中新网10月13日电 时值传统的楼市[LouShi]“金九银十”旺季，但是从9月份住宅成交数据来看，并未持续先前几个月的成交上涨势头。同时，国庆黄金周各地楼市[LouShi]“看多买少”，让10月份楼市[LouShi]开局略显平淡。然而，楼市[LouShi]并未因为住宅市场[ShiChang]的遇冷而受冷落，土地市场[TuDiShiChang]正持续“升温”。中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞，在接受中新网房产频道采访时表示，众多房企此时集中拿地，可能会为明年某个时候房地产市场[ShiChang]回暖而储备土地[TuDi]。

　　金秋十月，很多业主将要搬进自己的新家，原本高兴的事情，却因为某些开发商[KaiFaShang]的不负责任而在收房时遭遇麻烦。成都的李先生[XianSheng]在收房时，因为开发商[KaiFaShang]不能提供“工程竣工验收备案[BeiAn]表”拒接收房，从而与开发商[KaiFaShang]产生纠纷。同时，一再延期的北京大兴明悦湾楼盘近日交房。业主们发现，延期交房15个月的损失并未如约补偿，原本承诺免费的8阳台却要补交房款。

　　10月8日 经济参考报 楼市[LouShi]“金九银十”几成镜花水月 购房者仍嫌太贵

　　刚过去的中秋和“十一”长假期间，房地产市场[ShiChang]并没有出现传统的“旺季”局面。《经济参考报》记者在走访北京、上海等一线城市的一些楼盘发现，长假期间楼市[LouShi]整体表现乏力，多个城市的购房者均以“观望”为主。接受该报记者采访的多位分析人士表示，开发商[KaiFaShang]降价动力不足、政策压力上升，导致市场[ShiChang]有效需求减少，楼市[LouShi]表现乏力在意料之中。专家认为，近期升温的土地市场[TuDiShiChang]对楼市[LouShi]走势的影响不可忽视。

　　“十一”楼市[LouShi]“观望的多”

　　在北京，伟业我爱我家(博客,微博)副总裁胡景晖告诉《经济参考报》记者，近些年来国庆节期间越来越沉重的出行压力，其中不乏趁此难得的节假日看房、选房、买房签约的年轻人。此外，二季度楼市[LouShi]的火热，未来房价继续回落预期的减弱，以及担心四季度可能出台调控新政等多重因素“使得这个国庆节人们对楼市[LouShi]的关注度普遍高于前些年，看房量显著增加。”

　　“但是带看成功率(即带看人次和最终达成交易量之间的比率)却创下了历年国庆假期新低”。胡景晖认为，人们还是普遍以观望为主，“看得多，买得少。”

　　同样观望的还有上海购房者。6日，是为期4天的上海“假日楼市[LouShi]”十一房展会闭幕的日子。根据主办方公布的数据，展会期间观众人数共计11.6万人次，介于“五一”房展的9万人次和去年“十一”房展13万人次之间，人气基本呈持平状态。不过在房展现场，购房者向记者反映最多的是房价与心理价位差距依然很大，“买不起”、“太贵了”、“太远了”。同为一线城市的广州和深圳在“十一”期间也没有出现以往的“火爆局面”。

　　土地市场[TuDiShiChang]局部升温引发担忧

　　与黄金周期间楼市[LouShi]交易情况不同的是，节前的土地市场[TuDiShiChang]确实可以用“火热”来形容。9月29日北京市国土局8宗地块集中成交，这些地块虽然大部分都位于郊区，但由于位置较好，引来许多大型房企激烈竞争。从价格上来看，除一宗溢价率较低以外，其余7宗土地[TuDi]溢价率都超过35%以上，其中4宗溢价率甚至超过40%。

　　据链家地产市场[ShiChang]研究部统计数据，9月北京市土地[TuDi]出让金约257.37亿，2010年以来的最高纪录，仅次于2009年12月。其中经营性用地土地[TuDi]出 让 金2 5 4 .7亿 元 ，溢 价 率 达36.4%。

　　记者注意到，土地市场[TuDiShiChang]的变化正在影响购房者心态。一些购房者普遍认为，面粉热销会导致面包随之涨价。土地市场[TuDiShiChang]升温，房价自然很可能“进一步上涨”。一位分析人士据此指出，土地市场[TuDiShiChang]升温与楼市[LouShi]成交连月回升、经济下行压力加大等多方因素叠加“将增大房价反弹压力，弱化楼市[LouShi]调控成果”。

　　房屋交换是否缴纳契税？企业所得税税前扣除是否可追补？8日，国家税务总局纳税服务司针对近期纳税咨询热点进行了统一解答。

　　有纳税咨询提出，日常生活中发生的房屋交换是否缴纳契税呢？

　　纳税服务司介绍，土地[TuDi]使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。

　　企业所得税税前扣除是否可追补？

　　有纳税咨询提出，企业作自查审计时发现以前年度有一笔费用支出未在企业所得税前扣除，现在还能否作税前扣除？

　　纳税服务司介绍，根据有关规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过5年。

　　“企业由于上述原因多缴的企业所得税税款，可以在追补确认年度企业所得税应纳税款中抵扣；不足抵扣的，可以向以后年度递延抵扣或申请退税。”纳税服务司还介绍。

　　中小信用担保机构是否享受税前扣除？

　　有纳税咨询提出，中小信用担保机构的担保赔偿准备可否享受企业所得税税前扣除政策？如何申请？

　　纳税服务司介绍，根据有关规定，自2011年1月1日至2015年12月31日，符合条件的中小企业信用担保机构按照不超过当年年末担保责任余额1%比例计提的担保赔偿准备，允许在企业所得税税前扣除，同时将上年度计提的担保赔偿准备余额转为当期收入。

　　“符合条件的中小企业信用担保机构按照不超过当年担保费收入50%比例计提的未到期责任准备，允许在企业所得税税前扣除，同时将上年度计提的未到期责任准备余额转为当期收入。”纳税服务司还介绍。

　　10月10日 京华时报：北京明悦湾开发商[KaiFaShang]延期交房拒付足额违约金

　　9日，一再延期的大兴明悦湾楼盘交房。业主们发现，延期交房15个月的损失并未如约补偿，原本承诺免费的8阳台却要补交房款。数百业主集体拒绝领钥匙，但开发商[KaiFaShang]始终没有给出满意的解释。

　　明悦湾位于大兴区南大红门旧宫三角地，分保障房和商品房，其中商品房项目共有6楼栋约300户业主。刘先生[XianSheng]2009年购买了该楼盘1号楼的一套90楼房，购房合同[HeTong]约定，“出卖人应当在2011年6月30日前向买受人交付该商品房”。如逾期超过60日并继续履行合同[HeTong]的，出卖人需按日向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。

　　2010年6月，明悦湾保障房小区被查出存在严重质量问题全面停工。同年8月1日，市住建委经过调查后，指出质量问题主要是楼房所使用的混凝土强度不够，导致建筑物不合安全要求。受此影响，明悦湾的整体交房日期一再后延。昨天，数百名商品房的业主得到交房通知，赶到售楼中心后，他们拿到了一份看不明白的《入住费用一览表》。在表中，开发商[KaiFaShang]给每户业主的补偿金不一，但都大大低于实际应得的补偿金额。以刘先生[XianSheng]为例，他的补偿数字是6103元，而根据合同[HeTong]约定，刘先生[XianSheng]已交付总房款为1052261元，延期交房15个月应获得的违约金超过9万元。

　　业主们说，开发商[KaiFaShang]方当初宣传时还说要送8免费阳台，“但现在又说要加收钱”，记者从网上搜索及获得的一份开发商[KaiFaShang]的宣传资料均显示，明悦湾嘉园在售楼前确实将8免费阳台作为卖点。

　　9日上午，数百名业主聚集在售楼中心，质疑应补房款和补偿金有问题。业主们怀疑，开发商[KaiFaShang]是通过加收阳台房款来抵付违约金，“那他们以前就是虚假宣传”。

　　9日下午，售楼中心相关负责人表示不便做出答复。开发商[KaiFaShang]北京日月房地产开发有限公司开发副总钱越表示，自己没有得到授权，无法就此进行解释。

　　“金九银十”全国住宅市场[ShiChang]未见火爆，土地市场[TuDiShiChang]却迎来阵阵“暖流”，据统计机构的数据显示，9月份北京土地[TuDi]出让金额单月超过前8个月总和。据了解，北京、上海、杭州等城市10月份仍有大量土地[TuDi]供应。拿地企业中，全国性大型房企频频出手，市场[ShiChang]集中度或越来越高。专家表示，开发商[KaiFaShang]有拿地冲动，或为下一阶段楼市[LouShi]回暖储备土地[TuDi]。

　　“金九银十”土地市场[TuDiShiChang]热过住宅市场[ShiChang] 开发商[KaiFaShang]或为下一轮市场[ShiChang]回暖储地

　　据链家地产市场[ShiChang]研究部统计，2012年第三季度包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈阳、武汉的全国10个主要城市的土地市场[TuDiShiChang]成交规划建筑面积为7560.4万平米，环比第二季度上涨70.1%，总土地[TuDi]出让金为1352亿元，环比上涨123.8%。

　　各地土地市场[TuDiShiChang]在迎来9月成交高峰之后，十月份依然保持强劲的成交势头。据了解，10月10日，上海又有三块土地[TuDi]成交， 10月9日，成都市国土资源局以184万每亩的价格成功出让金堂县三星镇4号地块。

　　另据了解，杭州市在10月11日至19日9天时间里，将有18宗地块密集挂牌出让，总出让面积达58.5万平方米。而武汉市也将于10月12日公开出让16宗土地[TuDi]，其竞买保证金最高达3亿元。如此看来，10月土地市场[TuDiShiChang]或将继续升温。

　　中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞，在接受中新网房产频道采访时表示，因为宏观调控的持续加力，土地市场[TuDiShiChang]一直比较冷淡，但是不能永远冷淡下去。

　　牛凤瑞表示：“土地市场[TuDiShiChang]和住宅市场[ShiChang]的周期有个先后顺序问题，而土地市场[TuDiShiChang]是住房市场[ShiChang]回暖的前提。虽然现在住宅市场[ShiChang]不看好，但是开发商[KaiFaShang]有自己的判断，可能认为明年某个时候房地产市场[ShiChang]会回暖，所以现在就有拿地的冲动。”

　　大型房企集中拿地 专家称有利于规范市场[ShiChang]但也容易形成价格垄断

　　中新网房产频道整理发现，现在拿地的企业多为全国性质的大型房企。

　　10月10日，上海成交的三块地中成交价最高的徐汇区滨江就被保利地产(600048,股吧)斩获。近期，金融街连续获得北京西城区月坛南街两幅商业地块。

　　杭州日报10月9日报道称，9月5日万科以13.65亿元成功竞得广州开发区开源大道以南某地块；绿地以底价4.39亿元将佛山禅城区出让的一商住地块收入囊中。9月6日，万科击败中海和保利，以总价33.06亿元摘得合肥庐阳区总面积达775.34亩的超大连体地块。9月7日，华润置地以总成交价10.84亿元竞得成都地块；富力地产以4亿元总价通过协议转让方式接手广州海珠城项目……

　　大型房企拿地可称得上是又快又稳。戴德梁行华北区研究部主管及助理董事魏东对中新网房产频道表示，“随着市场[ShiChang]的不断成熟，开发商[KaiFaShang]的集合度会越来越高，未来大型房企所占市场[ShiChang]份额也会逐步提高。对市场[ShiChang]是利好的，毕竟大的房企在开发、管理，及项目品质方面更规范，提供的服务也会更好。”魏东说。牛凤瑞认为，大型房企的集中会使房地产市场[ShiChang]的标准化程度近一步提高，但同时，也容易形成价格垄断、市场[ShiChang]垄断，所以房地产市场[ShiChang]也不能没有中小企业。

　　又是一年的交房大考，考验的不仅仅是开发商[KaiFaShang]的实力和诚信，也考验着购房者的专业知识及忍受限度。在现实生活中，购房者和开发商[KaiFaShang]在交房时因双方的意见不能达成一致，经常发生纠纷。这不，李先生[XianSheng]就因为开发商[KaiFaShang]在交房时，不能出具“工程竣工验收备案[BeiAn]表”而拒接收房，从而与开发商[KaiFaShang]产生纠纷。

　　典型案例 没有“备案[BeiAn]表”咋收房？

　　李先生[XianSheng]于2010年3月23日与成都某房地产公司签订了商品房买卖合同[HeTong]。合同[HeTong]约定：李某购商品房一套，总价款155万元，双方约定在开发商[KaiFaShang]出示“成都市建筑工程竣工验收备案[BeiAn]表”、“住宅使用说明书 ”、“住宅质量保证书”原件后交房，交房日期为2012年4月15日。合同[HeTong]签订后，李先生[XianSheng]按照合同[HeTong]约定向开发商[KaiFaShang]支付了全部的购房款。

　　今年4月10日，开发商[KaiFaShang]向李先生[XianSheng]发出《入住通知书》要求李先生[XianSheng]收房，但李先生[XianSheng]却发现开发商[KaiFaShang]虽然出具了“住宅使用说明书 ”、“住宅质量保证书”的原件，但“成都市建筑工程竣工验收备案[BeiAn]表”却仅仅出具了复印件。当李先生[XianSheng]要求开发商[KaiFaShang]出具“成都市建筑工程竣工验收备案[BeiAn]表”原件才收房时，开发商[KaiFaShang]却称，“成都市建筑工程竣工验收备案[BeiAn]表”肯定已经取得，不然无法给出复印件，只是目前原件有其他更重要的用途，才不能出示给李先生[XianSheng]。为此，双方就“成都市建筑工程竣工验收备案[BeiAn]表”的问题产生分歧，最终李先生[XianSheng]拒绝收房。并要求开发商[KaiFaShang]承担延期交付的违约责任，支付逾期交房的赔偿金。

　　律师观点：延期交房应承担责任

　　究竟开发商[KaiFaShang]应该达到什么样的条件才能交房呢？四川致高守民律师事务所副主任林方平律师告诉记者，商品房交付时，开发商[KaiFaShang]负有将合同[HeTong]约定的房屋交付给购房人的义务，购房人负有按照合同[HeTong]约定接收房屋的义务。

　　对于李先生[XianSheng]与开发商[KaiFaShang]的纠纷问题，林方平律师认为，商品房的交付时间及交房条件是购房合同[HeTong]的主要条款，买卖双方任何一方违反购房合同[HeTong]中的约定，都属于违约，应当承担相应的责任。

　　如果开发商[KaiFaShang]迟延交房，除不可抗力和意外原因外，不论是由于建筑施工单位违约，造成工期延误；建设单位经营管理混乱或政府的具体行政行为等原因造成开发商[KaiFaShang]没有按期履行，开发商[KaiFaShang]均构成迟延履行，应承担违约责任。为此，在上述案例中，开发商[KaiFaShang]没有按照购房合同[HeTong]中的约定，向李先生[XianSheng]出具“工程竣工验收备案[BeiAn]表”原件，属于违约，开发商[KaiFaShang]应承担逾期交房的相应违约责任。