——从食利看中国[ZhongGuo]房地产[FangDiChan]调控的必要性

　　环球财经副总编辑、国务院发展研究中心国际技术经济研究所客座研究员

　　伴随着官方近来频繁表态坚定楼市调控的信心，中国[ZhongGuo]房地产[FangDiChan]调控似乎远未像部分业内预计的政策见底。调控到现在，大量开发商的资金链断裂，控制权已在高利贷的手里，这种情况下，调控的外在环境和内在必要性已经有了变化。

　　对于中国[ZhongGuo]的房价，笔者坚决反对简单的泡沫论。房价上涨的背后是有成本支撑和利益转化的，正如笔者曾在《房势》一书中分析到：政府对市政基础设施进行大规模投资，这些投资没有通过运营收回就是一种补贴，这些价值需要转化到其他层面。2008年危机以来国家投资4万亿，加上地方融资平台的配套十几万亿，总和达到20万亿左右，这样大的投资加载在土地上，成为土地的附着物，土地价格不涨才是问题。

　　所以房价上升是以政府投入为背景的，房价上涨中的得利不是来自投机成功也不是投资回报——而是食利，即利用政府投资基础设施带动的土地增值，再套取之。因此房地产[FangDiChan]调控要对付的不是投资投机而是食利，而限购措施很大程度上限制了食利，比其他调控措施起到了更好的作用。目前如果取消调控，结果不是房价报复性的涨价，而是房地产[FangDiChan]内各类资金的胜利大逃亡和食利利润兑现，这样的食利兑现对中国[ZhongGuo]经济会是毁灭性的打击。

　　FDI中留存利润的隐藏投机风险

　　在国际资本流动中，FDI （Foreign Direct Investment的缩写形式，即对外直接投资）往往被认为是稳定的、非投机性的。但目前中国[ZhongGuo]FDI体系中的留存利润，已经具有明显的投机性质。上世纪的拉美金融[JinRong]危机和亚洲金融[JinRong]危机的经验证明，在危机时期FDI同样会掀起撤出浪潮。这在国际收支当中是一个不得不考虑的安全因素。

　　按照外管局2010年的国际投资头寸表，2010年底的外汇净资产是41260亿美元，但净头寸仅仅是17907亿美元，负债却达到23707亿美元，资产负债率相当高，并且外资在华投资的滚存利润和利润投资收益都没有足额计入负债里。

　　FDI的在华留存利润，没有进入官方统计，且规模日益巨大，已经成为观察中国[ZhongGuo]经济的“暗物质”。这种暗物质的规模是可怕的。举个例子，2009年中国[ZhongGuo]对外资产净头寸为1.8万亿美元，但其中FDI是按历史成本法评估为9974亿美元，如果FDI资产采用“市场价值法”，评估则为2.8万亿美元，那么中国[ZhongGuo]就将从一个当今世界上最大的债权国变成一个债务国。

　　外资在华利润的增加还有一个重要因素就是产权的增值。中国[ZhongGuo]的招商引资就是给外商大量的优惠土地，甚至零地价进行招商。土地增值在FDI当中是一个巨大的空间，所以控制地价、土地招拍挂和提高土地税收也是出于这方面的考虑。外国投资占有的中国[ZhongGuo]土地等资产的增值是可怕的，很多地方这几年土地的增值都在10倍以上。

　　从2010年三季度开始，按照国际标准，将外商投资企业归属外方的未分配利润和已分配未汇出利润同时记入国际收支平衡表中经常账户收益项目的借方和金融[JinRong]账户直接投资的贷方。2010年各季度以及2005-2009年年度数据也按此方法进行了追溯调整。根据外汇局国际投资头寸表，2004年FDI为3690亿美元，2008年末9155亿美元，到2010年为14764亿美元，外来资本在人民币升值背景下增值极快。这1万多亿美元外国在华资产，每年都在生成高额利润，而这些利润绝大部分并没有汇出中国[ZhongGuo]，而是留存国内。这是一股巨大的力量，中国[ZhongGuo]的经济动态已经严重被其左右。

　　西方金融[JinRong]大鳄VS央行外汇储备

　　中国[ZhongGuo]人对西方强大的基金应当有概念，西方最大的资产管理机构实力不输于我们的央行。很多人会说中国[ZhongGuo]有3万多亿美元的外汇储备，天下无敌云云，还有人说这个储备的数量太多太大非常冗余，但是中国[ZhongGuo]央行持有这些储备在国际上就是一个主权基金，就是一个与基金管理公司类似的机构，只要看一下世界的机构巨头，就知道我们的这点儿外汇储备是多么的渺小了。

　　根据韬睿惠悦对全球500大基金公司的研究显示，世界最大的机构黑石（BlackRock）就管理着35600多亿美元的资产，其资产管理规模超过我们央行，而中国[ZhongGuo]进入全球500大的机构所管理的总资产不足他的十分之一！我们熟知的高盛等投资公司也只不过是这些金融[JinRong]大鳄们的代理人和投资服务提供者。这样庞大的资产管理规模有非常恐怖的金融[JinRong]攻击力，与之相比，我们的央行实际上是很弱小的，民间力量就更加无法比拟。

　　我们所关注的各种热钱都有这些海外机构的影子，而且黑石这样的巨头也直接投资于中国[ZhongGuo]的地产。大量的中国[ZhongGuo]房地产[FangDiChan]企业在海外融资和发行债券，这些债权都是被国际大鳄控制的，在华的大量投资也被他们所控制。如果房地产[FangDiChan]再度过热让这些资金变现，对中国[ZhongGuo]的外汇压力将非常大，央行受到挤兑的压力也不是不存在。1998年东南亚危机央行便受到了挤兑，这样的挤兑就是一种金融[JinRong]攻击。现在他们想做空中国[ZhongGuo]把食利兑现，抛售以后挤兑中国[ZhongGuo]的市场流动性，挤兑中国[ZhongGuo]的汇率，让中国[ZhongGuo]汇率贬值以后，他们再杀回来以获得更高的利益。

　　移民的制度性食利和外资的剪羊毛

　　参与挤兑中国[ZhongGuo]金融[JinRong]体系的不仅仅有外来的热钱，更有大量的移民在中国[ZhongGuo]房地产[FangDiChan]上的财富，他们手上的房地产[FangDiChan]若能迅速抛出，也是要换取外汇不再流回的。这些人的巨额财富，在某种程度上也是对中国[ZhongGuo]改革开放和中国[ZhongGuo]崛起的制度性食利，如果这些资产能顺利变现，并且兑成外汇汇出，将对中国[ZhongGuo]的金融[JinRong]体系产生巨大的挤兑压力。

　　2010年中国[ZhongGuo]海外侨胞的数量已超过4500万，绝对数量稳居世界第一。现在每年上百万的新移民到国外，中国[ZhongGuo]的海外移民数量将超过5000万。他们在国内大部分都有房子，很多人还不止一套，他们的房子也多在北上广浙等房价超高的地区。如果保守的以他们人均有50万的房产来估算，这已经是25万亿了，如果激进一些按照100万的人均房产来算则要达到50万亿。

　　而中国[ZhongGuo]所有的基础货币才20多万亿，这些房产是中国[ZhongGuo]基础货币的一倍，就算以广义货币M2来计算，这也占到了广义货币的60%。这样的房产处于流动性很强的状态，对中国[ZhongGuo]的经济和金融[JinRong]将构成巨大压力。

　　对于中国[ZhongGuo]如此庞大的房地产[FangDiChan]流动性问题，当务之急就是限制这些流动性，另外就是在遭受特别的攻击时给房地产[FangDiChan]提供特别的流动性。笔者在《涨价的世界》一书中论述过这个问题，央行的货币发行储备要绑定房地产[FangDiChan]指数，否则在房地产[FangDiChan]领域出现流动性不足，就会造成市场恶性的波动，这个波动将被资本大鳄渔利。

　　值得注意的是，我们的货币依靠外汇占款发行，如果外资抛售房地产[FangDiChan]取得人民币以后，再以人民币兑换外汇汇出，直接结果就是中国[ZhongGuo]汇率的贬值压力和外汇占款的货币发行减少，中国[ZhongGuo]货币发行萎缩以后陷于通缩必然是价格大幅度的降低，而汇率贬值以后外资杀回来还可以换取更多的人民币，此时人民币计价的资产价格还降低了。这样的一个循环就是一次对中国[ZhongGuo]资产的剪羊毛。

　　目前，社会舆论使公众认同了存在房地产[FangDiChan]泡沫。房价未来有可能暴跌，但这样的暴跌不是房地产[FangDiChan]泡沫的破裂而是中国[ZhongGuo]经济被金融[JinRong]攻击导致的剪羊毛和财富掠夺。如果发生这样的事情，将是每一个中国[ZhongGuo]人的损失。现在中国[ZhongGuo]人最主要的财产就是房产，房价的暴跌对于有房子的人尤其是房奴们，绝对是一场危机和灾难。我们在建出售的房子和房产保有量相比是极少的，大家看房价不能只看在卖的房子，还要看我们所拥有的房子，房价食利兑现以后是所有中国[ZhongGuo]人资产的缩水，是中国[ZhongGuo]人被剪羊毛。

　　格局改变和调控的必要性

　　现在的调控限购实际上导致各种热钱在房地产[FangDiChan]的食利无法兑现。在限购模式下热钱难以迅速抛售手上的房地产[FangDiChan]兑现食利利益，因此很难挤兑中国[ZhongGuo]的金融[JinRong]体系。我们总以为调控是控制房价的上涨，实际上在特定情况下也控制了房价的暴跌和房地产[FangDiChan]食利行为。在限购的条件下，你卖出的房子买不回来，则你的卖出做空就变成了自己的出局。

　　当下中国[ZhongGuo]房地产[FangDiChan]的格局已经发生很大变化，在温州高利贷破局之前，大量的开发商借贷，调控是限制了开发商的涨价。但是在高利贷破局以后，大量开发商实际已经破产，房地产[FangDiChan]项目的权利实际上控制在高利贷的手里，他们已经是彻底的食利了。此时如果取消限购，那么这些高利贷资金就可以大量抛售胜利大逃亡了。所以现在就要通过限购来彻底挤压高利贷的利润，这些高利贷大部分都具有外资热钱的背景，就如笔者曾经在《瞭望》周刊分析的一样，外资到中国[ZhongGuo]渔利主要是以放贷为主。

　　对于发展中国[ZhongGuo]家，房地产[FangDiChan]是社会财富积累的核心。城市化进程中的房地产[FangDiChan]建设和交易特别活跃，人流和居住环境在迅速变化，这都决定了发展中国[ZhongGuo]家的房地产[FangDiChan]流动性非常强。但是发展中国[ZhongGuo]家的金融[JinRong]体系不健全，难以在房地产[FangDiChan]大量交易的金融[JinRong]冲击下提供足够的流动性，尤其是这样的冲击还伴随着资本进出和国际流动。发展中国[ZhongGuo]家的货币没有国际化而必须依靠外汇储备，这样汇率的压力将更大。

　　此时房地产[FangDiChan]市场的做空并且伴随金融[JinRong]资本的流动，就是对发展中国[ZhongGuo]家最好的攻击，是对发展中国[ZhongGuo]家彻底的掠夺。西方主要的舆论以所谓的泡沫论掩盖了索罗斯等人金融[JinRong]攻击渔利的罪恶。当年东南亚的金融[JinRong]危机不是什么房地产[FangDiChan]泡沫，就是一个金融[JinRong]攻击。所以现在中国[ZhongGuo]的房地产[FangDiChan]调控的思维不能仅仅局限于房价，更要有应对全球金融[JinRong]攻击的意识。2008年后在世界普遍陷于危机而中国[ZhongGuo]经济依旧增长的情况下，中国[ZhongGuo]已经是西方的目标，并且是受危机影响较小能够给他们金融[JinRong]攻击带来财富的惟一地方。西方在危机以后的海量印钞如果不能通过金融[JinRong]攻击得到现实的利益，迟早还要爆发更大的危机，在这样的时刻中国[ZhongGuo]不能丢掉忧患意识。

　　因此笔者认为，在食利的背景下，调控有一定的必要性。一个政策开始的初衷随着事态的发展，对手已经有了变化，这个政策可能会有新的意义。对于有成本支撑的房价，用调控来控制房价未必是好主意，但是当房地产[FangDiChan]充满食利，被食利资本所左右的时候，不让食利资本变现，不让这样的变现攻击中国[ZhongGuo]金融[JinRong]体系，调控则变得非常重要。这样的调控不仅仅是房地产[FangDiChan]问题，是中国[ZhongGuo]经济的全局问题，同时也是中国[ZhongGuo]参与全球金融[JinRong]博弈的一个层面。