2012年8月初，深证市公安局公布了一起令人震惊的二手房[ErShouFang]诈骗案，这起堪称“深圳史上数额最大的二手房[ErShouFang]诈骗案”肇事者为一位开奔驰、名下数十套房产的大款级人物。在不到一年的时间内，这位大款先后诈骗了至少30套二手房[ErShouFang]，涉案金额高达5000万元。该案目前已确认涉入其中的中介公司[GongSi]多达七家，其中不乏知名大型公司[GongSi]。是什么导致大款奔驰男诈骗二手房[ErShouFang]屡屡得手？广大市民如何在购买二手房[ErShouFang]的过程中避免被骗？《投资快报》记者采访了深圳律师[LvShi]协会二手房[ErShouFang]交易[JiaoYi]诈骗案研讨会主讲嘉宾、专业房产律师[LvShi]张茂荣，深入解读二手房[ErShouFang]交易[JiaoYi]注意事项。

　　“大款”炮制深圳最大二手房[ErShouFang]诈骗案

　　据媒体报道，2012年5月，因为自己的公司[GongSi]急需资金，深圳市民邓先生和妻子在外租了套房，把一套自有房通过×联地产签约卖给一个叫刘某的人，拿到了5万元定金。6月中旬，邓先生收到了对方推迟了一个星期给的首期款55万元。7月13日，邓先生又收到×联地产业务员的电话，称买家刘某初被警方抓了。通过中介公司[GongSi]内网查到，邓先生的房屋已经被刘某以180万元的价格抵押给了别人。

　　“首期没有按时给，当时已经觉得不对劲，不想卖给他了。”邓先生悔不当初，市值近三百万的房屋，只拿到了60万元就和自己没什么关系了。邓先生立即前往南山派出所报警。向警察诉说了自己的遭遇后，邓先生才发现并不是唯一的受害者——和他一样一样被刘某诈骗的房产竟多达30套。这还不包括一些受害人并不知情的情况。

　　据警方透露，这30套涉嫌被诈骗的二手房[ErShouFang]遍布深圳市宝安、南山、福田三区，其中以宝安和南山最多。自2012年7月11日立案以来，共有20多名受害人向广东省公安厅、深圳市公安局、深圳市规划和国土资源委员会寻求加快对案子的侦破进程，以及对×联等数家地产中介追责。

　　受害业主们的遭遇大同小异，他们之所以陷此泥潭，是因为太信任地产中介和担保公司[GongSi]。如前文提到的邓先生，就毫无防备之心的和自称来自担保公司[GongSi]的人员办理了委托[WeiTuo]公证，将包括赎楼、复印房产证抵押合同贷款等资料、办理房产抵押以及到房产交易[JiaoYi]中心办理房产过户等17个事项的处理权限都委托[WeiTuo]给对方办理。事后证明，正是这么大的委托[WeiTuo]权限，让邓先生的房子悄无声息就消失了。

　　诈骗二手房[ErShouFang]屡屡得手原因分析

　　数额如此巨大的二手房[ErShouFang]诈骗案，骗子的诈骗手法却并不见得有多高明。对此，关注此案的张茂荣律师[LvShi]表示，业主、中介、管理者各方原因叠加起来，才使得骗子屡屡得手。

　　首先，业主对二手房[ErShouFang]交易[JiaoYi]流程无知、风险防范意识缺失是导致被骗的根本原因。大多数买房者不知道取得按揭承诺函是过户的前置程序，因此过早将房屋过户给买房，造成房屋产生纠纷时的被动局面。

　　其次，房地产中介方面，置业顾问成单心切，疏于提示是业主被骗的另一个原因。作为中介方，促成房屋交易[JiaoYi]固然重要，但是对买卖双方进行审核也是其职责之一。

　　最后，在管理方面，由于二手房[ErShouFang]交易[JiaoYi]涉及主体十分庞杂——涉及卖方、买方、租客、中介、评估公司[GongSi]、担保公司[GongSi]、卖方赎楼银行、买方按揭银行、公证处、规划国土委、税务局等十个以上主体，法律关系也非常复杂复杂——涉及二十余种法律关系，交易[JiaoYi]流程长，各阶段相互独立，仅依靠中介方串联，行业管理部门没有制定必要的交易[JiaoYi]程序指引供各方参照执行，交易[JiaoYi]程序多依靠惯例，处于无章可循状态。

　　深圳二手房[ErShouFang]交易[JiaoYi]流程存在的法律漏洞

　　二手房[ErShouFang]交易[JiaoYi]涉及的法律关系多达20多种，还包含数量更多的地方性规定，即便如此，由于涉及的主体、交易[JiaoYi]流程太过复杂，让然有许多法律漏洞。作为一位经验丰富的房产律师[LvShi]，张茂荣律师[LvShi]总结了以下五条教训：

　　第一，中介方或担保公司[GongSi]指定业主公证受托人时没有书面指定函给业主，导致业主出具公证书后不知受托人身份，不知公证书去向，给日后维权造成障碍；第二，公证处公证时没有受托人审查程序，只需提供身份证复印件即可，没有业主风险提示程序；第三，银行审批贷款方面没有预审核制度，贷款承诺函不统一，设定生效条件过于随意，容易导致纠纷;首期款监管协议版本不统一，有的银行设有监管期限，有的银行没有监管期限，监管期间不计息有悖公平；第四，产权登记部门没有直接过户的转按揭制度，导致交易[JiaoYi]程序复杂，风险增大;第五，法院和仲裁自由裁量权无止境，没有统一的裁量标准，同案不同判现象严重。

　　以下是相应的真实案例：

　　案例一：2010年7月福田法院案例：卖方守约，已收买方定金70万，选择了484.828万违约金诉讼，仅判决10万，还需返还毁约方（买方）60万元定金，并承担高额诉讼费，还不如直接要求没收定金。

　　案例二：2010年11月南山法院案例：买方守约，已付定金30万，选择要求卖方支付75万违约金，仅判决18.75万，还不如要求双倍返还定金合计60万。

　　案例三：2011龙岗法院：判决违约方支付成交价20%的违约金、1.35万元担保费、500元评估费、55.6元快递费，二审维持一审判决。

　　第三方在二手房[ErShouFang]交易[JiaoYi]过程中应当肩负起的职责

　　二手房[ErShouFang]买卖过程中，买卖双方固然应该加强法律意识，避免纠纷产生，作为第三股力量的中介公司[GongSi]、担保公司[GongSi]、公证处、政府也应该扮演好相印的角色，肩负起应有的职责。

　　张茂荣律师[LvShi]表示，中介方是唯一全程参与交易[JiaoYi]的第三方，在努力促成交易[JiaoYi]赚取佣金的同时应树立客户意识，严格规范交易[JiaoYi]，及时提醒客户交易[JiaoYi]风险，进一步完善合同版本，尽量使用示范文本，按揭不足出具承诺三日补齐方面存在缺陷，定金条款设计不周全等。

　　至于担保公司[GongSi]，则应规范担保委托[WeiTuo]程序，建立客户面谈制度，完善指定受托人手续，防止他人冒充。而作为公证机关的公证处，应该严格属地公证原则，履行必要提醒职责，告知委托[WeiTuo]人全权委托[WeiTuo]的法律后果，对受托人身份予以必要的审核。最后，政府应该规范二手房[ErShouFang]市场交易[JiaoYi]流程，及时制定相关规范，指引各方交易[JiaoYi]，降低风险。

　　如何规范二手房[ErShouFang]交易[JiaoYi]，杜绝类似事件的再次发生？张茂荣律师[LvShi]建议由深圳市房协出台二手房[ErShouFang]交易[JiaoYi]规程指引由中介公司[GongSi]主导参照执行，并建议立法律师[LvShi]介入二手房[ErShouFang]交易[JiaoYi]，监督合同的履行。

　　如何在二手房[ErShouFang]交易[JiaoYi]过程中保障自身合法权益

　　并不具备专业法律知识的普通市民，如何在二手房[ErShouFang]交易[JiaoYi]过程中保障自身合法权益？张茂荣律师[LvShi]从以下三个方面作出了建议。

　　首先，业主方面，应该慎重委托[WeiTuo]，授权在可控范围之内，及时跟进交易[JiaoYi]，了解交易[JiaoYi]进展，慎签《主体变更确认书》，防止ABC单的产生。（在“ABC单”合同里，卖方和买方之间还存在一个“中间人”，俗称“二房东”，他在原始房价的基础上进行加价，再卖给买方，实现转手获利。）

　　其次，买方方面，签约前充分了解以“双限令”为核心的相关楼市政策，确保自己完全符合购房及贷款条件；此外，贷款政策多变，首付比例及利率随时可能发生变化，签约时应充分衡量自己的支付及承受能力，并在合同中事先约定按揭不成或按揭不足的处分办法（解除或一次性付款或追加首期款；宁可多支付赎楼短期利息，也不要选择一笔款方式赎楼，以免业主违约导致买不成房还要先供楼或贷款出现障碍对业主构成违约；阴阳合同历来是审判难点，又是业主毁约的惯用借口，建议不要承诺承担个人所得税、营业税（可以不做约定或约定承担税费的上限）；相对于红本现房而言，购买期房、绿本房、按揭房流程更长，更容易发生纠纷，建议优先选择现房，不建议购买小产权房、二手房[ErShouFang]军产房等禁止上市交易[JiaoYi]房屋。

　　最后，从买卖双方来说，所有签字文件均留存一份备查，避免签字后不知道自己签了什么，同时也是为一旦发生纠纷后保留证据，避免在空白合同上签字；目前深圳法官自由裁量权太大，同案不同判现象越演愈烈，选择违约金风险无法估量，建议在确保自身不会违约的前提下“首期款转定金”增加支付定金数额至成交价的20%，以提高违约成本，确保对方毁约后得到赔偿；熟知诉讼和仲裁的不同之处，确保纠纷及时公正解决。

　　房产律师[LvShi]给二手房[ErShouFang]交易[JiaoYi]者的三个提醒：

　　最后，张茂荣律师[LvShi]从以下三个方面提醒二手房[ErShouFang]交易[JiaoYi]者：

　　第一，以假离婚、假社保、假纳税、假人之名、裁决过户等任何规避限购令、限贷令、限外令等楼市政策的做法都存在风险，建议不要报以侥幸心理。

　　第二，售房时遇买方要求签订《买方主体变更确认书》时务必小心，一般情况下刚需自住不会要求业主签订，要求签订的多是投资客或不符合购房条件的购房者，属纠纷易发群体;

　　最后，做全权委托[WeiTuo]公证书时务必充分了解受托人身份，授权事项务必在可控范围之内，并及时跟进交易[JiaoYi]，在发现受托人滥用委托[WeiTuo]权，自身权益可能受损的情况下及时撤销委托[WeiTuo]，与对方协商亲自履行合同义务，切勿公证了事不闻不问，不建议赋予受托人转委托[WeiTuo]权。