商业地产

　　老牌百货[BaiHuo]或借餐饮[CanYin]积聚人气

　　传统[ChuanTong]商业地产如何应对新挑战？百盛[BaiSheng]的试水会否成功？

　　东地产 傅一辰 报道

　　自7月起，百盛[BaiSheng]购物中心淮海店开始对地下一层和七、八层进行封闭装修，整个工程将在9月完工。

　　据《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）记者了解，装修后，百盛[BaiSheng]购物中心的地下一层将会有更多餐饮[CanYin]品牌。

　　这也是继巴黎春天后，淮海路商圈又一家在地下一层增加餐饮[CanYin]比例的百货[BaiHuo]。

　　传统[ChuanTong]百货[BaiHuo]转型必须依靠餐饮[CanYin]

　　1996年，上海的首家百盛[BaiSheng]购物中心在淮海路陕西南路开业。那一年，人们才刚刚开始用上家庭电脑。

　　16年后的今天，传统[ChuanTong]百货[BaiHuo]正处于严酷的转型期。作为最早在中国经营时尚百货[BaiHuo]连锁的外企之一，百盛[BaiSheng]也不例外。

　　和其他百货[BaiHuo]一样，百盛[BaiSheng]几乎每隔一年就会对某个楼层重新布局。尤其在生意相对清淡的六层以上，从最早的游戏机房、工艺礼品店，到电器商店、特卖场，再到大的中式饭馆，进行过数次大整修。

　　之前，地下一层的大部分面积始终为百盛[BaiSheng]自有超市和一些烟酒、药店、化妆品专柜。而近年来，该层面逐渐出现了一些简单的外带餐饮[CanYin]，如面包新语、久留米寿司、快乐柠檬、美珍香等，超市的比例则随之缩小。

　　据《东地产》观察，这些餐饮[CanYin]店的生意十分红火。尤其在下班高峰时期，从地铁一号线陕西南路站出站的白领和学生都会购买一些食品垫饥。许多摊位前都排起了长队，整个楼面非常拥挤。

　　而此次装修后，百盛[BaiSheng]将进一步提升地下一层的餐饮[CanYin]比例。

　　中国城市商业网点建设管理委员会专家委员姜新国告诉记者，增加餐饮[CanYin]比例是百货[BaiHuo]的趋势。传统[ChuanTong]百货[BaiHuo]受到冲击后，要么走高端路线，如果走中端路线，餐饮[CanYin]是必不可少的。这可使消费者能在购物过程中有更多的享受环节，也能增加竞争力。

　　锦和投资集团品牌总监沙立松也认为，传统[ChuanTong]百货[BaiHuo]转型一定需要餐饮[CanYin]。

　　在电商发达的今天，传统[ChuanTong]的商业集聚区受到了挑战。而新兴的商业区，如五角场、七宝、莘庄等的购物中心，生意都很火爆，这是由于他们的业态很讲究，配置很科学。除了主力店外，还会有几个楼面做成餐饮[CanYin]。百盛[BaiSheng]可能也是借鉴了七宝、莘庄店的经验。

　　对于餐饮[CanYin]“积聚人气”的作用，上海社会科学院商业研究中心主任朱连庆也表示赞同。“尽管餐饮[CanYin]店的租金没有服装、化妆品等品牌入驻来得高，但能增加顾客体验式、休闲式的互动。可以说是用牺牲一定租金的方式换取人气。”

　　不过，朱连庆也指出，不是所有的传统[ChuanTong]百货[BaiHuo]都适合做餐饮[CanYin]，要看在整个商圈中所占的位置。且单个餐饮[CanYin]并不能起到作用，要引进多种口味的餐饮[CanYin]，才会产生一定的影响。

　　留住客户不能仅靠“吃老本”

　　位于淮海路商圈最西段，又占据陕西南路地铁出口的百盛[BaiSheng]周末客流量一直较大，节假日搞活动时，更是人头攒动。

　　朱连庆认为，百盛[BaiSheng]的生意较好是因为位于中心城区，与周围已形成稳定商圈并以他为主体，也有固定的客户群。

　　姜新国也表示，百盛[BaiSheng]的地理位置好，外加定位非常精准，能吸引到白领顾客。“百盛[BaiSheng]旁边还有巴黎春天这只‘狼’，有竞争才能相互促进。”

　　百盛[BaiSheng]和对面的巴黎春天皆为中档定位，其中百盛[BaiSheng]的定位相对更为年轻时尚，巴黎春天引进的品牌则更为成熟。

　　从最开始的ESPRIT、ONLY、ETAM等，到目前主打的CK、ARMANI JEANS、GUESS等，百盛[BaiSheng]引入的始终是年轻人心目中较为中端的品牌。

　　而巴黎春天生意最好的部分为一楼的鞋类专柜，再加上楼上部分适合40岁以上女性的品牌，和百盛[BaiSheng]除了竞争外，也有着良好的互补。

　　不过，这一“和谐”的格局，很可能随着新鸿基开发的环贸广场的出现被打破。

　　位于淮海中路（襄阳南路至陕西南路路段）的环贸广场商业部分共有八层，预计年内营业，定位为中高端，营业结束的时间也比正常百货[BaiHuo]晚数个小时。除了商业部分外，项目还包含了写字楼和高级公寓，是一个不折不扣的城市综合体。

　　地下为地铁1、10号线换乘，体量大，且距离襄阳路上的嘉华中心和淮海国际广场更近的环贸广场，环贸广场的出现对百盛[BaiSheng]无疑是一个巨大的冲击。

　　沙立松告诉《东地产》，环贸广场一定会对百盛[BaiSheng]产生影响。和其他现在新建的商业广场一样，环贸的业态非常丰富。而百盛[BaiSheng]等一些传统[ChuanTong]百货[BaiHuo]在定位时都没有考虑到业态比例，因此现在必须要进行改革，引入能形成业态互补的一些商业，着眼于客户的需求，提供最好的服务。