按照2011年的成交量，唐山[TangShan]要想消化掉1年的土地成交量，需要13年；要消化掉此前4年的土地成交量，需要52年。

　　本刊记者 高素英／文

　　近期，各地楼市成交量屡创新高，房价也出现明显的上涨迹象，房地产[FangDiChan]市场似乎出现了回暖的曙光，但看似火热的背后，却是部分三线城市房地产[FangDiChan]市场掩盖不住的冷清和房地产[FangDiChan]商的身陷困境。

　　8月初，《证券市场周刊》记者在唐山[TangShan]房地产[FangDiChan]市场了解到，当地部分高档楼盘的价格已从每平方米一万多元下降了近三成，但却依然卖不动，许多售楼处几乎无人问津。资金[ZiJin]紧张、投资减速或是唐山[TangShan]房地产[FangDiChan]市场的真实写照。

　　与鄂尔多斯(600295,股吧)和温州房地产[FangDiChan]崩盘不同，唐山[TangShan]房地产[FangDiChan]市场虽然并未因资金[ZiJin]链断裂而爆发大规模的高利贷问题，但其资金[ZiJin]链紧张状况亦较为严重。一位当地的房地产[FangDiChan]商告诉本刊记者，销售的不景气使得资金[ZiJin]链越来越紧张，很多开发商[KaiFaShang]停工观望，而越来越高的成本使得房地产[FangDiChan]商利润空间越来越小，市场的洗牌将使部分开发商[KaiFaShang]出局。

　　销售放缓投资减速

　　近日，本刊记者从唐山[TangShan]路北区某楼盘了解到，该楼盘目前全款价为5880元/平方米，贷款价为7580元/平方米，促销价为7280元/平方米，促销时间到10月底，而且剩余房源比较多。

　　一位业内人士认为，该楼盘的开发商[KaiFaShang]资金[ZiJin]比较紧张，全款购房的价格与贷款价格相差1700元/平方米，即使是促销价格也要高出1400元/平方米，开发商[KaiFaShang]为了回笼资金[ZiJin]宁愿牺牲利润。

　　本刊记者还了解到，唐山[TangShan]下调售价的楼盘并不是个案。如，新华1号8月16日的最新销售报价为6584元/平方米，而最高价时为8300元/平方米，下跌20%；世博广场与2011年6月16日第一次对外报出的8500元/平方米相比，14个月以来，销售价格累计下跌了950元/平方米，跌幅为12%；嘉里雅颂居近20天的销售价格下跌了150元/平方米，跌幅为2%；东润国际广场8月17日的最新销售报价为7300元/平方米，相比上个销售周期下跌了2%。

　　然而，在部分楼盘下调售价的同时，也有一些楼盘的价格在上涨。如，嘉美广场涨幅为29%，最新价格为5000元/平方米；中国水电(601669,股吧)首郡涨幅6%，为7300元/平方米。

　　本刊记者注意到，唐山[TangShan]下跌的楼盘此前价格都比较高，一般在8000元/平方米以上。知情人士表示，一些高档的楼盘价格下跌比较明显，有的楼盘从2011年10000元/平方米下跌到7000元/平方米，跌幅超过30%，但销售依然不景气。而目前上涨的楼盘过去的价格都比较低。

　　新浪乐居统计显示，截至8月19日，唐山[TangShan]地区在售住宅项目共128个，成交均价从6月的6292.17元/平方米降低到7月的5437.51元/平方米，下降了13.58%。

　　虽然有消息称，从唐山[TangShan]7月的商品房成交量看，商品住宅房环比6月的2939套增加了2874套，上涨了97.78%。但相关人士透露，7月份，仅凤凰新城商品房住宅成交就达2454套，该区域备案楼盘主要是石油家园等楼盘为企业内部团购房集中备案，使得成交量看似大幅增加，实际增长速度并没有这么快。

　　据最新统计，截至8月15日，唐山[TangShan]8月份上半月的成交量为2780套，相比7月下半月的3038套减少了258套，下降8.49%；相比7月上半月的3268套减少了488套，下降14.93%。从7月初到8月中旬，唐山[TangShan]楼市的成交量一直在下滑，尽管开发商[KaiFaShang]启用各种各样的促销、优惠手段吸引消费者，但还是没能逆转成交量下滑的趋势。

　　多家售楼中心的销售员告诉本刊记者，如果是外地户口在当地买房，必须有一年以上交纳养老保险的证明或者一年以上交税证明，在满足上述条件的情况下，还要有唐山[TangShan]本地人作担保，并且首付要在60%以上，才能贷款买房。

　　有开发商[KaiFaShang]告诉本刊记者，这一限制措施使更多的投资客离场，从2011年下半年开始这一现象就比较明显，目前购房的主要是当地人，销售自然受到抑制。如果到2012年年底还继续限购，很多小的开发商[KaiFaShang]可能会因资金[ZiJin]链断裂而崩盘。

　　与成交量下滑相一致的是，唐山[TangShan]房地产[FangDiChan]的投资10年来首次出现下降。本刊记者从唐山[TangShan]市统计局获得的数据显示，除了2012年1月份房地产[FangDiChan]投资较2011年同期大幅增加外，其余5个月的投资同比均在下降。1-6月份，房地产[FangDiChan]开发投资284.17亿元，同比下降0.8%，而2011年房地产[FangDiChan]开发投资507.32亿元，同比增长49.9%。目前，房地产[FangDiChan]投资占唐山[TangShan]市固定资产投资的22.4%。

　　唐山[TangShan]市福鑫房地产[FangDiChan]开发有限公司总经理冯海军接受本刊记者采访时透露，现在开发商[KaiFaShang]的资金[ZiJin]特别紧张，在销售不景气的情况下，很多人都不愿意再继续加大投资。比如，受资金[ZiJin]影响，仅丰润区动土不动工的就占到了一半，有的是盖着盖着就干不下去了，有的是不敢再开发了，很多开发商[KaiFaShang]都在持观望态度。

　　波及上游产业

　　房地产[FangDiChan]销售的不景气直接影响了上游钢铁和水泥等相关产业，钢材产能严重过剩几乎接近亏损的边缘，而利润的下降使得钢贸商向房地产[FangDiChan]行业垫资越来越为谨慎。

　　据唐山[TangShan]弘恒商贸有限公司总经理李永进介绍，2012年房地产[FangDiChan]对钢材的需求量不是很大，与2011年同期相比下降了近一半。由于2012年开工比往年少了很多，钢厂产量没有减少，导致当地钢材价格直线下跌，有相当一部分产品被钢贸商销售到山东、内蒙古等地。

　　李永进表示，2011年钢材有80%都被当地房地产[FangDiChan]商消化，2012年当地房地产[FangDiChan]只能消化40%的钢材，而60%需要外地市场消化。2012年能够明显地感觉到房地产[FangDiChan]开发商[KaiFaShang]的资金[ZiJin]不足，以往房地产[FangDiChan]商贷款比较好贷，只要有地皮就可以卖房，资金[ZiJin]非常充裕。而2012年由于资金[ZiJin]紧张需要钢贸商垫资，建筑商很多会从钢贸手里赊货。

　　目前，房地产[FangDiChan]建筑商从钢贸商处赊货结款方式主要有以下两种：一种是按月付，每个月结一次；另一种是按照楼层付，盖十层付一笔款，再盖十层再付一笔款，最后封顶之后再付一笔款，每月付和按楼层付的情况都比较普遍。虽然钢贸商与建筑商签订付款方式，但有些建筑商到期依然还不了款，只能再拖一个月，有合同也没有用，开发商[KaiFaShang]不能给建筑商及时结款，建筑商也无法支付钢贸商的垫资款。

　　李永进表示，一个大的工地即使一个月一结款也能压上1000多万元，小的则会少一点。从2011年下半年开始，一些钢贸商不敢再向房地产[FangDiChan]垫资了，目前敢做工地垫资的钢贸商越来越少了，担心回款困难。

　　“我们作为唐山[TangShan]钢铁厂的一级代理商，除了一些老客户外，基本不做垫资。下属的二级贸易商也只做一部分垫资，但向一级代理商拿货时必须是现金，哪怕是现款现贷的利润比较低也不会垫资。而二级钢贸商垫资垫的比较紧张，很多工地是停停开开，从当前的情况来看垫资风险比较大。”李永进说。

　　据悉，在唐山[TangShan]有一些专门垫资的人，这批人与开发商[KaiFaShang]等关系密切，一般情况下回款比较有保证。这批垫资人多来自湖南、湖北、江浙一带，资金[ZiJin]量约几千万元，他们先拿现金到钢贸商那里拿货，然后赊给建筑商。目前，这些垫资人的资金[ZiJin]也开始紧张起来，有的工地压着4000万-5000万元收不回来。

　　2011年垫资人垫资的利润也比较高，一吨钢材能达到400元的利润，高的时候每吨到500元。而2012年利润被压缩了近50%，一吨钢的利润在200元-300元，能达到300元就非常高了。

　　李永进表示，现在敢垫资的人越来越少，这就意味着市场资金[ZiJin]越来越紧张。以前晚给十天半个月很正常，但现在赊十天八天就不行，主要原因还是担心回款问题。因此，在开发商[KaiFaShang]资金[ZiJin]紧张的情况下，由于垫资人越来越少，导致相当多的开发商[KaiFaShang]停工。

　　李永进告诉本刊记者，一级钢贸代理商收紧后，转嫁到终端就更加紧张。如果一级钢贸代理商给二级代理商可以晚十天结款，建筑商就可以给二级钢贸商晚一个月结款，开发商[KaiFaShang]就可以给建筑商晚两个月，现在一级钢贸商一旦收紧，一级级地往下递加，资金[ZiJin]紧张程度可想而知。

　　然而，一级钢贸商即使是现款发货也依然面临着资金[ZiJin]紧张，他们向钢铁厂采购也是预付款模式，提前一个月向钢铁厂支付预付款。而一级钢贸商的资金[ZiJin]也是来自银行，但这些资金[ZiJin]并不能随意被钢贸商使用。

　　据了解，钢贸商采用抵押贷款的方式，用钢材做抵押，钢贸商的杠杆为3倍，即1000万元的保证金可以贷出3000万元的款。但这些款项不是直接给到钢贸商，而是由银行直接给钢铁厂，钢铁厂收到银行的款项后发货给钢贸商，然后由第三方监理机构派人盯着这批货，一旦要出货必须先将款支付给银行，不然不准出货。相当于钢贸商要使用银行的资金[ZiJin]必须签四方协议，即银行、钢厂、钢贸商和第三方监理机构。

　　这就使得钢贸商依然没有足够的资金[ZiJin]去给房地产[FangDiChan]商垫资，而能从银行贷到款的钢贸商必须有一定的规模和实力。钢贸商要想支撑下去必须用银行的钱，虽然利息不是很高，但使用起来必须是专款专用，没有多余的钱去垫资给房地产[FangDiChan]商。

　　银行资金[ZiJin]趋紧的同时，钢材的利润也在直线下滑。从2011年9、10月份开始，钢材的价格一直往下走，小螺纹钢的价格最高时达到5500元/吨，而2012年下跌到3750元/吨，现在钢材售价已接近成本价，钢贸商处于亏损的边缘。

　　房地产[FangDiChan]的不景气影响着钢贸商，而钢贸商利润的急速下滑也在一定程度上影响了部分房地产[FangDiChan]商资金[ZiJin]的周转，水泥等建材行业也是类似的情况。

　　唐山[TangShan]当地一开发商[KaiFaShang]表示，2012年的房地产[FangDiChan]资金[ZiJin]非常紧张，银行担忧风险对贷款卡得很严。通常，在楼还没有盖之前，开发商[KaiFaShang]都会预售，银行通过社会调查看究竟有多少人预订。即便预订的不错，银行的审查也相当严格，从区到市再到省级银行都要来人调查一遍，才决定是否贷款。

　　冯海军告诉本刊记者，目前房地产[FangDiChan]商的资金[ZiJin]来源大概有几部分，一是开发商[KaiFaShang]自有资金[ZiJin]占30%-40%，集资占30%-40%，期房收款占20%。集资包括相互之间拆借或是高利贷，贷款年利息一般为1.5分-2分，而高利贷的年利息则高达5分-6分，高利贷一般是在急着支付工人工资时才会用到。

　　因此，当银行信贷趋紧以后，开发商[KaiFaShang]出现民间借贷、垫资行为就会比较普遍，而房地产[FangDiChan]市场的低迷也使得资金[ZiJin]更为紧张，一旦资金[ZiJin]链断裂就会出现房地产[FangDiChan]崩盘。

　　去库存之路漫漫

　　在资金[ZiJin]链绷紧的背后是部分城市供大于求的房地产[FangDiChan]市场，中国房地产[FangDiChan]信息集团研究中心的数据显示，热点三线城市土地供应规模超市场容量，其中唐山[TangShan]在2011年商品房成交量为200万平方米以下，而2008-2011年年均商品房用地成交量为1000万平方米以上。

　　2011年1至12月份唐山[TangShan]市中心区住宅成交149.78万平方米，而市区人口307.71万人。

　　唐山[TangShan]市每年能消化约300万平方米的新增住宅，但根据2011年唐山[TangShan]市政府的规划，市场新增上千万平方米的供应，除去审批量和实际开工量存在的差距，每年仍有大约700万-800万平方米的供应入市，市场供给要远远大于需求。

　　上海易居房地产[FangDiChan]研究院企业研究中心总经理周建成在一份研究报告中指出，如果按照2011年房地产[FangDiChan]销售进度，唐山[TangShan]要想消化掉1年的土地成交量，需要13年时间，而要消化掉此前4年的土地成交量，需要52年时间。

　　周建成拿唐山[TangShan]与北京房地产[FangDiChan]市场与城市经济指标对比后发现，唐山[TangShan]近四年商品房用地年均成交量为2100万平方米，而北京为2268万平方米，相差无几；但唐山[TangShan]2011年商品房成交量为159万平方米，仅是北京863万平方米的18%。此外，在城市人口总量和经济总量上，唐山[TangShan]与北京均相距甚远，唐山[TangShan]的供应压力由此可见。

　　在唐山[TangShan]供应压力急剧增加的同时，开发商[KaiFaShang]的压力也越来越大。虽然房价并未出现大跌，但调控带来的销售量下降以及不断被推高的房地产[FangDiChan]成本让开发商[KaiFaShang]苦不堪言。

　　有开发商[KaiFaShang]告诉记者，虽然国家调控房地产[FangDiChan]是想使房价下降，但实际上却推高了房地产[FangDiChan]价格，而老百姓的收入水平远远赶不上房地产[FangDiChan]上涨速度，加之地方政府为了提高财政收入大量卖地，持续的土地供应进一步增加了商品房的供应压力。一方面是大多数无力购买房子的老百姓，而另一方面是手持大量房子卖不出去以及大量没有资金[ZiJin]开发土地的房地产[FangDiChan]商。

　　一位唐山[TangShan]房地产[FangDiChan]商表示，虽然钢材等建材成本在下降，市场销售也不景气，但房价下降幅度有限，主要原因是开发楼盘的成本越来越高，开发商[KaiFaShang]的利润大幅缩水，导致开发商[KaiFaShang]的积极性极度降低。

　　该开发商[KaiFaShang]透露，地价占楼价的15%-20%左右，土地税、营业税、教育附加税还有建筑公司要交的各项税加起来占楼价的20%多，建筑成本占近50%，而公共设施配套费占成本的10％-15%。除了50%的建筑成本，其他近50%的费用都是要交给政府，而公共设施配套及外网配套本来成本为10%，但因被当地政府垄断也要增加5%的成本，这还不包括其他的一些对相关部门进行公关的隐性应酬开支。此外，一个小区要配套10%-15%的经济适用房，也是要由房地产[FangDiChan]商把其成本分摊到其他购买者身上，但实际享受优惠的并不是那些真正符合条件的人。

　　以一栋4100元/平方米的楼盘为例，地价在600-900元/平方米，公共设施配套和外网配套每平方米合200-300元左右，但由于相关部门垄断，本来一块水表市场只要卖到300元，但这些部门卖给开发商[KaiFaShang]就要600元，不买就不给接自来水，成本被推高。税收每平方米为800元，建筑成本2000元，最后合算下来每平方米的最低成本为3600元，开发商[KaiFaShang]每平方米的利润为500元。

　　而这500元的利润是否最终是开发商[KaiFaShang]的还很难确定，由于一个楼盘从立项到封顶交钥匙需要较长时间。如果第一年全部把楼销售出去，那么这500元的利润就算是全部赚到的，如果晚一年，那么有相当一部分利润会当作利息支付给银行或高利贷，所以最后能剩下多少要取决于房子的销售速度。如果房子卖不出去，房地产[FangDiChan]商就因资金[ZiJin]链断裂而崩盘。

　　目前，唐山[TangShan]市新开盘的楼盘比较少，部分楼盘处于停工观望状态。本刊记者在紧临唐山[TangShan]北站的一处楼盘看到，楼盘已经封顶，但整个小区施工人员很少，而该楼盘对面一边圈起的地荒芜着根本没有动工的迹象。

　　知情人士表示，以盖楼的进度来看，应该有很多施工工人才正常，但零星的几个工人显得非常不正常。现在有些已经出售了部分楼盘的开发商[KaiFaShang]不敢停工，一旦停工就会引起业主的质疑，所以很多是停停干干。

　　过去利润每平方米在1000元左右，但现在有500元的利润开发商[KaiFaShang]就赶紧卖。因为开发商[KaiFaShang]还要投钱去开发下一个楼盘，但若一直没有销售，利润只是个数字，到最后有可能血本无归。好一点地段的开发商[KaiFaShang]利润能达到每平方米1500元，但各种费用成本也比较高，配套成本每平方米就能达到1000元。

　　一位房地产[FangDiChan]开发商[KaiFaShang]告诉本刊记者，在这种情况下房价大幅下降是不可能的，最后一些小的开发商[KaiFaShang]必然是资金[ZiJin]链断裂而崩盘，到2012年底唐山[TangShan]房地产[FangDiChan]将进行洗牌，部分中小房地产[FangDiChan]将被淘汰出局。但受高成本影响房价也不会出现大幅跳水，而这些高成本最终都要由消费者买单。

　　冯海军表示，房价应该以每年5%的速度递增，才符合经济的正常发展，但目前房价的变化已远远超出正常水平。由于三四线城市场的发展普遍依靠土地财政，而城市的经济及人口规模跟不上房地产[FangDiChan]市场的发展速度，一些地方无序地改造拆迁，使得房地产[FangDiChan]提前透支了未来的发展空间。由于需求跟不上，投资被抑制，持续大量的土地供应给房地产[FangDiChan]市场带来巨大的压力，应减少土地供应量，使房地产[FangDiChan]市场进入良性发展的轨道。