1994年的大观路。资料图片如今的大观商业城(600306,股吧)片区人气依旧很高，但商业类型已经有大幅提升。本报记者 李进红1996年的武成路。资料图片如今的武成路早已是高楼林立，车水马龙。本报记者 李进红

　　【开篇语】

　　1981年到2012年

　　从三市街唯一的市中心，到后来东、南、西、北纷纷有了次城市[ChengShi]中心，昆明[KunMing]在长大；

　　从土地拍卖第一槌到如今的地王频现，开发与成交此起彼伏，昆明[KunMing]房地产[FangDiChan]发展速度惊人；

　　从社区概念初现到综合大盘推出，产品和配套走向或大而全，或精而深；

　　从平房小院到高楼大厦，从福利分房到投资买房，人们的置业观也在发生着翻天覆地的变化。

　　1981年-2012年，31年来昆明[KunMing]房地产[FangDiChan]变迁就像那首本地人熟知的民谣《小河淌水》，时而轻缓悠长，时而暗藏波涛。这其中的跌宕起伏，让以温吞著称的昆明[KunMing]人，也难以淡定。

　　古语有云：“三十而立”。当人生进入30岁后，不仅可以独立承担应承受的责任，并已经明确了自己的人生目标与发展方向。在昆明[KunMing]房地产[FangDiChan]进入又一30年的开年之际，无论是政府、开发商还是消费者都需要一次完整而系统的梳理。站在时间的转承点，认真总结过去，好好规划现在，以期放眼未来。

　　2012年秋季房交会闭幕之际，由昆明[KunMing]市房地产[FangDiChan]开发协会主办、云南财经大学传媒学院提供全程智力支持的“1981-2012年昆明[KunMing]人居价值典范楼盘大众推选及专业评测”活动正式拉开帷幕。本次活动跨越2个月，旨在通过盘点昆明[KunMing]房地产[FangDiChan]开发31年来昆明[KunMing]人居价值典范样本楼盘，对昆明[KunMing]房地产[FangDiChan]发展历程进行系统梳理，并对每个阶段的城市[ChengShi]发展、地产开发模式、产品变革和人居置业观等进行归纳总结，最后集结成册出版《1981-2012年昆明[KunMing]人居价值典范白皮书》，以期为“幸福昆明[KunMing]”创建更科学、更完善的人居置业标准和标杆，并献礼党的“十八大”。

　　为了更好地对这31年的昆明[KunMing]房地产[FangDiChan]发展进行梳理，区别各个阶段的时代特征，我们根据开发商角色的变化、开发产品的升级变化、人居置业观的变化以及房地产[FangDiChan]开发在不同时期对城市[ChengShi]发展的影响等四个方面，将1981-2012年分为四个研究阶段，即“1981-1997年城市[ChengShi]1.0时代”、“1998-2005年城市[ChengShi]2.0时代”、“2006-2011年城市[ChengShi]后2.0时代”以及“2012年城市[ChengShi]3.0时代”。通过盘点，系统归纳出分别代表这四个时期的典型人居价值观。

　　让我们共同回忆从懵懂到混沌，从疯狂到理智的“30年那些事儿”。本期带您走进的是“1981-1997年城市[ChengShi]1.0时代”以及“1998-2005年城市[ChengShi]2.0时代”，唱响“城市[ChengShi]1.0暨2.0时代”的青春之歌，见证昆明[KunMing]房地产[FangDiChan]发展“春天的故事”。

　　城市[ChengShi]1.0暨2.0的时代标签1：品牌民营开发商诞生

　　谁是昆明[KunMing]第一个开发商

　　>溯源昆明[KunMing]楼市，以期找到房地产[FangDiChan]业的根基，理清发展脉络。昆明[KunMing]楼市起源于哪儿？谁又是昆明[KunMing]第一个开发商？这些事物又是在怎样的环境下产生的？

　　说起昆明[KunMing]第一个开发商，“应运而生”这四个字便油然而生。1981年，在改革开放的大潮中，地处西南一隅的云南省首府昆明[KunMing]，在第一时间响应了改革开发的号召。当年12月，在昆明[KunMing]市政府的批准下，成立了昆明[KunMing]市第一家房屋建设开发公司昆明[KunMing]市房地产[FangDiChan]开发经营公司，也就是之后的中房集团昆明[KunMing]房地产[FangDiChan]开发公司。

　　以后几年，一批房屋开发公司相继成立。在当时昆明[KunMing]的住宅开发队伍中，出现了包括昆明[KunMing]市城市[ChengShi]建设综合开发公司、昆明[KunMing]市官渡区房地产[FangDiChan]开发企业集团等在内的12支房屋开发大军。时值今天，这批房屋开发大军大多已经退出历史舞台，但在当年他们却是敢为天下先的弄潮儿。

　　据统计，1981年至1987年期间，这12家开发公司每年开工面积达到80万平方米，是原先单独由房管局开发的10倍，占了全昆明[KunMing]市住宅建设的60%。也就是在这个时间内，昆明[KunMing]市住宅建设从小规模零星分建发展到大规模的片区开发建设；从独家开发、独家经营向多家开发、多家经营发展。

　　昆明[KunMing]第一批开发商的出现解除了政府投资建房的困惑。在此期间，政府对昆明[KunMing]房地产[FangDiChan]的投资逐年减少，而住房却逐年增多，政府拨款逐年减少，从1981年的750万元减少至1986年的100万元。

　　开发商的双重身份

　　与如今房地产[FangDiChan]开发企业扮演的角色截然不同，在城市[ChengShi]1.0时代，许多开发商的身份并不纯粹。以昆明[KunMing]市房地产[FangDiChan]开发经营公司为例，在当时就是一个政、企合二为一的“混血儿”。

　　这还要从昆明[KunMing]市住宅统建办公室说起。上世纪70年代，在昆明[KunMing]市房管局的主导下，每年新建住宅开工面积只有8万平方米，规模小、速度慢，质量也不高。于是在1981年，昆明[KunMing]市决定成立住宅统建办公室，鼓励各地国营、集体单位在昆明[KunMing]兴办房屋开发公司，调动全社会建房。这在当时，是一个十分普遍的现象。

　　在经济整肃的背景下，“蹒跚起步”的中国房地产[FangDiChan]，一下子也摆脱不了多年计划经济的阴影。1981年到1986年这几年间，昆明[KunMing]房地产[FangDiChan]的开发仍然带着浓重的政府色彩。政府批地，企业出钱，用国家规定留存的职工福利基金“参建”、“联建”，造好房子自己分。改革开放之后的人民住房建设，就这样迈出了第一步。

　　从“国”姓到“民”姓走了20年

　　对于中国人，姓氏的转变绝不容易。昆明[KunMing]房地产[FangDiChan]公司的“姓氏”，从姓“国”到姓“民”，也足足走了20年。

　　1981年诞生的昆明[KunMing]首家房地产[FangDiChan]公司，国有企业的性质特征明显。虽然自1993年，昆明[KunMing]房地产[FangDiChan]公司数量，已经从1987年的12家，一下子增加到了86家，然而这些房地产[FangDiChan]开发公司的国有性质仍然或多或少存在。只是在邓小平1992年1月18日至2月21日南方讲话以后，国字号的房地产[FangDiChan]企业不再具有垄断地位。

　　然而此时的昆明[KunMing]，房地产[FangDiChan]业走势平稳。正当外地企业争相抢占金融市场，筹集开发资金、大刀阔斧进军房地产[FangDiChan]界的同时，本土房地产[FangDiChan]开发企业则比较保守、谨慎。在这些走得稳健的公司中，带有国有性质的官房出尽风头。当时的云南房地产[FangDiChan]30强中，占据席位最多的仍然是带有国企背景的房地产[FangDiChan]开发企业。

　　1998年，昆明[KunMing]彻底结束了实物分房时代，自2000年起，国企背景的房地产[FangDiChan]开发企业的优势才被彻底瓦解，房地产[FangDiChan]才算全面进入市场化阶段。

　　本土民营品牌开发商的诞生，意味着城市[ChengShi]1.0向2.0时代完成了第一个漂亮的转身。这之后，越来越多的房地产[FangDiChan]开发企业迈出了跨地域经营的艰难步伐，越来越多的企业尝试用各种办法让自己尽快长大或结盟或并购，非国有房企的力量逐渐强大起来，国企则纷纷改制。中国房地产[FangDiChan]业在经历了几十年的蹒跚学步后，随着住宅商品属性的被还原，企业走上规模化之路，终于龙门一跃进入了成长期，品牌意识也开始在他们的心中生了根，一批本土开发企业甚至打出了做百年企业的口号。

　　城市[ChengShi]1.0暨2.0的时代标签2：“品质地产”锋芒初露

　　第一批商品房售价：359元/平方米

　　事实上，与其他省会城市[ChengShi]相比，昆明[KunMing]试行住宅商品化，已经是够早的了。早在1980年，全国很多省会城市[ChengShi]对住房的诸多矛盾都还不知所措的时候，昆明[KunMing]就踏上了住宅商品化之路。

　　在1980年及1981年期间，昆明[KunMing]最大的开发商是昆明[KunMing]市房产管理局，那是当时昆明[KunMing]唯一经营住宅的单位。

　　1981年，位于昆明[KunMing]威远街的市房管局机关小院，突然热闹起来，进出这个小院的人川流不息。他们都来这里干什么呢？买商品房！新中国成立以来，昆明[KunMing]市的第一批商品房董家湾小区建起来了。人们纷纷到威远街买商品房，而这里也可以算得上是昆明[KunMing]最早的售楼部了。

　　当时，昆明[KunMing]市房管局以每平方米359元的基本造价，向缺房的单位和无房户推出。这是昆明[KunMing]房地产[FangDiChan]历史上第一批商品房，卖给单位的按照359元的全价出售，对个人则根据购房者实际情况实行全价和补贴出售。有的单位为了鼓励个人购房，规定职工本人每平方米支付70元以上，不足部分由所在单位补贴。

　　1981年7月1日，昆明[KunMing]市建行住宅储蓄开业当天，收入购买商品房的存款就达53万元。这笔钱在当时可不是小数字。

　　福利房时代结束 商品房时代起航

　　如果有人告诉你：想要收回一间30平方米住房的全部成本，最少要200年。今天的人们会这样回答：“不可能！”然而，这就是上世纪80年代之前昆明[KunMing]住宅的状况。

　　所以，没有人去买房，大家普遍认同“租房就好”。1985年，昆明[KunMing]房屋普查结果表明，在昆明[KunMing]职工收入中，房租支出仅占1.5%，一间投资数万元的住房，每个月的价值仅值一包烟钱。因此当时有人轻松地说“一包香烟抵租金”。

　　还有一拨人，则坐等分福利房。一直等到1998年6月17日。这天，全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议在北京召开。会议提出了深化城镇住房制度改革的指导思想。从下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。

　　大量的人等待福利分房的愿望从这个时候开始落空。也就是从这个时候开始，房地产[FangDiChan]开发经营步入迅猛增长期。

　　住宅全面进入商品房时代。开发企业可以自主定价而不受任何约束，他们也迎来了房地产[FangDiChan]有史以来最好的“黄金时代”。2003年开始，《福布斯》“中国大陆百名富豪榜”上，人们惊愕地看到，涉及房地产[FangDiChan]业的富豪有35个，前10名富豪有6个是靠房地产[FangDiChan]一举暴富的。

　　差异化产品领涨楼市名震全国

　　1998年，房地产[FangDiChan]被确定为“支柱产业”，中国在城市[ChengShi]化过程中迅速释放出的居住需求，保证了我国经济平稳增长，成功实现了“软着陆”，成为“内需驱动”的重要发动机。

　　就在同一年，昆明[KunMing]市房地产[FangDiChan]业进入到了住宅建设市场化和住房消费货币化的新一轮改革浪潮中。当时，由官房集团以超前意识率先在我省规划开发的“金康园”小区，作为一个完整的市场化运作的项目，开启了全省小康住宅建设的先河，均价3200元/平方米的房价也创下了当时的房价之最。项目吸引了第一批以改善住房为换房目的的置业者，全市场化运作，中央景观区的打造，加上小康住宅建设的开发理念让该项目一时名噪全国。

　　进入90年代，房子有了产权证，住房的产权私有化、商品化和社会化发展脉络越来越清晰。尤其通过"99世博会，昆明[KunMing]不仅迎来跨越式发展，也吸引了全世界的目光。至此，产品的差异化开发标志着城市[ChengShi]1.0向2.0时代完成了第二个漂亮的转身。在这样的市场背景下也酝酿出了一批优秀的地产项目，板块之争雏形初现：以翠湖俊园为代表的翠湖板块，以极佳的人文优势和外环境优势领秀昆明[KunMing]楼市；以阳光花园为代表的滇池路板块正式启动，作为滇池路上首个开发项目，阳光花园首次提出“让生活充满阳光”的居住概念……同一时期，各大开发商开始以期用各自的人文魅力和品质生活理念吸引客户，“品质地产”开始引领昆明[KunMing]慢生活。

　　城市[ChengShi]1.0暨2.0的时代标签3：置业品质地产观初步形成

　　80年代：住新房很幸福

　　“有得住”才是最重要的，美不美，有谁会在意呢！

　　那个年代，居住是一个沉重的话题，一家几代人居住在又挤又破的旧房子里，房子里没有厕所，上个厕所要跑到每个楼层的楼梯口，每栋楼一楼是蓄粪池，臭气熏天。

　　那个年代的人们，幻想着有一天能住进新房。“不需要多美，只希望家里能够有厕所、厨房！”多么朴实但却道出了那个年代人的心声。

　　当时建的小区，基本是多层建筑，由于小区规模较大，规划布局、配套建设都比当时零星建设的单位宿舍要好得多。但是以现在的眼光来看，那时小区建设主要是增量型发展，房地产[FangDiChan]开发更多带着城市[ChengShi]建设、满足居住的目的而展开，住宅的规划设计偏于粗放，使用功能不全，建筑造型比较呆板单调，每栋楼都长得差不多。

　　经历过那个时代的人，对于房子的理解很简单，有个遮风避雨的地方就成。更多的，如绿化、交通、配套设施……这些概念尚未形成。充其量，期盼在分房中能有点好运气，抽到个好楼层。

　　90年代：有配套很幸福

　　进入90年代，那时人们已经有了买房的基本意识，但受收入水平的限制，导致很多人有心无力。从这个时期开始，众多房地产[FangDiChan]开发商开始推出差异化地产项目。

　　在这样的市场背景下，当时建设部要求户型设计要“三大一小一长一多”，即：“大客厅、大卫生间、大厨房、小卧室、长阳台、多储藏”，这种户型设计在当时的昆明[KunMing]乃至全国都非常流行。小区里的配套也开始呈现特色：网球场、妇女儿童活动中心、中小学、幼儿园等相继出现，房价在当时达到了1500元/平方米的均价。

　　在这样的趋势下，我们在售楼部里听到了如下对话

　　“请问，你们的绿化率是多少?”

　　“有电梯吗，物管费是多少？”

　　“你们项目的公摊多少?”……

　　2000年：花明天的钱住今天的房

　　当21世纪的晨曦到来之时，昆明[KunMing]人不会忘记2000年昆明[KunMing]房地产[FangDiChan]的一个好年头。这一年，昆明[KunMing]房地产[FangDiChan]市场好楼盘不断涌现。过去，我们说创新看广东，细节看沪杭。在适度模仿的年代，昆明[KunMing]地产商结合得天独厚的气候等城市[ChengShi]资源优势，开始大兴学术风，一系列学术派地产商作品纷纷面世。“建筑外立面追求欧陆风”、“架空层的设计是业主今后的泛会所”、“小跃层”、“小户型”也纷纷登陆楼市，给当时的云南地产绘出浓墨重彩的一笔。

　　在房地产[FangDiChan]业，随着开发商的市场化程度增强，市场转变的轴心就是消费者的需求。从1998年开始，随着福利分房的结束，人们对于房子的诉求更加清晰，置业观逐渐形成、消费观逐渐改变。也就在那个年代，“中国老太太和外国老太太”的故事开始流传……花明天的钱住今天的房，在中国“住宅”真正成了撬动消费的杠杆，人们真正把注意力放在了房屋的实用功能和内在品质上，户型、景观、配套、交通等概念走进了大众的置业观。至此，“买方时代”来临，它标志着城市[ChengShi]1.0向2.0时代完成了第三个漂亮的转身。

　　城市[ChengShi]1.0暨2.0的时代标签4：地产与城市[ChengShi]休戚相关

　　房屋开始有了价值评估体系

　　虽然，80年代的昆明[KunMing]楼市，迈出了许多的第一步。但是直到1986年，昆明[KunMing]楼市仍处于边走边看、边看边走的摸索试点阶段。直到1987年开始，在国家政策及法律法规的明确保障下，昆明[KunMing]楼市才昂首挺胸地迈上漫漫长路。

　　1988年是昆明[KunMing]的房改元年。这年2月28日，昆明[KunMing]市政府成立昆明[KunMing]市住房制度改革领导小组。至此，房屋正式作为商品，大步阔阔地进入流通领域。

　　进入流通领域，实现市场化运作后，使得房地产[FangDiChan]开发经营步入了一个迅猛增长的时期，房价也一路攀升。

　　开发企业不仅可以直面庞大的住房需求市场，而且可以自主定价而不受任何约束。至此，昆明[KunMing]的房地产[FangDiChan]行业有了自己的价值评估体系，二手房市场开始形成，或租或售。

　　城市[ChengShi]化运动催生消费放量

　　城市[ChengShi]改造运动、城市[ChengShi]化运动和制度性消费能量的释放，加上对人民币升值的预期，造就了城市[ChengShi]1.0向2.0时代的跨越和超常规发展。楼市推高的预期值不断被刷新，从而极大地刺激了楼市的供给，楼市供应和价格双双走高，博弈在高预期的推演下向着多头、快速推进。

　　2002年4月28日，昆明[KunMing]连云宾馆，拍卖师一槌定音，将002号地块（约1万平方米）以当时每亩104万元的“天价”“槌”给了云电阳光。这一槌被称为昆明[KunMing]国有土地使用权拍卖的第一槌，它拉开了昆明[KunMing]国有土地阳光交易的序幕。

　　>之后，昆明[KunMing]楼市进入了又一个上升通道。一批地王相继诞生，地块开发呈现板块化趋势。昆明[KunMing]东、南二环路拆迁正式打响，这是昆明[KunMing]城建史上最大的市政基础设施建设工程。昆明[KunMing]市城市[ChengShi]规划管理技术新规出台，通知规定今后建设项目，二环路以内的用地规模不得小于10亩；二环路以外，以居住为主的房地产[FangDiChan]建设项目用地规模原则上不得小于50亩。同年，因世纪城而崛起的昆洛路板块，再次出现了一个重磅炸弹新亚洲·体育城。其庞大的配套以及创新性规划，成为当时南市区的新霸主。

　　地产开发影响城市[ChengShi]价值

　　进入城市[ChengShi]2.0时代，房地产[FangDiChan]市场已形成许多各具特色的板块。板块优势成就的品牌效应，既给了消费者更多的选择机会，也满足了房产开发商的营销需求。同时，更引发了城市[ChengShi]的快速扩张和繁荣，对总体市政条件的形成和统一规划，产生了规模效应。

　　当城市[ChengShi]进入2.0时代，真正的城市[ChengShi]化运动至此拉开序幕！

　　房地产[FangDiChan]开发的触角抵达哪里，城市[ChengShi]繁华就如影随形。从城市[ChengShi]向北见证北市区崛起，从城市[ChengShi]南扩催生呈贡新城与昆明[KunMing]主城的“双城”记、“三城”续；从主城区繁华市中心区域的流光溢彩，到东南板块的大盘林立；从北京路到滇池路，从南屏街到广福路，一个个楼盘如雨后春笋，一栋栋高楼鳞次栉比，从未间断地演绎着城市[ChengShi]的拓展与繁荣。