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土地市场转机频现北京开闸放地目前--亲稳网络舆情监测室
2012-10-07
在长达50余天的住宅用地零成交后,北京[BeiJing]土地[TuDi]市场终于在9月再度开闸供地。9月10日,北京[BeiJing]首都开发控股(集团)有限公司以约12.92亿元的投标价,竞得北京[BeiJing]市顺义新城第12街区西马坡政策性住房项目地块,为今年北京[BeiJing]出让[ChuRang]的面积最大宅地。
北京[BeiJing]开闸供地
今年3月以来,北京[BeiJing]楼市的成交量持续高位运行,甚至5~8月连续4个月新建住宅成交量均超过万套。持续半年成交量回暖,迅速拉低了北京[BeiJing]商品住宅的库存量。据北京[BeiJing]中原统计,截至9月2日,北京[BeiJing]市场中可供销售的商品住宅仅为77104套,创造了这一统计数据的历史最低点。
在楼市成交回暖的带动之下,北京[BeiJing]土地[TuDi]市场也在9月迎来今年供地的一个小高潮。
根据北京[BeiJing]市土地[TuDi]整理储备中心的信息,目前,在该中心挂牌可售的经营性用地的总数量达到了31宗,除1宗商业金融用地为此前挂出至今无人应价外,其余30宗均为9月之后开始出让[ChuRang]。
30宗9月出让[ChuRang]的土地[TuDi]中,含有居住性质的地块占据了半壁江山,达15宗,其中仅2宗为招标出让[ChuRang],其余均以挂牌方式出让[ChuRang]。
北京[BeiJing]中原市场研究部的统计数据显示:北京[BeiJing]前8月出让[ChuRang]了95宗土地[TuDi],合计土地[TuDi]出让[ChuRang]金为251.13亿。其中成交经营性用地仅有30宗,成交金额约为220.67亿元,而居住类用地仅有14宗,成交金额为150.45亿元。
“不算尚未公布底价的招标地块,仅按照已经有底价的挂牌地块的挂牌起始价计算,其土地[TuDi]出让[ChuRang]金就已经达到了166亿。”基于此,北京[BeiJing]中原市场研究部总监张大伟判断,9月北京[BeiJing]的土地[TuDi]出让[ChuRang]金收入有望超过今年前8月总和。
对于此次北京[BeiJing]土地[TuDi]市场的集中供应,张大伟分析认为,其原因首先在于楼市调控导致包括北京[BeiJing]在内的全国各地土地[TuDi]收入锐减。
财政部日前公布的上半年全国政府性基金收支情况就显示,受土地[TuDi]出让[ChuRang]成交额大幅下降影响,全国国有土地[TuDi]使用权出让[ChuRang]收入11430亿元,同比减少4342亿元,下降27.5%。其中北京[BeiJing]土地[TuDi]收入跌幅最大,超过了63.5%。
而随着今年3月份以来住宅销量的持续回升,以及土地[TuDi]价格的小幅回落,一些房企的购地热情被重新激发。尤其是6月份京穗“地王”的出现、土地[TuDi]流标情况有所好转以及溢价成交的增多,土地[TuDi]市场已显露转机。“因此政府便抓住这一时机开始加量卖地。”张大伟如是说。
龙头房企出手
实际上,开闸供地的情况不仅出现在北京[BeiJing]。
8月底,占地达456亩的杭州主城区7宗地块以前所未有的齐整阵容低调出让[ChuRang],龙湖和万科等房企均有所斩获;8月24日,武汉市迎来今年最大规模的土地[TuDi]拍卖,共有36宗地集中推出;厦门市国土资源与房产管理局发布公告称,于9月7日公开出让[ChuRang]17幅地块;温州市政府也于近日大摆“地产宴席”,一次性推出52宗共计3220亩土地[TuDi],供应力度前所未有。
地方政府的推地热情也得到了开发商的积极响应,万科、华润置地、招商地产(000024,股吧)、绿地集团、大连万达等大型房企都在近期出手拿地。其中,截至9月11日,万科9月拿地金额就已达到68.84亿。
“上半年房企拿地意愿比较低,土地[TuDi]市场供需也相对冷淡。”链家地产市场研究部常清认为,进入下半年,随着市场的回暖,部分房企现金流有了明显的好转,拿地意愿回升。尤其是龙头房企的去库存大多取得明显成效,此时加大土地[TuDi]储备扩张也尤为重要,因此他们最近一段时间的拿地表现尤为积极。
伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖则表示,对于资金掌控较好的龙头房企来说,选择此时出手拿地的另一个重要原因在于,目前全国土地[TuDi]市场相比前两年波动较小,地价相对处于低位;同时由于调控后地方土地[TuDi]财政明显缩水,下半年地方政府推出优质地块的意愿也相对较高,其中一些大体量、对于房企资金实力要求较高的地块也抬高了入市的门槛。他认为,“两股力量的相互作用,不仅刺激了大型房企拿地的积极性,也使得他们在竞争中更具优势。”
不过,张大伟认为,目前土地[TuDi]市场的“以价换量”尚未完全奏效。“从过往经验看,"地王"项目最终入市时通常表现平平。”因此,张大伟预计,下半年居住用地“地王”再频繁出现的可能性较小,房企将以补充高性价比土地[TuDi]储备为主,谨慎购地。
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