王泠一

　　每个业主特别是新建小区[XiaoQu]的业主，都或多或少地缴纳过住宅专项维修[WeiXiu]资金（以下简称“住房[ZhuFang]维修[WeiXiu]金”），以便用于日后小区[XiaoQu]房屋的“养老”和“治病”。但目前全国累计住房[ZhuFang]维修[WeiXiu]金金额到底有多少，还没有权威部门的统一数据。

　　据《中国青年报》报道，现在有17个城市的住房[ZhuFang]维修[WeiXiu]金总额累计已超过1000亿元。截至今年6月30日，北京市累计归集维修[WeiXiu]资金314.93亿元，上海市累计归集超过290亿元，深圳67亿元，广州58亿元……问题是，这项日益见涨的权益资金，到底应该如何使用、如何查询、如何监管？

　　其实从如何使用的角度来看，新建小区[XiaoQu]往往有条款很严格的合同。如笔者参观过的不少北京新建小区[XiaoQu]，就规定了经费使用的九个流程：“第一步，小区[XiaoQu]物业公司就需要维修[WeiXiu]的项目向业委会提出报告，业委会讨论是否应使用维修[WeiXiu]资金。第二步，业委会认为该项目确需动用维修[WeiXiu]资金后，由物业公司把项目报送至区建委指定的鉴定中心审核……”2009年底，首都还颁布了《北京市住宅专项维修[WeiXiu]资金管理办法》，而上海、天津、深圳、广州等城市，也有类似的政府性法规出台。

　　条款清晰是一回事，能否有效率地执行却是另一回事。在这些政府性法规出台后的几年里，业主们发现哪怕动用一笔数额不大的资金，程序往往都非常繁琐。而不少物业公司，对于“三分之二业主签字同意”才能使用经费的条款更是一筹莫展，称其难度不亚于人口普查和治理群租。笔者邻近居住小区[XiaoQu]就有这么一个案例：某楼落地门框被快递员不慎撞坏，该楼业主提出动用住房[ZhuFang]维修[WeiXiu]金约2000元更换被损门框，但小区[XiaoQu]其他居民楼的多数业主认为应由快递员或快递公司赔偿，快递员则因没有摄像证据而拒绝承认；最后，出于夜间安全考虑，该楼业主不得不集资自行解决，但从此却对小区[XiaoQu]的任何维修[WeiXiu]需求一律投反对票……

　　这样下去，除了邻里有失和谐之外，还多了另外一个问题资金剩余后的增值部分如何处理？是投入分配还是转入小区[XiaoQu]的住房[ZhuFang]维修[WeiXiu]金盘子？再进一步的话，如何让其增值？是否必须通过经营实现增值？如果发生经营性亏损如何对业主交待？由于各大城市累计的住房[ZhuFang]维修[WeiXiu]金规模还在不断增长，其安全性理应受到重视。笔者最近在首尔考察了城市管理项目，发现其成熟社区的经验有可取之处：

　　首先，作出是否合适动用住房[ZhuFang]维修[WeiXiu]金判断的，不是非专业的“小区[XiaoQu]三分之二居民”，而是小区[XiaoQu]或几个小区[XiaoQu]联合聘请的专业住宅维修[WeiXiu]工程师，紧急时其判断依据维修[WeiXiu]后再公示。不过，当地居民往往习惯尊重专业人士的意见，包括具体定价。

　　其次，尽可能地控制物业公司的数量，并保证物业公司管理楼宇的相应规模。这是为了提升管理效率、统一服务标准、合理打造品牌，同时也能提高收益率。政府不允许建设好一个楼盘就自行成立一个物业公司，而是制定较高的物业公司成立资质。居住小区[XiaoQu]形成前，业主大会对相关物业公司服务方案进行投票、揭标。中标后的物业公司有明示的工资、成本、核算等财务制度，并实行第三方审计。

　　第三，住房[ZhuFang]维修[WeiXiu]金为专用资金，禁止从事或补助经营性活动。一般固定某家银行以积累定期利息，也不允许转换成外汇；并由专业审计机构定期公开信息。根据物价，住房[ZhuFang]维修[WeiXiu]金等收费项目会有所调整；通常四年一轮，和工资一起调整。

　　当然，以成熟社区为主的首尔，不像成长型的中国城市社区，会在短时间内积累巨额住房[ZhuFang]维修[WeiXiu]金款项。但是，删繁就简的程序、相信专业的习惯和明确严格的禁令，是保证住房[ZhuFang]维修[WeiXiu]金不成为 “糊涂账”的前提。而正在加快智慧城市建设的上海，应该更有办法运用金融信息化手段来防范风险、增加透明和实施有效监管。

　　（作者为上海社会科学院《上海民生发展报告》主编）