城市豪宅[HaoZhai]、城郊豪宅[HaoZhai] 你会挑哪个？ 资料图片

　　365地产家居网 南京讯1999年的仁恒梅花山庄、2003年的仁恒玉兰山庄及万科金色家园、2006年的长江路九号……这些南京先锋豪宅[HaoZhai]最早一批进入南京老百姓的视野，接着，2007年以来，中海、万科、金地、华润、仁恒等大牌房企的高端项目[XiangMu]，催生出开发企业对城市豪宅[HaoZhai]尤其是大平层的研究、开发浪潮。

　　从这一历史轴线来看，10年间，南京楼市豪宅[HaoZhai]征伐之地从城中、宁南转移至河西[HeXi]。但2012年四季度，上半年揽获颇丰的河西[HeXi]豪宅[HaoZhai]似乎要暂时淡出舞台，江宁等区域的城郊豪宅[HaoZhai]却接踵而至。>>>高端市场成四季度最大看点 限购以来迎来首轮改善房上市潮

　　在区位优越性上稍显欠缺的城郊豪宅[HaoZhai]，是否能成气候？豪宅[HaoZhai]扎堆的河西[HeXi]，过了今年四季度的“空窗期”，明年还能焕发第二春吗？业内人士认为，豪宅[HaoZhai]是地段、自然资源、开发商品牌、物业管理、价格定位等多重因素作用下的特殊住宅产品，不论是城市还是城郊豪宅[HaoZhai]，谁能做好多方面的功，谁才能根深蒂固地立足豪宅[HaoZhai]市场。

　　河西[HeXi]豪宅[HaoZhai]放缓节奏 暂别舞台

　　今年以来，河西[HeXi]豪宅[HaoZhai]的较猛推盘攻势和出人意料的高去化，已让它们提前安下心来，渐渐放慢步伐。

　　“跟年初的计划对比来看，中海已基本完成50亿的销售任务。”中海凤凰熙岸项目[XiangMu]详情业主社区相册样板户型视频地图营销负责人表示，接下来的10-12月四季度，河西[HeXi]高端项目[XiangMu]中海凤凰熙岸项目[XiangMu]详情业主社区相册样板户型视频地图暂时没有加推新房源的计划。“3期新房源推出时间暂定在2013年年初。”

　　与中海凤凰熙岸同样稳坐豪宅[HaoZhai]销售金额前三甲的仁恒江湾城项目[XiangMu]详情业主社区相册样板户型视频地图，也将暂别豪宅[HaoZhai]市场。“江湾城二期今年年底就会全部交付，四季度没有安排推新计划。”南京仁恒置业营销部副经理章隽透露，“仁恒江湾城项目[XiangMu]详情业主社区相册样板户型视频地图三期房源预计2013年下半年上市，一定程度上也是工程进度、销售节点等多种原因决定的，江湾城三期新房源面积段暂定为138、160多、180多及240。”

　　向来低调沉寂的新江东豪宅[HaoZhai]星雨华府项目[XiangMu]详情业主社区相册样板户型视频地图，今年3月中旬暌违楼市近两年之后再度推盘。截至目前，加推的四期1#、3#楼约200多套房源去化殆尽，剩余30套房源待年末慢慢消化。“今年的河西[HeXi]高端住宅市场，可以说是出乎意料之外的，销售速度比想象中快得多。”星雨华府项目[XiangMu]详情业主社区相册样板户型视频地图相关负责人表示，该项目[XiangMu]新房源加推计划同样安排在2013年。

　　少了中海凤凰熙岸、仁恒江湾城、星雨华府等一批河西[HeXi]标杆豪宅[HaoZhai]，年末的河西[HeXi]高端住宅市场或稍显暗淡。当然，还有苏宁滨江壹号项目[XiangMu]详情业主社区相册样板户型视频地图、华润悦府项目[XiangMu]详情业主社区相册样板户型视频地图两个豪宅[HaoZhai]新势力的代表，在“银十”一较高下。>>>【观察】应天大街下了两堆豪宅[HaoZhai]的蛋

　　城郊豪宅[HaoZhai]兴起 接棒而来

　　河西[HeXi]豪宅[HaoZhai]的暂歇，不代表南京楼市豪宅[HaoZhai]市场的沉寂。四季度江宁新兴高端项目[XiangMu]，将接过河西[HeXi]豪宅[HaoZhai]的棒。

　　2011年江宁“破土”豪宅[HaoZhai]绿城水晶蓝湾项目[XiangMu]详情业主社区相册样板户型视频地图，由于前期面临销售困境，近日已与法国著名酒店签约，开始向“酒店托管”式的投资型产品转移。而与其定位不尽相同的另外两大江宁“新豪宅[HaoZhai]”藏龙御景项目[XiangMu]详情业主社区相册样板户型视频地图和五矿九玺台项目[XiangMu]详情业主社区相册样板户型视频地图则将首次入市的节点放在了10月底，城郊豪宅[HaoZhai]的上市“风暴”即将于近日登陆江宁。>>>江宁第一盘转型卖“酒店” 10月江宁豪宅[HaoZhai]能否破2万/?

　　面对板块内精装大平层的豪宅[HaoZhai]房源入市，九龙湖内一家全国龙头房企楼盘负责人表示希望雅居乐“豪宅[HaoZhai]”能够大卖，“这样一来，九龙湖甚至整个江宁的定位将提升一截，这对板块整体发展是有好处的“，这名负责人如是说。

　　9月30日，藏龙御景项目[XiangMu]详情业主社区相册样板户型视频地图率先与公众见面，向社会公开了项目[XiangMu]湖心半岛会所以及面积从130-330不等的7套精装大平层样板间，而在此之前不少业内人士和开发商已经慕名前往这个被称为江宁新豪宅[HaoZhai]的雅居乐新项目[XiangMu]。面对这样的称赞，雅居乐华东区域营销总监邵晴表示雅居乐有底气接受这一称号，“应当说南京楼市只有一个藏龙御景，雅居乐在这个项目[XiangMu]上真正做到了舍得和用心，例如层高最高达3.3米，最小楼间距都有78米，加上周边资源配置，应当说藏龙御景能够改变市民对传统豪宅[HaoZhai]的认知体系。”

　　之前定于9月上旬公开的藏龙御景，到了十一长假才与公众正式见面，面对“延期”的质疑，邵晴表示主要是想让整个项目[XiangMu]的景观以及整体资源配置达到交付标准，“雅居乐不会仓促地将产品过早地亮相市场，要做就要做好”。

　　一个总价不低的大平层豪宅[HaoZhai]要想顺利入市也并非像刚需盘那样容易。日前，不少业内人士及购房者对藏龙御景首批推出的282套房源近21000元/的报批价格提出了一定的质疑。对于产品的定价，邵晴表示一定要结合产品本身和市场需求两大因素，并非高了就没人买，低了就一定会大卖，而面对目前江宁豪宅[HaoZhai]面对刚需产品表现乏力的障碍，邵晴认为冲破障碍还要看有没有开发企业能够拿出来与价格相匹配的产品品质。

　　在江宁大平层豪宅[HaoZhai]市场还略显“稚嫩”之时，雅居乐成为首批“尝鲜”者，与其一起攫取江宁豪宅[HaoZhai]“一杯羹”的还有五矿新项目[XiangMu]九玺台。据悉，五矿九玺台项目[XiangMu]详情业主社区相册样板户型视频地图即将于近期公开项目[XiangMu]售楼处和部分景观区，首批房源的推出时间也基本锁定在10月份。此前，五矿地产南京公司营销负责人也曾透露五矿今年的销售任务依然不低，而10月份也自然成为五矿面向市场的绝佳时机。

　　五矿地产南京公司总经理杨尚平向365地产家居网透露，五矿九玺台即将于10月底推出近4万的新房源，主打240-350的“平墅”、190的叠加以及140-220的洋房，其中低层平墅产品算是南京楼市的首创，“我们面向的客群不是超级富豪，而是中产阶级，这批人群此前可能住过城市公寓或郊区别墅，针对这样的定位，我们会打造环境优美、适宜居住的终极置业社区”。

　　2013年河西[HeXi]豪宅[HaoZhai]市场或苏醒

　　2012年最后3个月，南京豪宅[HaoZhai]市场的“角斗场”或暂时转战江宁、城东等区域，但2013年，河西[HeXi]仍是豪宅[HaoZhai]供应的重镇。

　　2013年，除了中海凤凰熙岸、仁恒江湾城、星雨华府等老牌豪宅[HaoZhai]项目[XiangMu]重返舞台以外，和记黄埔河西[HeXi]项目[XiangMu]、招商雍华府项目[XiangMu]详情业主社区相册样板户型视频地图、莱蒙国际河西[HeXi]中部地块、江心洲低密度住宅等一批新鲜血液，或将唤醒短暂沉寂的河西[HeXi]豪宅[HaoZhai]市场。

　　“和记黄埔河西[HeXi]项目[XiangMu]可能定名为连城，预计2013年上市。”和记黄埔地产南京公司相关人士透露，“项目[XiangMu]规划高层和低密度排屋，高层房源的户型面积基本上在130以上，做精装住宅，从目前来看，明年河西[HeXi]高端项目[XiangMu]市场可能竞争压力不小。”

　　和记黄埔河西[HeXi]地块的“邻居盘”招商雍华府项目[XiangMu]详情业主社区相册样板户型视频地图，同样预计明年初探河西[HeXi]“高端刚需”市场。“招商雍华府最小户型面积为90左右，其他面积段还未最终确定，做精装，预计明年上市。”招商地产(000024,股吧)南京公司相关人士表示，招商雍华府项目[XiangMu]定位高端刚需产品，近期已初步定下了的价格区间。

　　另一个“豪宅[HaoZhai]新兵”，或许是今年6月29日被深圳莱蒙国际拿下的河西[HeXi]中部2号地块项目[XiangMu]。高达10275元/的楼面地价，注定了莱蒙国际南京处女作的高端项目[XiangMu]定位。莱蒙国际首席运营官陈风杨曾在拍地现场表示，该项目[XiangMu]预计2013年上市，且决心走“差异化竞争”路线，在河西[HeXi]打造刚需项目[XiangMu]。想必这一“刚需盘”也将瞄准“高端刚需”。

　　此外，不容忽略的是，河西[HeXi]“江中之岛”江心洲，2013年预计迎来首个低密度住宅项目[XiangMu]的入市。定名为江岛华庭的江心洲首个低密度住宅项目[XiangMu]，位于去年成功出让的“新纬壹国际生态科技产业综合体（一期）地块内，体量3.4万，容积率1.1，限高24米，定位低密度品质住宅，预计明年开盘。

　　若加上将于本月24日正式出让的江心洲3幅低密度住宅地块，2013年，江心洲或抢先河西[HeXi]南部，成为河西[HeXi]豪宅[HaoZhai]的“新大陆”。

　　城市豪宅[HaoZhai]PK城郊豪宅[HaoZhai] 谁笑到最后？

　　2012年四季度，以江宁为代表的城郊区域或接替河西[HeXi]，成为豪宅[HaoZhai]的主战场。但到了2013年，河西[HeXi]又正孕育新一轮豪宅[HaoZhai]上市的浪潮。长远看，城市豪宅[HaoZhai]、城郊豪宅[HaoZhai]，谁更能代表豪宅[HaoZhai]市场的发展趋势？

　　网尚研究机构总经理、江苏省房地产研究所所长李智，曾对南京城市豪宅[HaoZhai]标准进行探索。他认为，城市豪宅[HaoZhai]必须满足五大要素，一是区位的优越性、二是顶级的生活配套、三是品牌保障与王牌物业完美演绎、四是建筑风格、细节难以复制、五是居住圈层高端简单、短期内难以混居。

　　但就南京豪宅[HaoZhai]市场而言，不只是城市豪宅[HaoZhai]的独舞。自2011年以来，雅居乐、五矿、绿城等大牌房企在江宁、江北打造的城郊豪宅[HaoZhai]，正逐渐形成一股合力，不容小觑。

　　南京福舍投资顾问有限公司总经理史东认为，城市豪宅[HaoZhai]也好，城郊豪宅[HaoZhai]也罢，只要是豪宅[HaoZhai]，就必须在某一方面具备稀缺性。“豪宅[HaoZhai]要么具有地段资源稀缺性，要么具有自然资源稀缺性。不妨以香港豪宅[HaoZhai]市场为例，香港人因受西方影响较大，认为山地资源、海景资源具备绝对的稀缺性，因此香港与城市中心有一定距离的山地上所建的项目[XiangMu]大多都是豪宅[HaoZhai]，海边的房子也基本是豪宅[HaoZhai]，但同时，在香港核心CBD区域也同样驻扎着很多城市豪宅[HaoZhai]产品。综合来说，城市豪宅[HaoZhai]需要有核心CBD的优质资源，城郊豪宅[HaoZhai]需要有绝佳的山水自然资源。”

　　史东直言，城郊豪宅[HaoZhai]若没有山水资源，也不具备价格优势，会很容易被城郊别墅抢去了客户，城市豪宅[HaoZhai]如果其开发商不具有开发高端豪宅[HaoZhai]的血统以及过硬的物业服务，也同样难以在豪宅[HaoZhai]市场立足。“豪宅[HaoZhai]是地段、自然资源、开发商品牌、物业管理、价格定位等多重因素作用下的特殊住宅产品，谁能做好多方面的功，谁才是王者。”（365地产家居网 李悦 张明钊）