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万科等房企加速布局养老地产--亲民维稳网络舆情监测室
2012-10-06
【《财经》(博客,微博)综合报道】
据京华时报报消息,近日,万科宣布再次进军养老[YangLao]地产[DiChan],将投入120亿元在长春市打造养老[YangLao]住宅项目,这也是其在养老[YangLao]地产[DiChan]领域的最大一笔投资。与此同时,绿城也宣布,将试水养老[YangLao]地产[DiChan]。“这些地产[DiChan]新领域将是未来房企竞争的主要战场”,业内人士认为,不过,由于尚未形成成熟的运营模式,国内养老[YangLao]地产[DiChan]领域仍然“前路漫漫”。
多房企布局
8月13日,万科集团总裁郁亮和执行副总裁丁长峰飞抵长春,他们此行的重要目的是与长春市政府签署一项协议,万科集团下一步将投资120亿元,在长春市多个区域打造占地100万平方米的健康养老[YangLao]住宅社区及文化创意产业项目。
万科集团目前共有4个养老[YangLao]地产[DiChan]项目。早在2010年,万科集团就在北京房山窦店试点了养老[YangLao]地产[DiChan]项目“万科幸福汇”,采用租售并举的养老[YangLao]地产[DiChan]开发模式,为万科集团的养老[YangLao]地产[DiChan]开发铺路。此外,万科还在北京的欢庆城和青岛的万科城试水养老[YangLao]地产[DiChan]项目,之后又在杭州的良渚文化村配建了养老[YangLao]地产[DiChan]项目,但规模都较小。
无独有偶。绿城中国董事局主席宋卫平近日也公开表示,将试水养老[YangLao]地产[DiChan]。“养老[YangLao]地产[DiChan]的运营难度大,利润可能只是普通地产[DiChan]的二分之一”,不过,宋卫平非常看好这一领域的未来发展前景,他说,目前国内老龄人口越来越多,而且绝大多数经济独立,老年地产[DiChan]业将是“金黄色”的。他透露,绿城将做成全护型学院式养老[YangLao],预计一年之后轮廓初成。“养老[YangLao]地产[DiChan]是绿城必须要做成的”。
此外,包括保利、首创置业等房企,也一直在养老[YangLao]地产[DiChan]领域有所探索。
未来主流方向
据2010年第六次人口普查数据显示,中国60岁及以上人口达1.78亿,占13.4亿总人口的比重为13.26%,其中65岁及以上人口有1.17亿,据联合国《世界人口统计》预测,至2015年,中国60岁以上的人口将达2亿。现在老年人的消费水平又在不断提高,这给养老[YangLao]地产[DiChan]奠定了一个很好的买方市场基础。
“养老[YangLao]地产[DiChan]将是未来房地产[DiChan]的一个主流方向,是一件很好的事情”,中国房地产[DiChan]研究会人居环境委员会副主任、中国房地产[DiChan]业协会老年住区委员会特别顾问开彦表示,目前,养老[YangLao]问题主要由政府和市场两种途径来解决,其中由政府解决的老龄人口尚不足3%,其余97%都将由市场来解决。在5-10年之后,老年人口的规模和老龄化趋势将更加凸显,养老[YangLao]问题需要有前瞻性的布局。
“养老[YangLao]地产[DiChan]的发展空间很大”,开彦说,不过,与普通住宅开发截然不同,养老[YangLao]地产[DiChan]对后期运营和服务要求极高,并非“换个形式”的卖房,对房企来说是巨大挑战。在进入这个领域之前,房企应该做好各个方面的准备,先规划、再开发。
运营模式待解
据了解,万科集团第一个养老[YangLao]地产[DiChan]项目北京万科幸福汇,包括两种业态,利用商业配套建设的“活跃长者之家”和配建于住宅部分的“活跃长者住宅”。前者以销售为主,后者则主要用作自持。
开彦认为,养老[YangLao]地产[DiChan]的住宅部分目前主要采取租售并举,销售的部分还可以分为全产权、半产权以及会员制等多种方式。不过,对于养老[YangLao]地产[DiChan]来说,最核心的部分并不是住宅,而是后期的运营,这也是养老[YangLao]地产[DiChan]盈利的主要来源。与常规的地产[DiChan]开发模式不同,养老[YangLao]地产[DiChan]更倾向于持有式和运营式,对配套设施、服务人员的数量和专业性要求极高。
目前虽然有一些以“养老[YangLao]住宅”为营销理念的项目,但无论是建筑设计,还是运营管理,离真正意义上的养老[YangLao]地产[DiChan]仍有相当距离。
由于制度和规划层面的缺陷,短期内,养老[YangLao]地产[DiChan]并不会成为国内房企的主流。首先在拿地环节,由于养老[YangLao]地产[DiChan]所需的配置较多,投资成本较大,因此招拍挂的地块并不适用于养老[YangLao]地产[DiChan],开彦认为,养老[YangLao]地产[DiChan]用地应该类似于保障房用地,具有一定的优惠政策;其次,在后期管理过程中,养老[YangLao]问题最终形成的将是一条产业链,需要医疗、保险、设施、交通以及老年用品、文体休闲等一系列系统服务,更多的是政府的顶层设计,开发商只是其中的一个环节。
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