作者：陈咏东

　　香港政府在住房[ZhuFang]政策中采取明确的“双轨制”，保证商品房市场调控能力的同时，也解决了不同收入阶层特别是中低收入市民的居住问题，可作为内地保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]制度的有效借鉴。

　　近几年来，中国内地房价的不断攀升，直接导致了城市中低收入家庭住房[ZhuFang]矛盾的突出。与此同时，虽然政府相继出台了诸多保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]政策，但从现有发展情况来看，仍然有许多问题有待解决。在这方面，不妨借鉴一下香港的经验。

　　港版保障[BaoZhang]房：公共[GongGong]房屋制度

　　香港政府在住房[ZhuFang]政策中采取明确的“双轨制”，不但保证了商品房市场的良好调控能力，同时也解决了不同收入阶层特别是中低收入市民的居住问题。同时设置专门机构负责公共[GongGong]住房[ZhuFang]体系的整体运行，负责协调公共[GongGong]住房[ZhuFang]发展规划、开发建设、社会分配和运营管理等诸多环节，参与公屋制度的建设和管理。

　　香港公共[GongGong]房屋建设的资金来源途径主要有两个：一是政府通过免费拨地、拨出资本和低息贷款提供资助；二是房委会通过出租公屋及其附属商业楼宇、出售居屋获得维护及兴建公屋所需的资金。

　　与此同时，香港政府会针对不同收入的居民，采取不同的住房[ZhuFang]货币化补贴、降低贷款利率或对贷款利息进行补贴、延长贷款期限、减免购房税费等措施，并支持非营利性机构开发面向中低收入群的低成本住房[ZhuFang]等政策，保障[BaoZhang]了香港公共[GongGong]住房[ZhuFang]制度公平稳定的发展。

　　香港政府针对公共[GongGong]住房[ZhuFang]的准入和退出都制定了复杂、严格的审查机制。对于租住公屋，现行的香港房屋政策规定，有关申请人只能享受一次福利政策。

　　房委会每年都会审核申请人的收入和资产限额，以确保真正有需要的人可以申请到公屋。公屋租住权不能自动世代相传。若住户虚报资料，房委会可终止其租约，并可根据法律规定予以检控。

　　香港政府在选址建设公共[GongGong]房屋的同时发展该地区的交通以及生活配套设施。在区域成熟后，再对公共[GongGong]房屋周边土地进行招拍挂程序进行出售，发展私营房屋，促进区域发展，形成良性循环。

　　廉租房[LianZuFang]：可以商养房

　　廉租房[LianZuFang]的建设应合理规划设计，与保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]和商品房穿插建设，完善配套服务，加强质量管理，避免边缘化。在配置保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]时，应扩大租赁房的比重，以达到平衡房价的调节作用。

　　政府应建立多渠道资金保障[BaoZhang]体系，鼓励民营房地产企业建设廉租房[LianZuFang]，实行优惠政策吸引民间资金，形成“以民间融资为主，政府融资为辅”的融资渠道，从而减轻政府的财政负担，让政府有更多的精力来规范廉租房[LianZuFang]的建设市场，并从法律层面完善廉租房[LianZuFang]立法，保障[BaoZhang]低收入家庭的住房[ZhuFang]利益。

　　另外，还可借鉴香港房委会“以商养房”的思路，通过出租公共[GongGong]房屋附属的商业设施和停车场等非住宅设施来获得相应的资金来源，或通过分拆商业资产，上市筹措兴建廉租房[LianZuFang]所需的资金，来扩展资金来源。

　　廉租房[LianZuFang]是得到政府补贴的福利住房[ZhuFang]，为保证其合理分配、杜绝分配中的不正之风和不符合廉租房[LianZuFang]分配资格的居民的寻租行为，必须建立健全相关机制。

　　首先，建立独立、专业的管理机构，形成动态查看制度，对申请者进行严格审查，科学界定廉租住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]对象，对申请者收入状况等资格进行严格审核；其次，根据各省、市或地区的发展情况、居民生活习惯等的不同，区别进行规划设计；最后，可借鉴香港公屋制度中的个人信用系统，及时掌握家庭收入状况，使条件已经得到改善的家庭自觉退出。

　　陈咏东博士

　　基强联行副董事总经理