办公混杂，物业管理难度比普通住宅[ZhuZhai]大，实际上能达到“酒店式[JiuDianShi]的服务，公寓[GongYu]化的管理”的很少。聘请正规的酒店管理公司成本更高，住户大多不愿意承担，因此大部分物业管理方都不是酒店管理公司，物业管理上也仅能做到基础保洁、公共设施维护等常规服务。

　　是否适合居住

　　有没有阳台可供晾晒、周围交通是否方便，配套设施能不能保证基本生活需要，如果现在配套不成熟，那未来规划怎么样，多久能实现。这些问题都直接决定你以后住在这里，日常生活是轻松还是麻烦重重。

　　小区业主论坛最好去看看，如果这幢房子内部和周围环境有影响居住生活的问题，已经入住的业主多数会在论坛上反映。

　　判断增值潜力

　　买酒店式[JiuDianShi]公寓[GongYu]住，主要是作为过渡的选择，所以在满足现阶段居住需求之外，如果多考虑一些升值因素，第二次买房的首付压力还会小一些。

　　酒店式[JiuDianShi]公寓[GongYu]由于是商业[ShangYe]产权，交易税费比住宅[ZhuZhai]高不少，在二手房市场的买卖行情并不好。目前上海、北京的酒店式[JiuDianShi]公寓[GongYu]的供应量不断增加，未来供应量还会继续增长。如果是位置偏僻，新房供应量巨大的地段，供过于求的可能性就大，二手酒店式[JiuDianShi]公寓[GongYu]的再次出售也比较困难。

　　如果想长期持有，还要考虑年回报率。这就要看酒店式[JiuDianShi]公寓[GongYu]周边是否存在足够有能力并愿意付较高房租的人群，酒店式[JiuDianShi]公寓[GongYu]的服务是不是明显更好，周围有多少类似产品，有什么竞争优势。愿意住酒店式[JiuDianShi]公寓[GongYu]的租客收入较高，对房屋品质的要求也高，附近有高科技产业园区、较多的甲级办公楼的酒店式[JiuDianShi]公寓[GongYu]出租情况会比较好—扣除物业管理费，年出租回报率能达到3%。

　　了解卖房税费

　　商住型酒店式[JiuDianShi]公寓[GongYu]的出售税费比普通住宅[ZhuZhai]高得多。其中营业税、土地增值税、所得税、房产税的征收力度最大，计算下来大约增值部分的30%至40%将用于缴税。所以不少人在出售酒店式[JiuDianShi]公寓[GongYu]时要求买家承担全部税费，也有中介建议做低房价来避税。但是做低房价属于违规操作，有一定的法律风险。

　　（立超商业[ShangYe]地产执行董事刘科提供咨询协助）

　　Tips

　　商服用地：商业[ShangYe]、金融业、餐饮旅馆业及其他经营性服务业建筑及其相应附属设施用地。