“老城[LaoCheng]南部分区域高度将严格控制[KongZhi]在檐口7米以下，不只是建筑[JianZhu]高度严控，今后南京[NanJing]老城[LaoCheng]也会严格控制[KongZhi]住宅用地的出让。”今天(9月19日)上午9点半，南京[NanJing]市规划[GuiHua]研究编制中心郑晓华主任针对正式发布的新版《南京[NanJing]老城[LaoCheng]控制[KongZhi]性详细规划[GuiHua]》进行详细解读，她表示，南京[NanJing]老城[LaoCheng](即城中区域)是南京[NanJing]建设国际化人文绿都的关键区域，新版老城[LaoCheng]规划[GuiHua]进一步强调了对老城[LaoCheng]区历史人文资源的保护措施，以及对社区街道基础设施用地布局的保障。

　　郑晓华直言，檐口7米的控制[KongZhi]要求相对于国家要求来说，非常严格。“檐口7米的严控要求，在规划[GuiHua]实施过程中已经在进行严格的落实，一般最强的建筑[JianZhu]高度为9-12米，但是因为南京[NanJing]老城[LaoCheng]南的历史建筑[JianZhu]高度就是7米左右，为了保护老城[LaoCheng]相应的空间肌理、空间形态，彰显老城[LaoCheng]古都风貌，首次提出对老城[LaoCheng]南部分区域建筑[JianZhu]高度控制[KongZhi]在檐口7米以下。”>>>老城[LaoCheng]南保护改造年底有望现雏形 专家不赞成复建明城墙做法

　　南京[NanJing]老城[LaoCheng]包含鼓楼下关片、白下片区[PianQu]、玄武片区[PianQu]、秦淮片区[PianQu]，新版《南京[NanJing]老城[LaoCheng]控制[KongZhi]性详细规划[GuiHua]鼓楼、下关、白下、玄武、秦淮片区[PianQu]公众意见征询》对这4大片区[PianQu]的未来功能定位、规划[GuiHua]措施，都提出具体的规划[GuiHua]设想。

　　秦淮片区[PianQu]：定位老城[LaoCheng]南传统文化展示区 新建建筑[JianZhu]高度不超过18米

　　秦淮老城[LaoCheng]控制[KongZhi]性详规在此次规划[GuiHua]片区[PianQu]内属南京[NanJing]老城[LaoCheng]南部，该地区位于《南京[NanJing]历史文化名城保护规划[GuiHua]》(2010版)确定的“城南历史城区”内，北与白下区相接，西于建邺区相邻。划范围以升州路、健康路为界，北与白下片区[PianQu]相邻，东、南、西三面至秦淮河。规划[GuiHua]用地面积约4.59平方千米，区属秦淮，包括2个街道、21个社区，现人口密度达到4.1万人/平方千米。土地利用中，城市建设用地4.26平方千米，占总用地的92.7%；水域等非城市建设用地0.33平方千米，占总用地的7.2%，其中居住、商业金融业、工业占了大多数。该区域功能定位为以夫子庙为核心、秦淮河为纽带的集商业、旅游、文化休闲为一体的休闲示范区，以门东、门西传统民居为依托的老城[LaoCheng]南传统文化展示区，和以配套设施为保障、以民生服务为核心的和谐宜居生活地。>>>南京[NanJing]夫子庙地下将开发6万平米 并打造“环总统府”文化区

　　在公共服务设施配套上，保留地区级以上基础设施，完善居住社区中心和基层社区中心的建设。其中保留居住社区中心保留3处、新增3处；保留现有基层社区中心1处，新建16处。同时按照需求合理设置中小学及幼儿园。除了传统的四级城市道路外，新增历史街巷和一般街巷，补充外畅内达的多功能多层次性，此外还将保留和新建5座公交场站，打造慢行休闲廊道系。

　　历史街巷分级保护 秦淮河沿线、明城墙周边檐口不超过7米

　　针对历史资源建立指定保护、登录保护和规划[GuiHua]控制[KongZhi]三种保护控制[KongZhi]方式，分级分类制定保护对策。对指定保护的资源严格按照相关法律法规进行保护；对登录保护和规划[GuiHua]控制[KongZhi]的资源则强调更为多元化的保护，通过各种城市设计和建筑[JianZhu]设计手法保护和延续其历史价值和特色。

　　其中历史街巷的保护以一、二类历史街巷为主，完整控制[KongZhi]其街巷风貌和传统界面，不再进行拓宽调整；控制[KongZhi]三类历史街巷的空间尺度与道路走向，适当优化线型并纳入城市道路系统。区域绿化将形成“一环一带四点”格局，新增公共绿地计15.04公顷，主要分布在明城墙周边，基本消除绿地服务盲区。

　　根据《南京[NanJing]市历史文化名城保护条例》、《关于进一步彰显古都风貌提升老城[LaoCheng]品质的若干规定》中的相关条例的规定，此次规划[GuiHua]对新建建筑[JianZhu]高度进行了严控。其中秦淮河沿线及明城墙周边将檐口控制[KongZhi]在7米以下，集庆路-长乐路以南及以北的部分区域控制[KongZhi]在12米以内，其他区域均为18米的控高。

　　“与之前的规划[GuiHua]相比，此次新出台的老城[LaoCheng]保护规划[GuiHua]在建筑[JianZhu]高度上控制[KongZhi]更加严格”，规划[GuiHua]局相关负责人表示，未来可用于开发的住宅用地将更少。据本站了解，目前这个区域内共集中了三家商品房开发项目，包括雅居乐长乐渡项目详情业主社区相册样板户型地图项目、深圳茂业教敷巷地块以及特易购颜料坊，当前三家项目均已动工建设，随着老城[LaoCheng]南文化保护的逐步深入，此类商品房开发商项目将会更加稀缺。>>>城南将添三处商业街 门东雅居乐长乐渡项目开工

　　鼓楼下关片区[PianQu]：定位科技创新集中地

　　鼓楼下关片区[PianQu]位于南京[NanJing]老城[LaoCheng]的西北部，东与玄武相邻，南与白下相接。规划[GuiHua]范围东至中央路-中山路、南至汉中路、西北至护城河、秦淮河边，总面积为17.71平方千米。

　　从现状来看，鼓楼下关片区[PianQu]目前主要存在4大问题。人口压力，人口增长仍然较快，人口控制[KongZhi]压力大；历史资源，资源丰富，但展示、利用有待提升；公共设施配套，社区配套缺口较大；道路交通，交通饱和度高，停车、慢行等问题较严重。

　　针对鼓楼下关片现状及存在问题，重新修编过的南京[NanJing]老城[LaoCheng]规划[GuiHua]，对该区域做了明确的功能定位。即以大专院校科研院所为支撑、以创新街区为平台的科技创新集中地；以“山水文化”为背景、以“民国文化”为主体的历史文化展示地； 以配套设施为保障、以民生服务为核心的和谐宜居生活地。

　　值得关注的是，南京[NanJing]市规划[GuiHua]研究编制中心郑晓华主任表示，“由于鼓楼下关片历史资源极其丰富，尤其是民国历史遗存同时山峦环绕、水系蜿蜒，自然资源富饶，分布有狮子山、清凉山、五台山等山峦，还有秦淮河、金川河等水系，新版南京[NanJing]老城[LaoCheng]规划[GuiHua]对这一区域的新建建筑[JianZhu]高度提出严格控制[KongZhi]的规划[GuiHua]建议。”

　　具体而言，鼓楼下关片建筑[JianZhu]高度严控分为6个级别。历史保护地区：分布于颐和路民国公馆区等6片历史地段保护范围内，以及各级历史保护单位建设控制[KongZhi]地带，历史文化资源点周边地段，该范围内的新建建筑[JianZhu]高度要依据相应的保护规划[GuiHua]要求来确定。新建建筑[JianZhu]12米以下地区：主要指明城墙-护城河沿线（明城墙墙基两侧）30-50米控制[KongZhi]范围内地段。新建建筑[JianZhu]18米以下地区：主要指明城墙-护城河沿线（明城墙墙基两侧）50-100米控制[KongZhi]范围内地段，以及狮子山-石头城景观视廊。新建建筑[JianZhu]35米以下地区：主要指鼓楼-清凉山历史城区（除狮子山-石头城景观视廊南段），其中新建公共建筑[JianZhu]的高度控制[KongZhi]在40米以下。新建建筑[JianZhu]50米以下地区：主要指上述地区及城市重要的片区[PianQu]和发展轴线以外的地区。

　　另外，鼓楼下关片高层一般控制[KongZhi]区，主要是城市重要的中心区和轴线沿线地区，包括：城市中心区新街口-汉中门和湖南路-鼓楼地区，片区[PianQu]内重要的地区中心盐仓桥中心和虹桥中心，新模范马路特色意图区，以及中央路-中山路商务办公轴。

　　玄武片区[PianQu]：未来居住人口减少近3.5万

　　南京[NanJing]老城[LaoCheng]单元玄武片区[PianQu]位于老城[LaoCheng]东北象限，依山傍水，明城墙围合。西至中央路、中山路，南至中山东路，东侧和北侧至城墙。总面积10.20平方千米。

　　从目前玄武片区[PianQu]的现状来看，玄武片区[PianQu]分为玄武湖地区、新街口地区、富贵山地区三个片区[PianQu]。玄武湖地区主要为北京东路以北区域，呈“L”形状，环绕玄武湖，是体现南京[NanJing]山水城林重要的地区，片区[PianQu]内环境优越，旅游景区丰富，包括九华山、北极阁、鸡鸣寺、明城墙、玄武湖、神策门等，现状功能以行政、旅游、居住等为主；新街口地区，北京东路以南、龙蟠中路以西区域，该区域是玄武片区[PianQu]重要经济文化发展区域，有以长江路为特色的文化一条街，以珠江路为特色的电子一条街，以及沿中山路、中山东路新街口地区的商贸集中区域，现状功能以商贸、文化、教育、居住等功能为主；富贵山地区主要为龙蟠中路以东区域，位于紫金山西南侧，该区域包括明故宫遗址区、后宰门居住区、军区、熊猫集团等大单位，现状功能主要为居住。

　　据此现状不难发现，南京[NanJing]老城[LaoCheng]玄武片区[PianQu]具有优越的区位交通条件，优质的公共服务资源，深厚的历史人文底蕴，优美的山水都市格局，以及活力的社会经济发展特征。

　　但同时不得不看到的是，玄武片区[PianQu]的城市发展瓶颈也显而易见。首先，老城[LaoCheng]人口疏解任重道远，现状城市空间呈现出低层高密度的建设特征，高度密集的人口分布，老城[LaoCheng]区对人口的吸引力依然强大。其次，常见的城市病亟待缓解，城市交通拥堵、公共绿地稀缺、停车困难等大都市常见病表现明显。再次，持续发展的空间储备不足，待改造的工业、仓储用地日趋减少，军事用地占据大量老城[LaoCheng]空间，土地权属复杂，老旧居住区改造困难重重。另外，优质资源有待进一步整合提升，第三产业高度、不均衡发展，公益性社区配套设施空间发展受限，基础性教育设施空间扩展有限，市政设施空间发展不均衡，地下空间呈自发性发展，利用效率不高。此外，地域人文有待进一步特色彰显，山水城林的城市空间格局面临着快速城市化的重塑，丰富的历史文化资源需要在再利用中获得新生。

　　针对玄武片区[PianQu]的现状及存在问题，新版南京[NanJing]老城[LaoCheng]规划[GuiHua]将该片区[PianQu]的功能定位为，南京[NanJing]市域文化科教中心区、南京[NanJing]主城临山滨湖宜居区、高品质商务商贸业、高端休闲旅游业、高附加值科技研发业区。

　　玄武片区[PianQu]的未来究竟怎么规划[GuiHua]？从优化玄武片区[PianQu]规划[GuiHua]空间结构的具体措施来看，玄武片区[PianQu]规划[GuiHua]空间结构为“一心一环、，七片七带”，一心指新街口核心经济圈，一环指环明城墙风光带，七片指7片名城特色塑造区，七带指7条产业创新发展带。其次，空间整合优化，控制[KongZhi]人口规模，控制[KongZhi]开发总量，合理引导空间的更新、改造与土地再利用，严格控制[KongZhi]新增居住人口，结合城中村改造，有序引导现状人口疏散。同时，提升人居环境、提升城市功能与空间品质，不断完善公共服务设施和市政公用设施配套，采用多元、立体化的方式增加老城[LaoCheng]绿地，积极引导历史文化资源的保护性再利用，利用慢行线路串联公共空间，结合地下空间利用缓解静态交通。

　　未来，玄武片区[PianQu]规划[GuiHua]居住人口20.4万人，相比规划[GuiHua]区内现状人口23.84万人，减少了近3.5万人。

　　白下片区[PianQu]：定位商贸主导多元化城区 城市新中心落户瑞金路

　　“老城[LaoCheng]区内除了原有已经成熟的新街口、夫子庙、湖南路中心以外，还将形成一个新的中心，就是瑞金路商业居住中心区”，规划[GuiHua]局相关负责人透露，而这个区域恰恰就位于白下片区[PianQu]内。在昨天召开的白下区金洽会上，位于该中心的中航科技城也是今年白下重点招商项目。

　　控制[KongZhi]性详规显示，白下片区[PianQu]位于南京[NanJing]老城[LaoCheng]的中部偏南，北与鼓楼区、玄武区相临，南与秦淮区相临，总规划[GuiHua]面积为10.91平方千米，包括5个街道、38个社区，在土地利用上城市建设用地1040.9平方千米，占总用地的95.39%；水域等非城市建设用地0.5平方千米，占总用地的4.61%，规划[GuiHua]城市建设用地以公共设施和居住功能为主，分别占了总用地的28.8%和37.8%。

　　本次规划[GuiHua]提出将白下片区[PianQu]的主要功能定位为：以商务商贸为主导，多元化、开放型的现代化精品城区，南京[NanJing]市现代服务业和时尚商业的重要集聚区。片区[PianQu]内优先发展公共交通，新建2处公交场站，均为首末站2处，24m以上等级城市道路均规划[GuiHua]公共交通线路，40米以上等级城市道路建议设置公交专用道和港湾式停靠站。

　　沿主要历史文化资源开辟步行旅游路线，增加环明城墙的步行道路，结合老城[LaoCheng]南地区的改造形成旅游休闲步行系统，安排地下人行过街设施18处。明城墙、秦淮河以及护城河形成绿环，通过零星地块的改造形成星罗棋布的街头绿地和社区绿地，形成以明城墙、秦淮河以及公园为主体的“一环多点立体”绿地格局。

　　在建筑[JianZhu]高度控制[KongZhi]上，根据《南京[NanJing]市历史文化名城保护条例》、《关于进一步彰显古都风貌提升老城[LaoCheng]品质的若干规定》中的相关条例的规定，明城墙-护城河沿线以及午朝门-光华门景观视廊区域控制[KongZhi]在18米以内，城南历史城区、明故宫历史城区公共建筑[JianZhu]在40米以下，其余区域新建建筑[JianZhu]高度控制[KongZhi]在50米以下。

　　“新街口-汉中门和中山东路、新街口-中山南路、洪武路和太平南路部分地区，以及片区[PianQu]内重要的中心地区中航工业科技城区域内新建建筑[JianZhu]高度原则上控制[KongZhi]在50米以下”，规划[GuiHua]局相关负责人表示，若有突破，需经城市设计、景观分析、交通影响分析并由专家论证确定。 （365地产家居网 李悦 贾丛）