“最近我有一些上市公司高管朋友，都到美国[MeiGuo]来寻找买房子[FangZi]的机遇。”在纽约从事房产经纪业务的华裔苏昱凯近来觉得来自中国[ZhongGuo]的买家明显增多，但他也发现，他们中的不少人都对在美国[MeiGuo]买房缺乏基本认识，或存在误解。

　　不要期望暴利

　　作为上世纪80年代早期美国[MeiGuo]华裔移民的后代，老家福建的苏昱凯在1996年就考了纽约州的地产经纪销售执照。当时美国[MeiGuo]地产经济还没有明显泡沫，但很快房价[FangJia]就在1998年开始大涨，他萌发了做房地产投资的想法。

　　“1996年我用21万美元[MeiYuan]在纽约的布鲁克林买了在美国[MeiGuo]的第一栋房子[FangZi]，到1999年卖出去的时候，价格是40万美元[MeiYuan]，”苏昱凯对记者说，“这是我在美国[MeiGuo]的人生第一桶金。”

　　人生的第一桶金，总是异常美好，甚至在今后很长一段时间内都会被翻出来咀嚼体会。虽然此前被次贷危机重创的美国[MeiGuo]房地产投资几乎不可能有当时3年近100%的收益回报，但随着国内投资需求被房地产宏观调控在一定程度上压抑着，加上温家宝总理在今年公开明确表示，“房价[FangJia]远没有回归合理价格，调控不能放松”，国内不少手头资金充裕的买家，希望可以在低点中的美国[MeiGuo]房市里抄底。

　　全美地产经纪商协会（NAR，National Association of Realtors）在5月末发布的最新月度报告中指出，2012年4月全美存量房（二手房，existing home）销售数量和价格都较去年同期上升。

　　NAR首席经济学家劳伦斯·筠（Lawrence Yun）认为，美国[MeiGuo]房地产行业正在转好，投资者可以逢低吸纳的时间可能不长了，对住宅的刚性需求已经推动美国[MeiGuo]房屋价格上涨。截至4月底，美国[MeiGuo]房屋存量中可供销售的二手房上涨9.5%至254万套。

　　NAR分析认为，2011年的在美外国买家来自全球超过70个国家，其中23%来自邻国加拿大，而远在太平洋(601099,股吧)另一端的中国[ZhongGuo]买家所占比例高达9%，位列第二，销售金额大幅领先。

　　来自中国[ZhongGuo]强大的投资需求和能力，已经触动了嗅觉灵敏的在美华人圈。由于美国[MeiGuo]买房大多通过个体房产经纪人，据记者了解，目前在美国[MeiGuo]东西部的热闹城区，不少华裔留学生或旅美的中国[ZhongGuo]人已经扎堆热衷考房产经纪人证书，回想过去10年中国[ZhongGuo]不动产的价格暴涨，一旦打通了技术性的跨国买房操作壁垒，中国[ZhongGuo]买房团很有帮助美国[MeiGuo]房地产咸鱼翻生的架势——这个可能性有多大？

　　统计中国[ZhongGuo]房地产市场近10年的累计涨幅，可能数字会比较骇人，超高的回报率似乎给国内投资人留下“投资房产=致富”的概念，但苏昱凯说：“你必须想清楚在美国[MeiGuo]买房子[FangZi]的目的。”

　　虽然现在价格依然处于低谷，但由于房产行业的大环境并不像国内具有旺盛的需求，且换手率也未必那么高，投资美国[MeiGuo]房产在理论上并不具备短期暴利的回报，“而且，经济大环境非常重要。即便你只花了15万美元[MeiYuan]买房子[FangZi]，遇上美国[MeiGuo]经济不景气，跌到两三万美元[MeiYuan]也有可能。”另外的风险来自汇率，如果美元[MeiYuan]对人民币在未来继续贬值，那就需要和房价[FangJia]的波动展开赛跑。

　　另一位在纽约的华人房产中介Jason对记者表示：“虽然美国[MeiGuo]房价[FangJia]现有小幅反弹，但和金融危机前简直不能相提并论，而且因为美国[MeiGuo]经济复苏步履蹒跚，本地买家购买力下降，推动房价[FangJia]甚至是部分区域的外来买家，所以单就房价[FangJia]来说，后续上涨的空间并不特别大。”预示美国[MeiGuo]主流观点依然谨慎悲观。

　　找对地段很重要

　　记者采访多位有在美置业意向的中国[ZhongGuo]投资人后发现，多数有意向购买美国[MeiGuo]房产的投资人，考虑的还是今后孩子的教育和移民的可能性，可以参考支撑这一观点的还有国内近年卖得火爆的EB-5投资移民项目，中国[ZhongGuo]内地的申请者人数遥遥领先于其他国家和地区。

　　在这样的动机之下，有追求的中国[ZhongGuo]买家在美寻房的脉络就变得比较清晰：容易找工作的繁华大城市、生活便利有华人圈氛围、便于孩子择校的“学区房”，而满足这三个基本条件的地段，房子[FangZi]其实也不像一些中介经纪宣传的那么“5万、10万的好像白菜价”。

　　“全世界的好地段和好房子[FangZi]都不便宜。”一位已经在美国[MeiGuo]置业的中国[ZhongGuo]律师张先生对记者表示，差异可能是和国内一线城市房价[FangJia]最高时候的差距，或者和美国[MeiGuo]房地产泡沫时代的房价[FangJia]整体水平相比。

　　张先生记忆犹新的是，当时有中介介绍美国[MeiGuo]买房的时候，举例美国[MeiGuo]中西部的“汽车之城”底特律正逢房价[FangJia]洼地，10万美元[MeiYuan]就可以买到很好的独栋房子[FangZi]。但事实上，据他后来了解，只有地段比较偏远、房龄很老的房子[FangZi]才可能这么便宜。

　　密歇根州的底特律城，是以底特律为核心，再加三个卫星县，其中维恩县（Wayne）有五个富裕郊区小镇，统称为泊因特（The pointe），治安比较好，美国[MeiGuo]最大的房产中介商The Century 21数据显示，泊因特地区的豪华独栋别墅可卖到435万美元[MeiYuan]，一般的单一家庭住宅也需要50万美元[MeiYuan]，还要每年缴纳上万美元[MeiYuan]的房产税。

　　很多年前，美国[MeiGuo]社会就开始了逆城市化现象，很多富裕阶层都纷纷逃离拥挤嘈杂的市中心，所以造成了在很多城市边缘的郊区，尤其是治安、资源都很好的富人区，房子[FangZi]反而价格高。

　　美国[MeiGuo]西部的洛杉矶也是很多华人置业的梦幻“天使之城”，但最好的社区往往不是市中心。在洛杉矶中心东北方向21公里的亚凯迪亚（Arcadia）因为具有全美数一数二的教育资源，亚凯迪亚高中（Arcadia High School）更是亚裔学生为主的加州名牌高中，成为很多华裔精英在美定居置业的首选“学区房”，最一般的单一家庭住宅也标价上百万美元[MeiYuan]，贵的高达688万美元[MeiYuan]。

　　同样的“学区”高房价[FangJia]情况还出现在纽约邻州新泽西的普林斯顿、马萨诸塞州的波士顿剑桥城、伊利诺伊州的芝加哥等坐拥高等教育资源的地区，独栋房子[FangZi]一般至少70万美元[MeiYuan]。

　　记者在美国[MeiGuo]了解到，同样在传统意义上较贵的纽约市里，曼哈顿中央公园附近，一间小户型公寓可以卖到70万美元[MeiYuan]，更好的独栋房子[FangZi]售价动辄数百万美元[MeiYuan]，而在皇后区的新鲜草原（Fresh Meadows）一栋可供多家庭使用的房子[FangZi]售价不过80万美元[MeiYuan]，该区也因为生活成本合理、适宜居住成为很多华人选择在纽约置业的一个地区。再看加州北部的科技创业天堂硅谷，因为互联网行业催生百万千万富翁，周边房价[FangJia]出现了孤立于大市场的连续十年上涨。Facebook的天量IPO计划也使硅谷房价[FangJia]一度大热。

　　美国[MeiGuo]地广人稀，核心发达地区都在主要城市，房产价格讲究“地段”，所以一般没有足够的常住人口支撑商业活动，地产的投资价格就不会那么高。目前，很多中国[ZhongGuo]买家首选的置业地点是纽约、洛杉矶和迈阿密及周边州、郡等繁华地区，因为那儿普遍有大量的人口和新移民，交通也很便捷。

　　如果侧重投资目的，苏昱凯认为，在美国[MeiGuo]房价[FangJia]还没有完全反弹的时候，能有眼光在“冷门地段”选到有不错租金回报的好资产，也会带来不错的效益，但必须要有敏锐的调查力。

　　“2005年我去美国[MeiGuo]东北部的康涅狄格州（Connecticut）买过一栋房子[FangZi]，因为恰巧知道米高梅计划在那儿附近建造赌场。”苏昱凯预判这会带来近千名工作人员，会拉动周边房产的租赁市场，果断出手30万美元[MeiYuan]买入一栋三层高、每层1500平方英尺（约合160平方米）的独栋房子[FangZi]，结果很快他就成功借出去，每个月的租金扣去银行贷款和杂费，纯收益接近2000美元[MeiYuan]。2007年预感到房地产系统日益脆弱，苏昱凯忍痛把这栋租金回报率相当高的房子[FangZi]抛售，“当时的售价是38万美元[MeiYuan]，现在只有15万美元[MeiYuan]。”

　　建立在美个人信用

　　技术上说，在讲究消费文化的美国[MeiGuo]，买房不贷款仿佛和早期温州商人出门习惯带大量现钞一样。但没有绿卡的中国[ZhongGuo]买家如何拿到贷款呢？这牵涉到美国[MeiGuo]社会价值观的重大问题——个人信用，如果可以建立在美个人信用，那么你可能获得置业的优惠条件。

　　“理论上，就算没有绿卡，只要你有信用记录，银行照样会给你贷款。”苏昱凯提供了一个思路，只要你找机会在美国[MeiGuo]的银行里办理一张信用卡，即便不长期居住在美国[MeiGuo]，但全球都可以使用这张信用卡，做到每个月按时还钱，在美国[MeiGuo]的信用记录就会累积，“信用越好，银行可能给你的贷款政策就越优惠。”一切都和信用记录有关，严格意义上这是选房看房的前站，如果你希望享受到美联储长期极低利率的优惠政策。

　　据记者了解，最近在纽约买房，银行能给到的30年固定贷款利率约在3.75%，倒退5年，这个利率可能在6%到7%，而且为控制风险，大多数美国[MeiGuo]的银行如今会要求至少有20%至30%的首付，但次贷危机之前很多房产买卖都可以零首付或非常低的3%房价[FangJia]首付。

　　贷款利息也分很多种，尽管不同银行有不同的贷款政策，大致上分成固定利息、浮动利息、渐进式利息和气球式利息等多种，贷款年份上也有不同的选择。对于在美国[MeiGuo]工作需要缴税的投资人来说，在美买房子[FangZi]还可以利用每月支出的贷款、房屋的维修维护等系列开支，在年底报税前抵扣，记者了解到，美国[MeiGuo]房产虽然价格相对不高，但平日维护管理和地税、房产税等开支并不低，不少业主也利用这些方法在美实现合理避税。

　　根据房地美（Freddie Mac）近期公布的数据，全美30年期定息抵押贷款平均利率从3月的3.95%下降到3.91%，在2011年4月，该利率是4.84%。前不久甚至跌至3.79%。