“墅道十年”大型策划收官之战，“墅道十年共话未来”高端论坛今日（9月11日）下午隆重举行。来自南京各大板块及周边区域主力在售别墅[BieShu]开发商高层齐聚一堂，对别墅[BieShu]市场[ShiChang]进行深入讨论和分析。网尚研究机构总经理李智表示，与高端住宅大幅上涨的销量相比，2012年别墅[BieShu]销量明显拉开了差距。在市场[ShiChang]趋向理性化之后，别墅[BieShu]并未赢得高端人群的青睐。“最主要的问题出在别墅[BieShu]本身，别墅[BieShu]要想抓住购房者必须重新考量产品定位和创新了。”

　　据悉，本次论坛由365地产家居网及网尚研究机构主办，365别墅[BieShu]频道及《南京楼市》协办。会议地点选在了艺术气息浓郁的四方当代艺术湖区。网尚研究机构总经理李智、南京爱地仁合房地产顾问有限公司总经理殷韬、卧龙湖置业总裁李建平、新湖地产总经理王俊、龙之田总经理李翼南、卧龙湖置业副总经理史丛锦、绿城玫瑰园副总经理徐国梁、五矿地产营销总监戴鹏宇、鸿信地产营销总监李威等在内的四十多位别墅[BieShu]业内精英应邀出席，精彩观点碰撞。

　　现状：总价相当 别墅[BieShu]卖不过大平层

　　2012南京别墅[BieShu]市场[ShiChang]发展高峰论坛上，网尚研究机构总经理李智以别墅[BieShu]近两年的成交数据为基础，对目前别墅[BieShu]市场[ShiChang]的境况进行了深入的分析。李智表示，自限购令以来，别墅[BieShu]市场[ShiChang]之所以陷入僵局，并不完全是因为限购带来的影响，相比之下，限贷给别墅[BieShu]造成的冲击更大。【李智：南京别墅[BieShu]销售下滑 原因在市场[ShiChang]非政策】

　　同时，李智也通过对别墅[BieShu]及高端住宅营销个案的分析，表示目前别墅[BieShu]市场[ShiChang]惨淡，并不能完全归咎于限购限贷的政策。在购买力旺盛的情况之下，别墅[BieShu]在楼市竞争力上依然略显不足。从数据上来看，总价在400万元以上的高端住宅，2010年的成交量是720套，2011年是460套，2012年截至目前的销售量已超过了2010年的总量。总价600万元以上的高端住宅，2010年成交了240套，2011年成交7套，2012年成交140套。虽然经历了2011年的低谷，但高端住宅在今年的成交量上有明显回升。李智也表示，高端人群的购买力并没有萎缩，反而有逐步增长的趋势。

　　然而，高端人群逐步增长的购买力却并未眷顾别墅[BieShu]市场[ShiChang]，总价在600万元以上的别墅[BieShu]，2009年销售了280套，2010年为351套，2011年有所回落，为211套，到了2012年，截至目前仅为125套。虽然从环比看来，别墅[BieShu]市场[ShiChang]总体销量还是较为平稳的，但在2012年与高端住宅大幅上涨的销量相比，则明显拉开了差距。在市场[ShiChang]趋向理性化之后，别墅[BieShu]并未赢得高端人群的青睐。

　　原因：别墅[BieShu]自身不足+政策压力

　　别墅[BieShu]在与高端住宅今年的PK赛中处于弱势原因何在？李智分析，别墅[BieShu]产品的定位不准、别墅[BieShu]变现能力较弱、产品升级后带来的前代产品的贬值、别墅[BieShu]产品本身在作为第一居所的宜居度上不敌大平层等问题，都影响了别墅[BieShu]市场[ShiChang]的去化。

　　李智提出了别墅[BieShu]低迷不在于政策而在于市场[ShiChang]的观点。多位嘉宾均表示李智先生所提供的数据确实很有说服力，但政策对于购房者的限制压力依然不可忽视。新湖地产总经理王俊认为：“在新湖所开发的别墅[BieShu]项目中，购买人群主要集中在中产阶级及以上人群。这部分人群手中的资金大部分都会进入不同的投资渠道，购买别墅[BieShu]时"限贷"政策对他们就是一道障碍。”但长远来看，别墅[BieShu]依然是人们居住终极需求的体现，后期市场[ShiChang]被看好。【王俊：卫星板块依赖性较强 别墅[BieShu]市场[ShiChang]依旧向好】

　　为了印证未来房地产市场[ShiChang]前景仍然可期，王俊引用了著名经济学家许小年的观点。“许小年今年在评论中国经济时谈到两个40%，其一是中国的城市化进程真实情况还不足40%，另一个是目前服务业的占比不足40%。城市化进程是经济的巨大拉动力，以目前的情况看，还将有更多的中国居民进入中产阶级。对于别墅[BieShu]的特殊情结也是这部分人群的共同特征之一。我国提出在2025年城市化达到65%的战略目标，就是后面的12年时间国家要实现这个目标，城市化要加快。”

　　卧龙湖置业副总经理史丛锦也看好下一个十年别墅[BieShu]市场[ShiChang]。她谈到：“对比城市化较深的西方城市，我国的很多基础配套还没能完全跟上房地产发展的脚步。离主城四十分钟的距离应该完全可以称为第一居所。随着城市化进程的不断加深，中国居民对于居住方式和居住状态的理解会更加多元化，别墅[BieShu]作为一种特殊商品，更能迎合人们个性化的需求。

　　要改变这一局面，专家有什么建议？李智认为，目前正是南京别墅[BieShu]需要创新与重新定位的关键时刻，各家开发企业都应根据自身情况思考出路。南京爱地仁合房地产顾问有限公司总经理殷韬就产品定位与规划创新等问题进行详细分析。“同样的一块地，在不同的年限所做的产品定位就存在很大差异”，殷韬首先点出了产品定位的变化性，“从市场[ShiChang]角度来说，自身产品的定位向内要看板块的属性、大众的接受度以及产品本身的产品力。向外要看竞争对手的产品，差异化竞争是目前丰富板块产品和避开直面竞争的有效方法。【殷韬：别墅[BieShu]前期规划定位 看自身也看对手】

　　“金九银十”南京别墅[BieShu]大战集中开火

　　本次论坛上，365地产家居网独家发布网友调查数据南京市民对于别墅[BieShu]总价的接受度集中在300-500万，而在面积段的选择上，59%的被调查者选择了200-400。

　　而据365地产家居网别墅[BieShu]频道统计，下半年将有21家别墅[BieShu]推出新房源，目前已经完成推盘的共7家，其余14家别墅[BieShu]项目将在第四季度完成推盘，特别是在“金九银十”期间，别墅[BieShu]将有大量房源推出。统计显示，第四季度14家项目共计推出约960套房源，其中828套的别墅[BieShu]面积为200-400之间，上市体量较大的为仙林的高科荣境项目详情业主社区相册样板户型视频地图以及都市圈项目南京湾锦绣香江项目详情业主社区相册样板户型视频地图，分别推盘207套、388套，拉高该面积段的整体占比至86.3%。对比之前网尚研究机构所发布的《南京别墅[BieShu]市场[ShiChang]的购买力报告》，这部分别墅[BieShu]购买人群与城市中的平层购房者存在重叠现象，也成为目前大平层对别墅[BieShu]市场[ShiChang]造成冲击的诱因之一。别墅[BieShu]与大平层的较量还将继续，紧握市场[ShiChang]脉搏，积极创新变革是高压政策下南京别墅[BieShu]的出路。。縜 href="http://news.house365.com/gbk/njestate/system/2012/06/24/020565705.html" target="_blank">南京别墅[BieShu]市场[ShiChang]有望回暖？下半年21家别墅[BieShu]推千余套房】