CUBN记者 宋博 北京报道

　　9月过半，市场[ShiChang]上期盼已久的“金九”热销场面并未出现。北京市住建委的网签数据显示，9月10日至9月16日，北京市新建商品住宅(包含保障房)网签量为2219套，与之前一周相比微降2.5%。至此，北京市新房住宅成交量已经连续三周下跌。而来自中原地产、伟业我爱我家(博客,微博)、链家地产等机构的统计显示，9月上半月，北京楼市[LouShi]成交量较8月同期下降近两成。

　　而这阵“冷风”并不局限于北京。环比方面，在中原地产监测的54个主要城市中，新建住宅签约量下降近17%，其中北京下降19.6%，广州下降21.4%，深圳降幅超过两成。

　　成交量低原因多

　　住宅成交量的低位徘徊引起了各方关注。多位房地产业内专家均表示，除了仍然受到政策余威以及部分项目[XiangMu]价格[JiaGe]上调影响之外，成交低迷最直接的原因是楼市[LouShi]供应的“不给力”。此外，有专家提醒，除了新房供应量方面的原因外，实际网签速度较慢也是导致成交量暂时出现明显下滑的原因之一。一些楼盘虽然实现热销，但仅仅存在于认购层面，实际网签量表现较为滞后。例如8月底开盘的兴业嘉园，近期才有网签数据体现，而近期开盘的合生滨江帝景，虽然当天认购90%以上，正式网签量却需要时间才能表现出来。

　　“从新项目[XiangMu]开盘的情况来看，看房客户量并没有出现明显减少，个别项目[XiangMu]甚至还出现了开盘当日千余名客户排号、认购率超过90%的情况。”北京美联市场[ShiChang]研究部高级经理张磊表示，尽管如此，但由于眼下刚性购房需求在买房时更加谨慎，面对部分开发商的提价，客户还是更多地选择了观望。亚豪机构副总经理任启鑫则补充，除了上述情况外，前期通过大幅降价取得市场[ShiChang]关注的项目[XiangMu]，虽然近期开始进入涨价周期，但由于已经形成良好的市场[ShiChang]口碑，只要项目[XiangMu]涨幅不明显，仍然能够得到市场[ShiChang]的认可。

　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《中国联合商报》采访时表示：“今年[JinNian]楼市[LouShi]金九首周惨淡开局主要原因有四个方面，一是房企资金相对宽松，前8月商品房去库存量大增。开发商取消价格[JiaGe]折扣优惠政策，上调在售楼盘价格[JiaGe]，以价套现的销售策略将结束。二是购房者因性价比未达到心理价位。新的房源价格[JiaGe]上涨影响到购房者对后市预期，观望情绪重新燃烧。而房地产调控不放松的信号，再次影响到购房者的积极性。三是房企不急于推新售房源，土地低供应导致存量缺口。商品房屋开工数量和新完工项目[XiangMu]的减少，销售业绩目标部分房企已经完成。市场[ShiChang]未来供不应求的预期，导致房企放缓销售步伐。四是市场[ShiChang]上产品结构供应产生变化。由于大户型与高价房源比例超过中小户型的低价房源，导致市场[ShiChang]预期的"量价齐升"已经变成"价升量降"。”

　　谢逸枫分析，房价一定程度的回升及8月下旬市场[ShiChang]供应不足是9月初楼市[LouShi]成交开局不利的主要原因。9月初还并未出现传统的金九成交上涨的情况，反而延续8月份成交下行的趋势，当前消费者的购房意愿降低，价格[JiaGe]预期下降，因此业主虽然高价挂牌，但是成交难度增大，整体价格[JiaGe]不具备上涨动力，预计9月份价格[JiaGe]将于8月份持平。通过今年[JinNian]上半年的降价促销，不少开发商的资金情况已经得到很大改善，因此更多会采取稳价保量的策略，大幅降价仅限于少数资金问题依然较严重的房企。

　　“银十”是否可期

　　“金九”已近末尾，但显然楼市[LouShi]起色不大，那么“银十”是否会成为楼市[LouShi]买卖双方的下一个预期点？

　　据亚豪机构统计数据显示，北京10月计划开盘项目[XiangMu]数量共计34个，创今年[JinNian]新高，其中14个纯新盘，20个为老项目[XiangMu]后期。在价格[JiaGe]方面，与老项目[XiangMu]普遍涨价不同，纯新盘多以低价入市，期待迎来销量“开门红”。

　　从预计入市项目[XiangMu]的定价情况来看，已公布开盘售价的10个老项目[XiangMu]后期产品中，70%项目[XiangMu]开盘价格[JiaGe]均稳中上升，其中涨幅较大的项目[XiangMu]包括，华润置地润西山由前一期21500元/平方米涨至25000元/平方米、京投万科新里程 由14500元/平方米涨至16500元/平方米，红玺台时隔两年之后再推新货价格[JiaGe]几近翻倍，目前报价为62000~64000元/平方米。

　　与老项目[XiangMu]涨价策略不同，纯新盘项目[XiangMu]多执行高性价比策略，10月预计入市的14个纯新项目[XiangMu]当中，目前仅有6个公布预计价格[JiaGe]，其中海淀九號与亚奥?金茂悦两项目[XiangMu]均以高性价比冲击高端市场[ShiChang]。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，涨价的老项目[XiangMu]多为前期已经“以价换量”成功，实现较好的销售回款，并已经几近完成全年预定销售任务的项目[XiangMu]，因此涨价起来“有底气、无压力”。而对于纯新项目[XiangMu]来说，高性价比的项目[XiangMu]定位与销售策略则是换取项目[XiangMu]销量“开门红”的关键。

　　而谢逸枫则认为，9月楼市[LouShi]的“金九银十”才刚刚开局，还不能完全反映出“金九银十”真正的成色。但可以肯定的是，今年[JinNian]打折力度一定不及去年，部分楼盘折扣最大，但报价也很高，折算下来的实际成交价仍高于今年[JinNian]年初。楼市[LouShi]价格[JiaGe]筑底在今年[JinNian]年初已经形成。房价的回升加上此前需求的持续释放，目前楼市[LouShi]购买需求有所减弱。

　　谢逸枫指出，第四季度房地产业将进入触底拐点阶段，楼市[LouShi]“量价齐升”不会一直维持，随着调控与成交量的变化而波动。今年[JinNian]上半年之后，市场[ShiChang]已调整到成交活跃层面。在国家宏观调控政策趋严的背景下，下阶段调控政策仍将以“稳”为主，中央房地产调控效果非常显著。从目前情况来看，调控加码和加大政策调整力度并不现实，未来的调控政策依然是保持既有政策执行，对有执行偏差的政策实施整改。在此基础上，下半年楼市[LouShi]整体将保持稳定，防止房价反弹的同时防止经济过度下滑。因此，今年[JinNian]房价不存在报复性暴涨或大幅度上涨反弹的现象。但是房价整体呈上升趋势，未来四个到明年房地产价格[JiaGe]将维持5%~10%上涨的上下震荡。