两年前，广州[GuangZhou]楼市“紧箍咒”横空出世，在国家出台了半个多月的“国八条”后，广州[GuangZhou]宣告正式进入“楼限购”时代。今年[JinNian]10月15日，限购实施两周年，这个被称史上最严的限购令给广州[GuangZhou]楼市带来了哪些变化？根据最新的数据显示，限购之后楼价和成交[ChengJiao]量都有短暂的回落，2011年的金九银十更是完全褪色，同比大挫近七成；但从今年[JinNian]3月份开始，楼市出现了回暖。今年[JinNian]5月份以来，压抑了一段时间的刚需购买力被引爆，楼市出现明显回暖，连续4个月成交[ChengJiao]量飘红，7月份更是达79.67万平方米[PingFangMi]，是目前今年[JinNian]的最高值。成交[ChengJiao]价格方面，去年底今年[JinNian]初有部分楼盘[LouPan]下调价格，总体而言是稳中有涨，但涨幅明显放缓。

　　楼市调查

　　成交[ChengJiao]量一度回落今年[JinNian]淡季爆发性上涨

　　据搜房网数据监控中心监控阳光家缘数据，2010年广州[GuangZhou]十区一手住宅月平均成交[ChengJiao]量为46.3万平方米[PingFangMi]，传统的“金九银十”两个月，总成交[ChengJiao]量为237.5万平方米[PingFangMi]，仅10月成交[ChengJiao]量就达156.68万平方米[PingFangMi]。有分析指出，受广州[GuangZhou]新政出台的影响，购房者抢搭末班车的心理十分明显，再加上开发商积极推货以及推出优惠措施，网签量于是创下新高。限购尘埃落定后的2010年11月，全市网签量迅速回落至43.68万平方米[PingFangMi]。

　　限购限贷影响下的2011年，被称为楼市最艰难的一年。数据显示，2011年广州[GuangZhou]十区一手住宅月成交[ChengJiao]面积为46.4万平方米[PingFangMi]，最高值为2011年1月份成交[ChengJiao]的73.25万平方米[PingFangMi]。而传统的“金九银十”完全褪色，网签面积仅分别为49.02万、48.69万平方米[PingFangMi]，10月份同比2010年大挫近7成。2012年，楼市寒冬依旧。数据显示，2012年1月，十区仅成交[ChengJiao]31.87万平方米[PingFangMi]一手住宅，2月份仅为25.35万平方米[PingFangMi]。

　　今年[JinNian]3月份，成交[ChengJiao]量开始出现回升。数据显示，3月广州[GuangZhou]十区成交[ChengJiao]50.05万平方米[PingFangMi]。而5月份以来，压抑了一段时间的刚需购买力被引爆，楼市出现明显回暖，连续4个月成交[ChengJiao]量飘红。7月份成交[ChengJiao]量达79.67万平方米[PingFangMi]，是目前今年[JinNian]的最高值。在第二季度的突出表现下，今年[JinNian]的金九银十显得较为逊色。广州[GuangZhou]市国土房管局公布的数据显示，今年[JinNian]9月广州[GuangZhou]十区成交[ChengJiao]量为74.75万平方米[PingFangMi]，虽然比去年同期有了较大幅度的上涨，但不及今年[JinNian]7月，今年[JinNian]第二季度的高位成交[ChengJiao]似乎已经透支了后续的成交[ChengJiao]量。但从整体看，2012年的成交[ChengJiao]量数据明显好于2010年。

　　楼盘[LouPan]也有拼跌时期楼价稳中略有上涨

　　在限购的两年中，降价的楼盘[LouPan]有限，偶有楼盘[LouPan]降价促销就引起疯抢。根据搜房网数据显示，限购的两年间，广州[GuangZhou]十区的成交[ChengJiao]均价最高值出现在2011年1月，为14406元/平方米[PingFangMi]，最低点则在2012年4月，为12465元/平方米[PingFangMi]。而在广州[GuangZhou]正式实施限购前，2010年1~9月，成交[ChengJiao]均价最高点为1月份的13572元/平方米[PingFangMi]，最低值为8月份的11218元/平方米[PingFangMi]。但整体成交[ChengJiao]均价仍略有上涨。

　　据了解，限购后，中心区楼盘[LouPan]价格一直居高不下，去年年底有多个楼盘[LouPan]大幅度下调价格，引起市民疯抢，其中，海珠区、越秀区均有楼盘[LouPan]带头下调价格5000~10000元/平方米[PingFangMi]，位于越秀区的某名校盘价格直跌10000元/平方米[PingFangMi]。刚需盘供应大区和标志性刚需大盘的价格则基本保持稳定。

　　据网易房产数据中心数据显示，2010年1月1日~9月10日，广州[GuangZhou]住宅网签成交[ChengJiao]套数为44803套，均价10889元/平方米[PingFangMi]。2011年同一时段，全市成交[ChengJiao]量上涨了11.5%，成交[ChengJiao]套数达49968套,成交[ChengJiao]均价上涨6.15%，至11559元/平方米[PingFangMi]。今年[JinNian]同一时段，全市住宅成交[ChengJiao]58593套，较2011年增加了17.3%，成交[ChengJiao]均价为12066元/平方米[PingFangMi]，同比上涨了4.4%，较限购前上涨了10.8%。不过这两个涨幅和限购前的涨幅相比，仍可看出限购令对楼价上涨的抑制作用2008年广州[GuangZhou]十区一手住宅均价为9339元/平方米[PingFangMi]，2009年为9346元/平方米[PingFangMi]，2010年猛涨至13074元/平方米[PingFangMi]，涨幅接近40%。今年[JinNian]9月十区住宅均价13943元/平方米[PingFangMi]，同比仅上升0.4%，环比仅升1.2%，显示价格走势相当稳定。

　　开发商

　　正招歪招齐上阵 营销大战各显神通

　　2010年10月开始的楼市限购政策，无疑给开发商出了一道极大的营销难题。企业为完成销售目标，销售人员为赚取更多的佣金，于是乎，市场上出现了花样百出的营销手法。当中，有循规蹈矩的正招，也有铤而走险的歪招。总之，一切都是为了卖楼。

　　招数1弃兵保帅 舍价换量

　　受限购影响，投资型买家被踢出市场，买家明显减少，市场的观望气氛迅速加重。为保证完成全年的销售目标，同时更为资金回笼以防资金链断裂，很多开发商采取了“以价换量”的方式进行销售。特别是在2011年第四季度，折扣风更是达到了近年来的最高峰，九折、八折，甚至七折进行大甩卖的楼盘[LouPan]比比皆是。

　　如番禺某楼盘[LouPan]早前均价在17000元/平方米[PingFangMi]左右，在该阶段仅需12000~13000元/平方米[PingFangMi]即可成交[ChengJiao]；而另一大盘开售以来价格一直保持在12000~13000元/平方米[PingFangMi]的水平，最后也以“清尾货”的噱头降到9000多元/平方米[PingFangMi]。在南沙，更有楼盘[LouPan]打出了5500元/平方米[PingFangMi]的“员工价”，与早前的7000~8000元/平方米[PingFangMi]的售价相比，降幅达到了20%左右。尽管中心城区的楼盘[LouPan]由于交通便利、配套完善等，报价相对坚挺，更有新盘开出了超过10万元/平方米[PingFangMi]的价格，但大部分楼盘[LouPan]即使没有降价，也不敢随意升价了，对新盘的定价也更加谨慎。

　　招数2转移战线 改打刚需牌

　　在投资型和多次改善型买家被限购令踢出市场后，开发商在一定程度上转变了产品开发的思路，把目光转向更为符合政策要求、但资金实力相对有限的首置刚需人群。经过一年时间的调整，今年[JinNian]上半年，市场上出现了大批主打刚需客户的产品，有力地促进了今年[JinNian]第二季度以来楼市的回暖。如市桥南的雅居乐城南源著，产品主打48~100余平方米[PingFangMi]的中小户型，售价也仅为10000元/平方米[PingFangMi]左右，就吸引了大批刚需买家。

　　另外，还有部分开发商将产品策略从住宅转向不限购、不限贷的商用物业，避开限购令，再次吸引投资型买家的入场。这也导致近两年来广州[GuangZhou]市场的商业地产出现开发销售热潮。

　　招数3暂停销售 推迟开盘

　　暂停销售的产品，多属于早期一些早前为避开中小户型配建比例的政策规定，而设计的两套打通使用的“两证”户型。这种产品面积普遍较大，拥有两个房产证，但功能布局在设计、建设之时就已经是按照“一套”来设计，难以再次分割。在限购的影响下，两证户型基本被市场所抛弃，基本无人愿意多牺牲一个购房名额去进行购买。期间，曾有开发商企图通过各种关系、程序将之合并为一个房产证，但结果并不理想，迫于无奈之下，唯有将之暂停销售。

　　招数4暗渡陈仓 不网签不备案

　　这一招数大多用于一些价格较高、户型较大的项目，所瞄准的目标客户，均为实力较为雄厚、已经拥有多套房产的买家。他们受到购房资格的限制，在政策范围内不能买房，这就意味着房产不能过户、不能登记。为避开政策的限制，有部分楼盘[LouPan]联手买家，以各自的信用作为保证，采取了只签销售合同，而不去相关部门登记备案的方式进行销售。而买家可以一次性付清房款，也可以选择分期付款。

　　如番禺的某豪宅盘，2010年下半年推出的全新一期产品，开发商当时号称已消化近8成货量，但而后很长一段时间这一数据均无法在阳光家缘上有所体现；另一楼盘[LouPan]相关负责人同样对记者表示，项目首期推出的单位，公司的关系户占了不少的比例，当中很多人都无法网签，只能采取暗渡陈仓这一招数。

　　招数5偷梁换柱 开假证明

　　此招多用于名下虽没有物业，但尚不能满足“满一年社保或纳税证明”条件，而没有购房资格的非户籍人士。特别是在限购政策出台之初，由于各种配套政策尚未得到全面的完善而存在一定的漏洞，给了部分楼盘[LouPan]营销人员钻空子的机会。在当时，一份社保、纳税证明仅需万元左右就可以“买到”。

　　记者了解到，此招也常见于一些投资型买家。这些买家虽因名下拥有多套房产而丧失了购房资格，但为继续在楼市中淘金，便借用在广州[GuangZhou]没有房产的亲戚朋友的资格代为购买。