限购两年或仅“面上”的深圳[ShenChou]房价跑跌？

深圳[ShenChou]房价走势

　　纵观近两年来，深圳[ShenChou]新房成交均价[JunJia]仍处在“2万元”左右徘徊。自2010年实施限购以来，深圳[ShenChou]房价在“均价[JunJia]”上处于跑跌状态：2010年，深圳[ShenChou]新房成交均价[JunJia]为18954元/平米，而2011年则略涨，为18984元/平米。实际上，躲在“深圳[ShenChou]房产均价[JunJia]”后边的实际售价或会让人大吃一惊。

　　近期前海楼盘开售即定价3万元/平而成功卖出，脱离关内房价，“私自”涨价的情况在2012年成深圳[ShenChou]楼市[LouShi]又一看点。深圳[ShenChou]关内新房成交均价[JunJia]是关外的2倍以上，业内早已耳闻。有研究数据表示，按深圳[ShenChou]新房成交均价[JunJia]从高到低排名，前十名的“高价盘”中约50%的均价[JunJia]在5-10万元/平米，均价[JunJia]最高的超级豪宅“东部华侨城”售价则超过10万元/平方米。

　　近日有报道称，北上广深最贵楼盘均价[JunJia]更是超过10万元/平方米。而且只是单盘多套合计后的均价[JunJia]，在均价[JunJia]的背后还有更多高房价未“浮出水面”，这些高价也让购房者却步于置业计划之外。而合富辉煌首席分析师黎文江指出，大部分网民直观看到的房价是挂牌价、开发商叫价，与实际成交价格有一定差距，属正常现象。

　　而根据搜房网数据监控中心日前统计，上半年深圳[ShenChou]新房成交均价[JunJia]下跌楼盘的比例为31%，持平与涨价的楼盘则占了69%。随着房地产市场调控的深入，保护刚性住房需求得到普遍认同。中央相关部委多次明确支持首套房购房需求，而上调公积金贷款额度正是支持刚性需求者的首套房购房需求。有业内人士指出，刚需大量入市促使楼市[LouShi]回暖，而首套房贷利率松动、深圳[ShenChou]入户政策放松大量刚需获得房票也是使楼市[LouShi]看起来“很火”的重要原因。

　　刚需爆发 深圳[ShenChou]楼市[LouShi]再迎涨势？

　　深圳[ShenChou]住房公积金贷款即将于本月上线，购房刚性需求或将得到再一次爆发。经历了楼市[LouShi]限购两年，在金九银十的传统旺季的背景下，深圳[ShenChou]购房者显得更为“理性”。“刚需一族”在攒足多项条件后，在“金九银十”期间买房成了大概率事件。

　　同时，政策微调不断，中国下半年经济形势不容乐观，通胀压力加大。楼市[LouShi]走势仍处在“政策市”的围城之下，“从目前的形势来看，楼市[LouShi]销量的变化主要取决于房价的调整力度。开发商只有继续降价促销才能争取到‘政策微调’释放出来的刚需购买力。”中国指数研究院华中分院副总经理姚锐说，刚需入市短期内可能会带来一定的成交量。尤其是在“金九”这么关键的季度，开发商必将加大推盘量，产品面加大，刚需选择性加大，必将拉动深圳[ShenChou]楼市[LouShi]的再一次“涨势”。

　　著名经济学家谢国忠表示，降息意在稳增长促增长，客观上也可能使楼市[LouShi]加速回暖，但千万不可误解为降息是一个旨在“挽救”房地产市场的政策转向。此外，在土地出让金不断“缩水”的情况下，政府财政将如何平衡？地方政府松绑调控的动力仍存，未来地方频“微调”可能成为常态。