楼市[LouShi]统销售旺季“金九银十”即将拉开帷幕。开盘量上涨、看房人增多，一些区域回暖趋势明显。但与此同时，楼市[LouShi]政策调控[DiaoKong]仍未放松，购房者观望情绪依旧浓郁。专家指出，“金九银十”能否如期而至，仍然存在着较大变数。

　　“金九银十”临近楼市[LouShi]暗潮涌动

　　中原地产市场部高级区域总监朱庆江说，一般来说，进入九月份后，受心态等因素影响，会有更多刚性需求[XuQiu]和改善性需求[XuQiu]入市，拉动房地产市场的销量和价格，从而有了楼市[LouShi]“金九银十”一说。

　　记者在采访中了解到，从今年5月份开始，楼市[LouShi]局部出现回暖迹象，成交量和成交价格都有止跌反弹的迹象。业内分析，这主要受楼盘促销力度加大和刚性需求[XuQiu]集中入市影响，与楼市[LouShi]传统旺季即将到来也有一定关系。

　　中国指数研究院数据显示，今年7月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8717元／平方米，其中，70个城市环比上涨，30个城市环比下跌。

　　搜房网数据监控中心统计，预计9月天津[TianJin]有43个项目开盘，数量环比增加95.45%，这些项目中，大部分是纯新盘。天津[TianJin]一家大型房地产开发公司，甚至出现人力资源经理晚上在建筑工地当监工的情况。搜房网楼市[LouShi]分析师郑晓丽认为：“新盘集中入市，反映出开发商对楼市[LouShi]"金九银十"有信心。”

　　观望气氛依旧浓郁楼市[LouShi]持续回暖乏力

　　记者采访发现，虽然开发商大打“促销牌”吸引客户，但实际成交量并未呈现持续上涨态势。

　　据搜房网数据监控中心统计，天津[TianJin]8月打折优惠楼盘共335个，较7月增长0.90%，同比2011年8月份244个优惠楼盘，增长了37.30%。但在刚刚过去的一周内，天津[TianJin]新建商品住宅成交量依旧小幅下跌。

　　在天津[TianJin]市一家事业单位工作的李先生春节后就一直在关注楼市[LouShi]，虽然看到多家房企促销，但一直没有出手。他告诉记者，“楼市[LouShi]调控[DiaoKong]没有放松，房价不会出现大涨。与其盲目买房，不如再观察一下。”

　　“限”字当道的环境下，各地大多坚决执行调控[DiaoKong]政策，也极大遏制了投资炒房行为。记者从各家银行了解到，目前贷款利率依旧执行首套普通住房首付款最低三成，二套房首付款最低六成、利率不低于基准利率1.1倍的标准。

　　天津[TianJin]财经大学经济学院副院长丛屹说，三方面原因让“开发商的日子不好过”。一是调控[DiaoKong]政策不放松，投资投机需求[XuQiu]难以入市；二是房地产行业融资难度加大，开发商急于降价促销回笼资金；三是更多消费者选择继续观望，改善性需求[XuQiu]也延缓了入市时间。“照此势头发展下去，热销涨价只能是个案，楼市[LouShi]整体回暖几乎不可能。”

　　供需结构下楼市[LouShi]难有大变动

　　天津[TianJin]市房地产学会副会长、南开大学房地产金融与法律研究中心主任徐保满说，从根本上讲，房价和销量是由市场供求关系决定的。现在调控[DiaoKong]政策并未放松，投机炒房难以入市，所以楼市[LouShi]在即将到来的九、十月份，难有大的变动。

　　近期，国务院督察组分赴多个地区，调研楼市[LouShi]调控[DiaoKong]政策的执行效果，也表明了政府调控[DiaoKong]楼市[LouShi]的决心。有业内人士表示，随着个别地区成交回暖，楼市[LouShi]又一次进入敏感期，一旦市场成交呈现过热行情，可能引发新一轮的调控[DiaoKong]政策，这也对买卖双方心态产生重要影响，楼市[LouShi]短期内不会有大的波动。

　　我爱我家副总裁胡景晖认为，今年上半年成交回升所依赖的刚性需求[XuQiu]，在连续多个月释放后，已经表现出乏力态势。此外，房价上涨造成的短暂恐慌性购房需求[XuQiu]释放后，更多买房人选择观望。在调控[DiaoKong]政策不放松的背景下，首次置业的刚性需求[XuQiu]，很难独自支撑下半年楼市[LouShi]的继续回暖。

　　中国指数研究院天津[TianJin]分院研究总监钟文辉也表示，随着刚性需求[XuQiu]的逐渐释放，天津[TianJin]楼市[LouShi]下半年成交量或将维持高位。但与此同时，天津[TianJin]住宅市场库存压力巨大，迫于市场的竞争压力，项目价格或将持续出现回落。