蚌埠日报讯 9月楼市[LouShi]的开局没有给开发商[KaiFaShang]带来期盼中的“金九”之喜，倒是流露出一丝金秋的凉爽。对此，有人认为，作为楼市[LouShi]传统旺季，“金九银十”向来都被寄予厚望，而9月上半月的成绩更是整个楼市[LouShi]的风向标，在这一阶段，量稳价平的底气主要来自于刚需，但库存决定了蚌埠市房价的走势依然会在底部盘整，脱离底部进入销售[XiaoShou]旺季还需多种条件的配合，但这些条件目前尚未出现。

　　9月，天气渐凉，却是楼市[LouShi]传统的旺销季节，因此楼市[LouShi]有“金九银十”之说。往年，每到这个时候，朱亮都忙得团团转，作为房地产营销公司的总经理，他既要组织策划，又要监控销售[XiaoShou]，还要应对方方面面“走后门”买房的熟人。而今年进入9月，朱亮却“气定神闲”。“销售[XiaoShou]不温不火，急也没有用”，朱亮说，他所代理的楼盘[LouPan]已经趁6、7月份楼市[LouShi]回暖的当口走了一批货，现在将视客户[KeHu]积累情况，决定下一批次房源的开盘时间。

　　与朱亮一样，在淮上区一家楼盘[LouPan]担任策划的汪新，同样感受到今年9月楼市[LouShi]的丝丝清凉。他所在的楼盘[LouPan]，原打算9月初推出新房源，但由于客户[KeHu]积累数量不足，只得将开盘时间往后推延。“两节前无论蓄客多少都得开盘”，汪新坦言，往年9月和10月是全年销售[XiaoShou]最火爆的时段，开发商[KaiFaShang]都要赶在这个时段推盘，一是因为开发商[KaiFaShang]年底要支付工程款和银行贷款；二是这个时候天气不热不冷，人们的购房意愿较为强烈；同时，中秋和国庆长假又是开展促销的绝佳时机。“现在每天的来访量只有十来组，而其中的有效客户[KeHu]更是屈指可数”，同在这个楼盘[LouPan]担任置业顾问的汪菲说，往年9月份的销售[XiaoShou]提成收入丰厚，如果照现在情形看，今年就没有太多的指望了。

　　事实上，在开发企业普遍感到资金压力的情况下，许多企业都对9月份充满期许，然而不温不火的销售[XiaoShou]状况令他们颇感失望。

　　连日来，记者先后走访了淮上区、高新区、禹会区、龙子湖区的近十个楼盘[LouPan]，在富丽堂皇的售楼中心看到，来访的客户[KeHu]稀稀落落，个别楼盘[LouPan]的销售[XiaoShou]展示大厅，空空荡荡难见客户[KeHu]的身影，旺季不旺已成定局。

　　多年从事房地产营销的职业经理人肖庆林告诉记者，客户[KeHu]积累，即“蓄客”，是房地产营销的重要手段，通常自项目公开起就开始了客户[KeHu]积累的过程，确定何时开盘，通常视客户[KeHu]积累情况而定，而比较理想的蓄客量是当期实际推出房源量的三倍左右。销售[XiaoShou]不旺时，开发商[KaiFaShang]往往要放缓推盘的节奏，而在楼盘[LouPan]旺销时则密集推盘，加快去化的速度，快速回款。

　　今年9月为何难见火爆的销售[XiaoShou]场面？业内人士分析说，去年实施的差别化利率和限购等楼市[LouShi]调控政策，让房地产业冷风劲吹，今年1至3月份，蚌埠楼市[LouShi]成交量严重萎缩，1月份成交量635套，同比下降32.66%，成交金额同比下降了49.05%。在以刚性需求为主导的市场里，观望了一段时间后，刚需必须寻求释放，在楼市[LouShi]调控政策没有进一步收紧，房地产企业主动调低价格适应市场的情况下，第二季度销售[XiaoShou]回暖，月均销量突破千套大关。在刚性需求提前释放后，8月份销售[XiaoShou]量又大幅下挫，全月仅成交886套，环比减少20%。8月份的销售[XiaoShou]行情像一个晴雨表，为金九成色不足埋下了伏笔。

　　“交1万抵3万”、“现房发售一口价”、 “悬赏3000元，寻找左邻右舍”、“打折促销，不如一降到底”……翻开近期的报纸，花花绿绿的楼盘[LouPan]广告颇为抢眼，与去年同期的房地产广告比较一下，不难发现其中的玄机。去年“金九银十”季节，楼盘[LouPan]广告主打的是形象概念。“梦想景观之城”、“山水别墅，一湖一境界”……诸如此类广告语的诉求，引领购房者对社区未来生活方式的遐想，今年的楼盘[LouPan]宣传几乎无例外地打出优惠和打折的旗帜，而其中一家楼盘[LouPan]更将房号、面积与具体价格统统印在广告上，让人看到了实实在在的优惠。

　　“在楼市[LouShi]低迷时，比的是楼房的品质和开发商[KaiFaShang]的诚意”。项目负责人介绍说，一个大大的低价后面加一个小小的“起”字，是楼盘[LouPan]常用的推广策略，真正冲着这个价格去的客户[KeHu]往往会很失望，不是这个价格的房子早已卖完，就是房型或位置很差。多年来在蚌从事房地产营销的策划人戴炜介绍，当楼盘[LouPan]普遍将价格作为主题广告语时，往往是楼市[LouShi]低迷期，这个时候，任何“花式”的概念营销手段都无法真正打动消费者。

　　“在楼市[LouShi]行情不乐观时，最能体现出营销策划人的智慧”，本土资深策划人朱亮说。事实上，最近一段时间，蚌埠各楼盘[LouPan]的策划人可谓使尽浑身解数各显神通：千万豪车开进售楼现场、带着意向客户[KeHu]采葡萄、请知名主持人柳岩前来捧场……除了绞尽脑汁在文案和营销策略上下足功夫外，许多楼盘[LouPan]将活动营销发挥得淋漓尽致。

　　“在买方主导市场的时候，要想争取到更多的客户[KeHu]，除了要尽可能让利外，开发商[KaiFaShang]还应当在楼盘[LouPan]品质上下功夫”，市住建委房地产市场监管科科长刘玉武介绍，虽然现在整体销售[XiaoShou]不理想，但有些配套完善、品质上乘、价格适中的楼盘[LouPan]依然十分旺销。

　　刘玉武的观点也在市场上得到体现，位于蚌山区的一个楼盘[LouPan]项目的开发商[KaiFaShang]是国内著名的房地产开发企业，项目周边配套十分成熟，首期推出的商品住宅，开盘当天销售[XiaoShou]火爆。对于这一现象，刘玉武说，价格虽说是实效营销的关键因素，但也不是决定性因素。住房作为家庭最大的耐用消费品，一般来说消费者都十分理性，良好的性价比才是消费者出手的关键因素。因此，他认为，当前市道下，开发商[KaiFaShang]应着重加强户型创新、环境塑造和配套建设，真正让产品本身打动消费者。

　　最新数据显示，上周(9月9日至15日)，蚌埠市商品住宅成交175套，日均25套，环比上周涨3.6%。9月上半月，与8月份同期相比基本持平，但是与5至7月份相比，仍处在一个比较低的水平。

　　对此，业内人士分析说，去年国家一系列宏观调控政策的出台，给房地产市场带来了浓厚的观望气氛，在低迷时期后，今年第二季度，全国楼市[LouShi]普遍出现回暖的趋势，随着成交量趋稳，房价也开始全面平稳运行。总体来看，目前蚌埠市场正处在刚性需求的末期，而改善性正在酝酿发力，市场能否进一步回暖和延续，还将取决于改善性需求能否顺利充分释放。在价格方面，1至8月份，市区商品住宅价格均价每平方米4213元，同比下降11.32%，接下来的时间，由于刚性需求的低价位楼盘[LouPan]或将退出高位成交的舞台，而改善性住宅和高端楼盘[LouPan]占有份额将逐步放大，由此可以得出网上备案均价或将上涨。

　　记者采访中发现，虽然开发商[KaiFaShang]大打促销牌吸引客户[KeHu]，但实际成交量并未呈现持续上涨态势。“后市难有大的变动”，朱亮认为，从根本上说，销量和房价是由市场供求关系决定的，蚌埠市商品住宅购买者多是刚性需求和改善性需求，国家的宏观调控政策主要调控的是投资和投机性需求，单从政策层面上看，对蚌埠楼市[LouShi]的影响不是很大，但值得注意的是，国家宏观调控政策放松与否会直接影响到购房者对房价涨跌的心理预期。近期，国务院督察组分赴多个地区，调研楼市[LouShi]调控政策的执行效果，表明了政府调控楼市[LouShi]的决心。在政策面没有松动的情况下，蚌埠市楼市[LouShi]短期内不会有大的波动。

　　蚌埠楼市[LouShi]价格走势如何？采访中，多位业内人士认为，年内，蚌埠房价既不会大起，也不会大落，将是一个平稳发展期。

　　据蚌埠房产交易网数据显示，截至9月20日，蚌埠市商品住宅可销售[XiaoShou]套数为10018套，总面积为105.39万平方米，如果按照月均销售[XiaoShou]1000套计算，仅存量住房仍可以销售[XiaoShou]10个月。由于存量较大，即使销售[XiaoShou]回暖，开发商[KaiFaShang]仍以销售[XiaoShou]回款为主，提价势必影响走量，因而大幅提高售价的可能性几无可能。

　　采访中，专业人士普遍认为，在今年接下来的三个多月时间里，蚌埠市商品住宅销量和价格将会维持在一个平稳运行的区间，基于这种认识，他们认为，如果是改善性需求，趁开发商[KaiFaShang]急于走量回款的当下，选择品质优良价格适中的楼盘[LouPan]出手不会吃亏，如果再等一等，看准时机再买也不用担心错过“低价末班车”。(李茂峰)