近来，国土资源部多次强调“小产权[ChanQuan]房”不合法，将进行试点清理，并没收了北京延庆的51栋小产权[ChanQuan]楼房，查处了相关责任人，这一系列举措引起了社会公众的广泛关注。接受《经济参考报》记者采访的有关专家表示“小产权[ChanQuan]房”已经形成了一定的规模和体量，并不是历史遗留问题而是现实困难，既不能一拆了之，更不能全部合法化，要照顾各方利益公平处置。

　　购房者抱定法不责众

　　解决“小产权[ChanQuan]房”问题，需要深入研究购房需求，区分购房人群，测算各类比例，分类处理，从而为今后制定清理方案打好基础。记者在采访中发现，购买[GouMai]“小产权[ChanQuan]房”的人群大致分为三类，他们的需求各异心态不同，清理的难度也各不相同。

　　一是买不起大产权[ChanQuan]房的城市低收入家庭和进城农民。购买[GouMai]中小户型的“小产权[ChanQuan]房”，大多为改善性自住需求，其中一部分人群属于刚性需求。在大连、北京等地小产权[ChanQuan]房集中区采访中，记者发现，当地买房者中有不少为新婚夫妇和年轻人。

　　二是退休后到农村居住享受田园生活的老人。买房既是退休后休闲又可以投资。在北京最大的小产权[ChanQuan]社区太玉园，62岁的张女士诉记者，知道“小产权[ChanQuan]房”不合法，但法不责众，多少年了也没人管。一名中年妇女指着成片的小产权[ChanQuan]楼盘说：“这么多楼，能说拆就拆吗？过几年政策一松，就可以拿到房产证了。”

　　三是中等收入人群为度假享受购买[GouMai]别墅，少数人购买[GouMai]小户型投资。记者在北京昌平区采访时，一些购买[GouMai]小产权[ChanQuan]四合院的业主表示，如果将这些别墅洋房全拆了，无疑是巨大的财富浪费，有关部门这么做得不偿失。而投资者认为，小产权[ChanQuan]房不受国家限购政策影响，想买多少买多少，租出去有稳定收益，将来也会升值。

　　开发商[KaiFaShang]攫取农村集体土地[TuDi]“超额利润”

　　记者调查发现，小产权[ChanQuan]房所占的土地[TuDi]，没有经过性质变更和上市拍卖，往往是开发商[KaiFaShang]与村镇干部私下谈妥地价后即进行开发。而在农村集体土地[TuDi]上开发房地产的“超额利润”，大多被开发商[KaiFaShang]获得，失地农民所得甚少。

　　大连市房地产经济学学会秘书长贾广葆说，很多开发商[KaiFaShang]从村集体拿到的土地[TuDi]每亩只需10多万元，用地成本几乎可以忽略不计，开发商[KaiFaShang]利润率高达50%以上。三亚市政府副秘书长陈国诚说，三亚小产权[ChanQuan]房之所以泛滥，主要原因就在于小产权[ChanQuan]房巨大的利润。建设小产权[ChanQuan]房每平方米成本2000元左右，而售价在每平方米4000元以上，获利丰厚。

　　江苏省国土资源厅一名干部告诉记者，开发小产权[ChanQuan]房的环节基本都是暗箱操作，集体土地[TuDi]的价格都是村镇干部与开发商[KaiFaShang]私下达成的，土地[TuDi]转让的费用无从知晓，而建成后产生的非法暴利更加惊人，甚至超过了商品房。

　　有关专家认为，国家有关部门虽然三令五申，但由于一些地方国土部门未能及时果断清理，甚至采取了默许纵容的态度，才导致小产权[ChanQuan]房逐步做大成为顽症痼疾。贾广葆说，堵住小产权[ChanQuan]房蔓延之风，各级政府以及国土、规划、建设、综合执法等多个部门都负有责任，但因为没有利益所得、又是个“烫手的山芋”，最终没有人真正去管。

　　多年从事土地[TuDi]督察的一位干部表示，小产权[ChanQuan]房吸引了大量资金进入和溢出，游离于政府监管之外，在很多地方成为一笔糊涂账。如果对小产权[ChanQuan]房继续默许下去，农村集体土地[TuDi]秩序将无法规范，农民权益和购房者利益也无法保障。

　　制定“路线图”：分类处置 逐步推进

　　有关专家表示，“小产权[ChanQuan]房”已经形成了一定的规模和体量，并不是历史遗留问题而是现实困难，既不能一拆了之，更不能全部合法化，要照顾各方利益公平处置。

　　清华大学教授蔡继明、中国房地产业协会顾问袁伦华等学者认为，清理整顿工作的“路线图”应划定三条界限：

　　一是触碰“红线”的需要予以严厉惩处。对在耕地特别是基本农田上，明显违反城乡规划的“小产权[ChanQuan]房”不能合法化，应依法坚决予以拆除，还原土地[TuDi]本来面貌。对于占用大量土地[TuDi]的别墅洋房，应罚没或拆除。对于开发企业和乡村负责人的不法行为不能姑息；违法建设的开发商[KaiFaShang]，应进行经济惩罚，性质严重的还应限制其进入建筑开发领域；对于“小产权[ChanQuan]房”被拆除的购买[GouMai]人，应妥善处理，开发企业或乡村组织要退还房款，减少购房人的损失。

　　二是“黄线”内可合法化的部分。在用地方面，对最终纳入土地[TuDi]利用总体规划的“小产权[ChanQuan]房”，宜尽快补办集体土地[TuDi]变性、征地、完善用地出让手续、补缴有关出让金和税费。对已经销售和居住的小产权[ChanQuan]房，用于自住、首次购房的人员，需要补缴出让金和税费以实现合法化，家庭有实际困难的可以分期缴付。

　　三是“红线”和“黄线”之间的部分。“小产权[ChanQuan]房”遍地开花的主要原因是由于低收入群体无力购买[GouMai]商品房。因此，可将城乡结合部或城市近郊已建设或在建、未出售空置的部分“小产权[ChanQuan]房”，质量验收合格后，转变为公租房或保障房。或者按照经济适用房和限价房的有关政策向符合购买[GouMai]此房条件的居民出售；对已出售并已居住的“小产权[ChanQuan]房”，如果买卖双方符合经济适用房、限价房条件的，也可视为经济适用房或限价房，以解决此类房屋的权属认定问题，从而减少社会震荡。