摘要：

　　国务院派出的8个督察组引发房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]加码猜想。在稳增长和防反弹双重压力下，调控[DiaoKong]向左还是向右？房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]还会不会再出新政？不管是业内还是普通购房者都在关心着。督查[DuCha]组认为，“不必再出台调控[DiaoKong]新政，只要对现有政策[ZhengCe]严格执行，遏制好投机、投资，做好保障房，同时加强督查[DuCha]和约谈，就不会有问题”。

　　

督察组：形势没那么严峻 不必出台调控[DiaoKong]新政导 读：

　　预测| 8部门调控[DiaoKong]专项督查[DuCha]接近尾声 新政或本月出台

　　传闻| 国内楼市储备政策[ZhengCe]之猜想：房产税征收或扩容

　　传闻| 落实已有的调控[DiaoKong]政策[ZhengCe] 限购强化、预售制度微调

　　结论| 国务院督察组：形势没那么严峻 不必出台调控[DiaoKong]新政

　　随着本月6日最后一个督查[DuCha]组结束工作，国务院自7月下旬开始的房地产[FangDiChan]市场调控[DiaoKong]情况专项督查[DuCha]接近尾声。

　　据悉，各个督查[DuCha]组近日陆续回京，督查[DuCha]情况将于近期形成报告并上报国务院。业界普遍认为，未来出台的新政内容和出台时机，将在很大程度上视这份报告而定。

　　督查[DuCha]过后新政出台可能性极大

　　目前中央仍手握数项储备政策[ZhengCe]，包括提高二手房交易税、房产税试点扩容、预售制度微调等。若出台新政，则将在以强化现有政策[ZhengCe]执行为主的同时，推出部分新的调控[DiaoKong]手段，包括问责制等。而新政的出台时机，很有可能避开“金九银十”的交易旺季，在本月内落定。

　　作为近年来规模最大、规格最高的一次督查[DuCha]，本次8个督查[DuCha]组分别由发改委、住建部、国土部、央行、银监会、财政部、国税总局、监察部等8个部门的官员带队。这8个部门均与房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]有着密切关系，若出台国家层面的新政，需要这些部委共同参与。

　　“调研之后出新政”被认为是此前房地产[FangDiChan]市场的惯有动作。多数业内人士认为，此次大规模、高规格的督查[DuCha]过后，新政出台的可能性极大。

　　8月是本轮调控[DiaoKong]最关键一个月

　　结合督查[DuCha]情况，问责制的重启将是最有可能祭出的一招，除了严防地方政府再次“试盘”或明或暗放松调控[DiaoKong]，也不排除根据目标制定和完成情况针对地域采取调控[DiaoKong]措施。

　　对于督查[DuCha]组形成报告并上报的时间安排，业内人士普遍认为，8月很可能成为新政出台的重要窗口。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，8月的市场变化不仅会影响“金九银十”的状况，甚至决定着后半年的房地产[FangDiChan]走向。若本月没有相关政策[ZhengCe]北京中原地产市场研究部总监出台，按照惯例，“金九银十”可能会出现房价上涨难以抑制的情况。

　　他还强调，在国民经济增速放缓的情况下，最近几个月，继续降准、降息的可能性非常大。如果房地产[FangDiChan]政策[ZhengCe]不从严从紧，调控[DiaoKong]效果存在明显降低的可能性。因此，“8月份是本轮调控[DiaoKong]最关键的一个月。”

　　同时，7月的房价数据将在本月中旬出炉，这一数据也将成为新政的重要参考。根据国家统计局的数据，今年6月，全国70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格平均环比小幅上涨，在连续下跌8个月后首次出现正增长。有业内人士认为，若该数据连续两个月保持上涨，新政出台将是“板上钉钉”。

　　始自7月底的国务院各地楼市督查[DuCha]工作已经进入尾声。从目前初步汇总的信息来看，部分地区、部分城市房价反弹，已是不争的事实。由此，关于房地产[FangDiChan]储备政策[ZhengCe]的揣测纷纷。业界普遍认为，未来出台新政内容和出台时机，将在很大程度上视督查[DuCha]报告而定。

　　税收环节：房产税征收扩容

　　房产税征收扩容可以说是当前市场讨论最激烈也是分歧最大的政策[ZhengCe]之一。

　　近日全国30多个省(自治区、直辖市)和计划单列市的地税官员正在开展为期6个月的房产税税基评估集训。此举被认为是在为房地产[FangDiChan]税向全国铺开提供技术和人员储备。财政部部长谢旭人此前在接受采访时也表示，"要稳步推进房产税改革试点，研究制定房产保有、交易环节税收改革方案。"这似乎也印证了房产税试点正在有计划地向全国铺开。

　　财政部财政科学研究所所长贾康表示，在双轨统筹的制度建设里，无法规避的是包含着房产税改革的组成部分。从最高决策层重要会议和管理部门的重要改革文件中都有清晰的表述，要适时扩大房产税试点范围。

　　不过，房产税一旦扩围，能否真正为房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]助力？民间也存在着不同的声音。

　　最强烈的反对者为华远地产(600743,股吧)董事长任志强。他认为，"(开征房产税)长期看只会促使地方政府提高房价。因为所有房产税都是以评估价而不是以购买价计算的。所以，房产税是地方政府税收的重要组成部分，一定要让房价增高，才会增加房产税。"

　　此外，还有观点认为，现阶段我国房产交易过程并不是十分规范，房屋价值评估还有一定难度。由于全国住房信息没有完成联网，很难知道目前我国多套房持有者到底有多少，到底有多少闲置房。另外，我国高达85%以上的房屋自有率，群众能否轻易接受，也是阻碍"普遍征收"的重要因素。

　　对此，北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，我国房地产[FangDiChan]市场是否有足够的供应，将影响对存量房征税所应发挥的效应。他认为，对存量房征税是增加房屋持有成本，能有效抑制投资、投机行为。但是，若房地产[FangDiChan]供应量跟不上，卖方市场仍然占优，房产税则会转化为交易税，这样不仅没有达到应有的效果，也增加了刚需的负担。房地产[FangDiChan]信息只有公开化、透明化，房产税才能真正发挥其应有的作用，缓解供需矛盾。【全文阅读】

　　督查[DuCha]透出的“从严”态度，意味着要严格落实已有的调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]。“限购”政策[ZhengCe]是本轮调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]中的一柄利剑，但也是地方实际操作中容易打擦边球的地方。此前地方对于限购政策[ZhengCe]的微调试探，被认为反成为未来政策[ZhengCe]扩大和改善房地产[FangDiChan]购买限购范围的动力之一。这也体现了中央对于限购“红线”的再次强调。

　　我们注意到，目前所谓最严厉限购政策[ZhengCe]，其执行城市数量为40多个，并非全国都限购，而且部分城市限购区域仅限于城区，范围有限。在实际操作中，有些地方也容易打擦边球。从这个层面看，目前的限购政策[ZhengCe]有进一步完善的空间，限购城市的范围也有扩大空间。

　　特别是，住建部在6月底前完成了40个重点城市个人住房信息系统联网，这将为跨城市“联网限购”提供技术支持。多位参与住建部“全国房地产[FangDiChan]信息联网”工作的人士向媒体表示，在联网技术工作推进的过程中，住建部即探讨和研究了“跨地域实施房地产[FangDiChan]限购政策[ZhengCe]”的可能性，即是在首批联网的40个城市中，挑选主要城市，在一地审核购房者购买资格时，不仅审核其在本地所拥有的房产，亦审核联网城市中拥有房产的情况，对于在联网城市已经拥有住房的购房者，对其在其他联网城市的“非首套”住房购买进行限制。但这一措施目前只是在非正式层面探讨。

　　买卖环节的另一个重要制度“商品房预售制”的存废也是目前在网上热炒话题之一。尽管关于“取消商品房预售制”的传言迅速被澄清，但仍一石激起千层浪。

　　国家统计局数据显示，目前定金及预收款和个人按揭贷款已占到房地产[FangDiChan]开发资金的30%以上，形成了与房企自有资金、银行借款三分天下的局面，是房地产[FangDiChan]企业重要的资金来源。

　　众多网友和消费者表示，预售制违背了“一手交钱，一手交货”的交易原则，引发诸多纠纷和矛盾。多位专家表示，从长远来看，取消商品房预售、改期房销售为现房销售是大势所趋，不过，从目前情况看，骤然取消预售制并不现实。

　　上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍表示，从发达国家来看，商品房的预售制度仍然存在并有其存在的合理性，如建设周期长、资金需求量大等一些客观因素就决定了预售制度的存在。

　　张大伟则称，“如果在目前取消预售制，楼市将会被少数国企及大房企独占，房价不仅不会下调，反而会继续明显上涨。”他表示，在房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]已经影响经济的情况下，政策[ZhengCe]制定部门不太可能冒险出台如此激烈的政策[ZhengCe]。

　　尽管业内一致认为预售制目前暂不会取消，但对于预售制的改革确有必要。

　　姚玲珍表示，在预售的过程中，政府或相关机构可以加强预售管理和规范性。开发商对预售所得资金的使用应该专款专用，按照工程的进度用于项目，而不是随意用于拿地；此外，在预售的条款和信息披露方面可以加强管理。

　　专家同时表示，随着楼市调控[DiaoKong]深入，房地产[FangDiChan]行业进入调整期，应在此“窗口期”，对预售制进行“大改”，即将一次性付款逐渐改为同期房建设进度基本相适应的分期付款，逐步降低预售制带来的高杠杆效应。【全文阅读?】

　　国务院派出的8个督察组引发房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]加码猜想。在稳增长和防反弹双重压力下，调控[DiaoKong]向左还是向右？

　　房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]还会不会再出新政？在国务院派出的8个督查[DuCha]组陆续回京述职后，房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]走向再成业界关注焦点。针对5-6月间北京等部分城市出现的一波房价反弹行情，7月下旬，由国家发改委、住建部、国土部等8个房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]相关部门各派一名副部级官员担任组长，同时抽调相关对口司局级官员成立督查[DuCha]组，奔赴北京、天津等16省市，就房价走势展开摸底调研。

　　据悉，督查[DuCha]组除了对房价波动表示关切外，还将各地房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]落实情况作为一项重要检查内容。

　　根据以往经验，国务院督查[DuCha]组通常与调控[DiaoKong]新政如影随形。此前的限贷、限购等调控[DiaoKong]新政出台之前，均有其大规模调研的踪迹。正因如此，业内普遍预期，这次调研形成的督查[DuCha]结论，将会直接影响国务院下一步调控[DiaoKong]房地产[FangDiChan]的思路。

　　摸底楼市反弹

　　国务院派出督查[DuCha]组的宏观背景是，今年5月，万科、恒大等一批龙头企业"以价换量"，引发行业降价促销，刺激大批刚性需求入市，制造出一波楼市回暖、房价反弹迹象。

　　另一方面，中国经济总体面临下行风险，6月以后政策[ZhengCe]基本面逐渐转向"稳增长"。央行一月之内二次宣布降息。与此同时，各地在落实"稳增长"之际变相放松房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]，以"微调"名义为限购、限贷政策[ZhengCe]松绑。据统计，上半年至少已有40个城市微调房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]。

　　市场和政策[ZhengCe]的双回暖让行业预期发生转换。有关房价触底反弹、调控[DiaoKong]即将松动的传言甚嚣尘上，迫使住建部等四部委10天内4次辟谣，驳斥调控[DiaoKong]松动论。

　　种种迹象表明，这一轮房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]又走到了一个窗口期：下一步究竟是该让位于"稳增长"，还是要继续加码"防反弹"，需要决策层做出精准判断。

　　记者了解到，目前大多数督查[DuCha]组倾向于对当前楼市调控[DiaoKong]效果持肯定态度。

　　一位参与督查[DuCha]的住建部官员告诉《财经国家周刊》记者，督查[DuCha]组回京后得出的初步结论是："各地楼市相对稳定，情况比较乐观，市场不具备全面反弹的条件"。部分城市的房价和成交量上涨只是局部问题，"值得关注，但不能草率下结论"。

　　目前，这一判断已经反馈到住建部层面，即"形式没有那么严峻"。督查[DuCha]组认为，"不必再出台调控[DiaoKong]新政，只要对现有政策[ZhengCe]严格执行，遏制好投机、投资，做好保障房，同时加强督查[DuCha]和约谈，就不会有问题"。

　　另一位参与此次督查[DuCha]的国家发改委人士则表示，只要市场不是大幅急剧反弹，就不会调控[DiaoKong]加码。至于之前舆论普遍关心的房产税和个人住房信息系统建设，不应被理解为此轮调控[DiaoKong]的储备政策[ZhengCe]，而是涉及更深层面的制度性改革。其是否推广，也与房价反弹与否无关。

　　这位发改委人士同时判断，尽管督查[DuCha]组已经将上述情况汇报给国务院，但毕竟只是初步判断。下一步调控[DiaoKong]如何走，还得看形势变化。

　　据了解，国务院督查[DuCha]组在各地调研期间，除听取汇报、走访市场和召集业内人士座谈外，还会对当地房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]落实有偏差、不到位的给予督查[DuCha]反馈，甚至督促其整改。某种程度上说，强化既有调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]落实，也成为督查[DuCha]组此行发挥的一项重要职能。（365地产家居网综合）【全文阅读?】