有专家认为，虽然逐步退出[TuiChu]经适房建设[JianShe]能消除幕后腐败问题[WenTi]，但是面临着一些新的问题[WenTi]却亟须我们关注。

　　本报记者 杨国华 雷士武报道

　　经济[JingJi]适用[ShiYong]住房[ZhuFang]是指以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房[ZhuFang]。 作为具有社会保障[BaoZhang]性质的商品住宅，随着房价的日趋高企，使之成为了千万中低收入家庭实现住有所居的梦想与寄托。

　　自1994年联合发布的《城镇经济[JingJi]适用[ShiYong]住房[ZhuFang]建设[JianShe]管理办法》以来，经适房走过了近20年的历程。不过近年来，经适房的“幸福时光”似乎走到了尽头，随着有关经适房的丑闻不断曝出，取消经适房由呼声向实际摒弃蔓延。数据显示，有多个省份明确表示将取消经适房。一场经适房的存废之争正在上演，而各地的实践也被这场争论推向舆论的风口浪尖。

　　经适房丑闻缠身

　　近日有媒体曝出，在河南省项城市，最新公示的经济[JingJi]适用[ShiYong]房名单中，竟然有2005年出生的儿童也被获准申购经适房。非但如此，媒体还披露：“据不完全统计，名单中公布的未成年人名单一共有42人，1990年后出生的申购人达上百人”。此次公布的申购人名单中，相当多申购人都是在财政局、国土局、城建局、公安局、工商局等这些政府机构任职。

　　其实，有关经适房的丑闻也不止河南省独有，记者梳理相关报道发现，近年来，有关经适房的丑闻接连不断。经适房位置偏远、交通不便、基础设施不到位、配套不完善、质量问题[WenTi]频出等自不必说。不断涌现的质量与分配问题[WenTi]，其中滋生的贪腐与不公，甚至引来对保障[BaoZhang]房制度的怀疑。

　　“关键问题[WenTi]在于两个方面，一是多年房价调控不见成效，房价大幅上涨，至今仍然难以让大家有房价真会合理下降的预期。在这种房价难以下降的预期下，大家都有通过购房进行投资然后经由房价上涨实现获利的投机心态。”著名房地产专家陈真诚对《中国产经新闻》记者表示，“而对于经济[JingJi]适用[ShiYong]房，尤其那些相对"优质"的经济[JingJi]适用[ShiYong]房，谁能拿到就相当于以相对低价买到了商品房，或实现了相对低成本获得居住用房的目的，获得了经过几年后上市溢价卖出获利的机会。二是对经济[JingJi]适用[ShiYong]房的定义不明确，鉴定标准模糊，而且对经济[JingJi]适用[ShiYong]房的建设[JianShe]和分配管理不严格，导致一些人有空子可钻，有擦边球可打。”

　　除了觊觎经适房的投机者外，地方政府的监管缺位、全社会信用体系不健全、收入统计制度不完善、相关法律体系缺位等也是重要诱因。

　　千讯咨询高级研究员林晓丽在接受《中国产经新闻》记者采访时分析认为：“经适房出现的种种质疑，一是供给与需求不对接，具体表现为位置偏、质量差、定价不合理或者开发商拿地后转建普通商品房牟利等，二是分配不公平，具体表现为暗箱操作、公务员团购和富人骗购等。”

　　在林晓丽看来，造成供给与需求不对接的内部原因主要是地方政府和开发商利益驱使，对地方政府来说，位置较佳的土地用来出让获得土地出让金、增加土地财政收入要优于无偿提供给经适房建设[JianShe]，因此位置较差的土地被分配为经适房建设[JianShe]用地；对开发商来说，3%的利润限制使得他们经适房建设[JianShe]积极性不高，滋生了谎报成本、牺牲质量降低成本等现象。外部原因主要是各地经适房建设[JianShe]中需要监管的环节多、覆盖面广、难度大，监管体系不健全，最大的监管缺位就是经适房的建设[JianShe]过度依赖开发商，开发商拥有的建造和销售权力过大，而监督不到位，造成目前的局面。

　　分配不公平需要从更深的层面来分析，主要是全社会信用体系不健全、收入统计制度不完善、相关法律体系缺位等。当前中央政府对经适房的建设[JianShe]管理只是采用“管理办法”、“通知”等文件，而没有正式立法，威慑效力不够。与此同时，经适房的“退出[TuiChu]机制”和“循环机制”也是不健全的，由于政府放弃了经适房产权，经适房的拥有者在一定时期内收入提高，不符合居住条件后，缺乏依法退出[TuiChu]的机制，使得经适房不能循环利用，服务更多中低收入家庭，政府也不得不年复一年地建设[JianShe]经济[JingJi]适用[ShiYong]房。

　　“住房[ZhuFang]梦”被迫停建

　　“毫无疑问，虽然目前发生在经适房身上的丑闻连连不断，但是这既不是经适房自己的错，也不能抹杀它为千万中低收入家庭解决了基本的住房[ZhuFang]需求的功劳。”有业内人士认为，它在一定程度上确实也实现了经适房的初衷。

　　1994年国务院三部委联合发布的《城镇经济[JingJi]适用[ShiYong]住房[ZhuFang]建设[JianShe]管理办法》，首次提出将为中低收入家庭、住房[ZhuFang]困难户等供应特殊住房[ZhuFang]-经济[JingJi]适用[ShiYong]住房[ZhuFang]。该《办法》不仅对其建设[JianShe]标准进行了严格限定，更对相关税费、土地等高达百十种商品房需交纳的费用减免给予了政策支持。

　　此后几乎每隔一年，凡涉及到解决中低收入家庭困难或有关房地产政策的出台，几乎都会出现继续加大投入和规范经适房的文字表述。特别是在2004年与2007年，国家更后两次出台并修改了《经济[JingJi]适用[ShiYong]住房[ZhuFang]管理办法》。

　　显然，从不断强调的文件可以看出，中央对经适房的重视程度。特别是近年来，随着房价的高企，经适房已然成为了千万中低收入家庭实现居有所居的梦想与寄托。而经适房也不负众望，在解决中低收入家庭住房[ZhuFang]的问题[WenTi]上发挥了巨大的作用。

　　经适房的确实现了很多老百姓住有所居的梦想，不过由于社会关注度太高，加上监管难度太大，目前出现的有关经适房的种种乱象，已成为地方政府最头疼的问题[WenTi]。于是，各地政府开始“无奈”停建。

　　近日据媒体报道，河南省明年年底将全部取消经适房，大力发展廉租房和公共租赁房，并加强棚户区改造。根据河南省住房[ZhuFang]和城乡建设[JianShe]厅相关负责人的说法，主要原因是经济[JingJi]适用[ShiYong]房存在诸多违规操作，易滋生腐败；另外经济[JingJi]适用[ShiYong]房的购房资格审查在操作中难以认定。

　　正如上述相关负责人所说，河南省因经适房而引发的争议不断，2011年，河南省审计厅审计发现，2009年至2010年期间，安阳、鹤壁等6个省辖市在保障[BaoZhang]房建设[JianShe]中存在分配有违规现象。

　　实际上，在河南取消经适房之前，广东、江西、山东等地也已宣布停建经济[JingJi]适用[ShiYong]房。

　　然而，对于个别地区经适房的停建，有专家分析认为，从某种意义上来说，这种做法实际上存在着一种“因噎废食”的“惰政思维”。虽然逐步退出[TuiChu]经适房建设[JianShe]能消除幕后腐败问题[WenTi]，但是面临着一些新的问题[WenTi]却亟须我们关注。

　　中国社会科学院城市发展与环境研究中心副研究员李恩平在接受《中国产经新闻》记者采访时表示：“取消经适房，我个人认为不合时宜，作为保障[BaoZhang]房的一种类型，政府介入使其从微观层面来讲是低效的，但是，从宏观层面来看还是非常必要的。目前，我国的保障[BaoZhang]房体系主要分为两种类型，一种是租赁型的公租房、廉租房；另一种是购置型的经适房、两限房。如果取消经适房，难道其他类型的就更有效吗？我认为其他类型的比经适房问题[WenTi]更大，就拿租赁型来说，由于其牟利相对于经适房比较小，所以容易被忽视，如果以租赁型替代经适房，各地的建设[JianShe]资金首先是个难题，即使有融资，也使地方政府背上沉重的财务包袱；再之，租赁型保障[BaoZhang]房的管理、维护等成本非常高，这也是地方政府面临的棘手问题[WenTi]；另外，低收入者一旦入住，当其经济[JingJi]条件改善而不再具有租赁型住房[ZhuFang]资质时，让其退出[TuiChu]也是个难题。

　　“尽管经济[JingJi]适用[ShiYong]房在开发、认购、处分等环节还存在一些问题[WenTi]，但经济[JingJi]适用[ShiYong]房在保障[BaoZhang]中低收入阶层利益，平抑房价快速上涨上发挥的巨大功能是毋庸置疑的，今后经济[JingJi]适用[ShiYong]房的制度也将向更加公正、透明、有效的方向发展。”中国人民大学公共管理学院副院长严金明教授说。

　　引发蝴蝶效应？

　　各地不断有停建的声音出现，而还没有任何声音的省份有了更多的揣测。那么在国家大力推进保障[BaoZhang]房建设[JianShe]的当口，个别地方经适房的停建，必然会增加其他类型保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]，其示范效应是否会引发全国各地效仿？

　　《中国产经新闻》记者致电数个省份及省会城市，其住房[ZhuFang]建设[JianShe]管理部门均以各种缘由拒绝采访。西部某省一位与记者熟悉的住建厅官员向记者透露：“这个问题[WenTi]目前对于很多住建部门来说都很敏感，所以不可能接受记者采访。”中部某省的城乡建设[JianShe]厅的一位官员在得知记者采访后，要求记者将采访内容形成文字材料传至该厅，并答应在汇报领导后予以答复，然而始终未得到任何回复。

　　“个别地方弃建确实容易引起全国性的效仿，而中央政府或许会有相关政策出台。在房地产调控大背景下，2012年上半年全国300城市土地出让金总额6525.98亿元，较去年同期10598.24亿元下降38%，这意味着地方土地财政收入也大幅减少；与此同时，中央政府对保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]的深入推进使得地方政府丧失了部分税费收入，地方政府还要拿出10%的土地出让金用来建设[JianShe]保障[BaoZhang]房。双面夹击使得地方政府财政亮起红灯。本来地方政府对保障[BaoZhang]房建设[JianShe]积极性就不高，如此一来地方政府极有可能效仿弃建。”千讯咨询高级研究员林晓丽认为。

　　陈真诚亦持上述观点，他认为：“个别地方的弃建经济[JingJi]适用[ShiYong]房，有可能会引起全国大范围的"效仿"。但中央政府难以出台统一的政策或鉴定标准予以规范，也难以规范，因各个地方的情况不同，形成统一的标准有一定难度，比如建在什么位置，户型面积，价格定价等，在北京、省会城市、地级市、县城等之间，是难以有统一的标准的。”

　　从市场来看，经适房建设[JianShe]的步伐放缓已是不争事实。有数据表明，近3年来经适房年目标完成率仅在35-45%左右。非但如此，经适房的建设[JianShe]比重一直在下降。据中国指数研究院发布《2011保障[BaoZhang]房白皮书》报告显示，从2001年至2010年的10年间，与商品房相比，经适房竣工面积比重连续10年下降，从1999年的16.6%下降到2010年的3.1%。

　　林晓丽认为，以上数据也体现了市场对于经适房的不看好。因此，下一步中央政府极有可能出台相关政策，对经济[JingJi]适用[ShiYong]房制度进行改革。目前可知的政策动向是2012年3月14日，国务院下发《关于印发国务院2012年立法工作计划的通知》，其中《基本住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]条例》位列“需要抓紧工作，适时提出的项目”。该条例将对保障[BaoZhang]房的“公平分配”和退出[TuiChu]机制以及相关的方式和路径进行规定，且主要针对经济[JingJi]适用[ShiYong]房。

　　存废之争

　　其实早在几年前，对于经适房退出[TuiChu]的呼声就已此起彼伏。著名经济[JingJi]学家茅于轼认为：“经适房一没效率，二没公平，从一开始这个政策就是错了。现在它慢慢退出[TuiChu]保障[BaoZhang]房的主体，不过现在还没有完全退出[TuiChu]来。”

　　亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存也表达了类似看法：“政府提倡的"保障[BaoZhang]性安居工程"的重点应该是廉租房和公租房，经济[JingJi]适用[ShiYong]房应逐步取消。

　　对此，林晓丽表示赞同茅于轼的观点：“现行经适房制度确实既没有效率又没有公平，没有效率，微观层面体现在建好了没人买，宏观层面体现在由政府投入的巨额资金换来的是"不经济[JingJi]""不适用[ShiYong]"甚至"不保障[BaoZhang]"的结果；没有公平主要体现在由于信息不对称，使得经适房市场产生了寻租行为和逆向选择，原来为了社会公平正义而建立的经适房制度反而滋生腐败，更加不公平。”

　　林晓丽分析认为，现行经适房制度应该退出[TuiChu]保障[BaoZhang]房主体，使得居民住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]体系从“居者有其居”向“居者有所居”转变。经适房面对的市场对象主要是中等收入群体和中低收入群体，这两部分群体约占社会总体人口40%比例，廉租房面对的市场对象主要是低收入群体，约占20%的比例，而商品房的市场对象是高收入群体和中高收入群体，约占40%的比例。对于经济[JingJi]适用[ShiYong]房面对的40%消费群体，一方面可以通过社会收入水平稳步提高使得一部分人迈入中高收入甚至高收入群体，进入商品房市场；另一方面对确立新的经适房制度，共有产权，租售并举，严格审核，加强监督等，保障[BaoZhang]新制度的有序贯彻施行。

　　陈真诚也力挺取消经适房，他表示：“我支持茅于轼的观点，但必须具备两个前提，一是政府就必须增加公租房与廉租房的投资建设[JianShe]，做到能充分供应，充分满足需求。二是政府必须增加普通商品房供应，并确保房价真正合理，让难以享受公租房与廉租房住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]的中低收入家庭能以合理的价格购买、居住普通商品房。”如果经济[JingJi]适用[ShiYong]房全部退出[TuiChu]，有可能会成为一个房地产发展的标志性事件。有可能导致政府对房地产制度与保障[BaoZhang]房制度的又一次反思，进而可能导致推进房地产制度与住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]制度的又一次改革。

　　“能不能取消关键要看各地房价高低，如果房价下跌，经适房就可以退出[TuiChu]，反之，则应继续加大建设[JianShe]。”究竟是存是废，著名经济[JingJi]学家易宪容在接受《中国产经新闻》记者采访时认为，降低房价才是关键，房价降低了，老百姓都能买得起商品房了，经适房自然就不再需要，更不会这么受关注。

　　不过，在中国房地产研究会副会长顾云昌看来，停与不停要根据城市的实际需求。

　　顾云昌告诉《中国产经新闻》记者“目前来看，停建经适房只是个别地方的决策，各地因地制宜，国家也没有强制规定；经适房在解决中低收入群体住房[ZhuFang]方面发挥了重要作用，如果老百姓喜欢，我们不鼓励这种退出[TuiChu]行为。”