数据说明：本报告中所提及的住宅[ZhuZhai]及商业数据，均按比例统计，住宅[ZhuZhai](商业)用地面积=地块总面积×住宅[ZhuZhai](商业)所占百分比，例如一宗总面积为100亩的二类住宅[ZhuZhai]用地，其住宅[ZhuZhai]及商业占比分别为90%、10%，则统计时住宅[ZhuZhai]用地及商业用地分别为90亩和10亩；住宅[ZhuZhai](商业)楼面地价=住宅[ZhuZhai](商业)成交[ChengJiao]总金额÷住宅[ZhuZhai](商业)总可建面积；另：工业用地数据未计入本报告；

　　一.成都市宏观经济运行概况

　　2012年1-5月，成都市完成固定资产投资2080.3亿元，比上年同期增长16.3%。其中，房地产开发投资完成659.9亿元，同比增长19.3%，占到固定资产投资总额的31.7%。2012年1-5月，成都市实现社会消费品零售总额1345.1亿元，比上年同期增长15.9%。

　　二.2012年上半年[ShangBanNian]土地[TuDi]市场[ShiChang]相关政策分析

　　1、成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定(试行)

　　主要内容：规划用地性质应为商业服务业设施用地、商业服务业设施兼容住宅[ZhuZhai]用地；商业服务业设施兼容住宅[ZhuZhai]用地，可兼容的住宅[ZhuZhai]建筑容积率与总容积率的比例应不大于30%。

　　政策影响：从土地[TuDi]利用规划层面对城市综合体建设进行规范，对建设综合体的土地[TuDi]性质及商住比例、容积率等方面进行细化规定，防止无序开发。

　　2、关于进一步推进北城改造有关政策的意见

　　主要内容：采取多种方式供地、鼓励社会资金参与改造、实施整体规划统一建设、支持和鼓励国有存量土地[TuDi]再次利用等。

　　政策影响：对北改中涉及土地[TuDi]部分政策予以明确，达到科学整理土地[TuDi]资源，同时吸引社会力量参与，保证“北改”实施速度与效果。

　　三.成都市商品住宅[ZhuZhai]市场[ShiChang]整体概况

　　2012年上半年[ShangBanNian]开春后市场[ShiChang]处于低迷阶段，但是进入2月后开始回升并提前进入了小阳春，在首套房贷利率回归基准及开发商的“以价换量”，一定程度上减少了购房需求者的观望情绪，市场[ShiChang]开始回暖，成交[ChengJiao]量也逐渐攀升。市场[ShiChang]一路活跃，一直维持到6月开始缓慢下滑。

　　2012年上半年[ShangBanNian]一手住宅[ZhuZhai]市场[ShiChang]在小阳春和房交会的双重影响力下，供应出现阶段性高峰，成交[ChengJiao]呈现波动上升的趋势，出现供不应求的局面。2012年上半年[ShangBanNian]，成都主城区新增供应商品住宅[ZhuZhai]35290套，供应面积为348.98万平方米，环比减少30.7%；成都主城区商品住宅[ZhuZhai]成交[ChengJiao]41213套，成交[ChengJiao]面积为378.75万平方米，环比增长23.7%；供需比0.92。2012年上半年[ShangBanNian]刚需集中爆发，主导市场[ShiChang]，加之信贷微调，央行降低存款准备率，政府再次强调了抑制投机投资性需求，首次置业的客户群体纷纷下手，成交[ChengJiao]量震荡上扬。整体上看，2012年上半年[ShangBanNian]商品住宅[ZhuZhai]市场[ShiChang]供不应求，市场[ShiChang]较为活跃。

　　四.成都市主城区土地[TuDi]供需市场[ShiChang]概况

　　供需骤减市场[ShiChang]起伏

　　2012年上半年[ShangBanNian]，成都市主城区(包括高新区)共公开拍卖、挂牌住宅[ZhuZhai]类及商业类国有建设用地31宗(其中2宗地块流拍后再度出让，顺利成交[ChengJiao]，实际成交[ChengJiao]31宗)，最终成交[ChengJiao]29宗(除流拍后再度出让成交[ChengJiao]的2宗地块外，分别另有1宗地块流拍，1宗因故取消)，总出让面积1562.83亩，成交[ChengJiao]1436.51亩(含加油站用地)；供应量同比下降44.2%，环比下降41.8%，成交[ChengJiao]量同比下降39.3%，环比下降38.8%。

　　虽然从数据统计来看今年上半年[ShangBanNian]土地[TuDi]供需为近三年来的新低，但本报告统计的口径以实际交易时间为准，而从5、6月的土地[TuDi]公告情况来看，目前土地[TuDi]市场[ShiChang]已经走出低谷，交投十分活跃。

　　2012年上半年[ShangBanNian]，住宅[ZhuZhai]类用地供应728.45亩，成交[ChengJiao]674.04亩，商业类用地供应845.17亩，成交[ChengJiao]751.34亩，成交[ChengJiao]环比分别下跌45.5%和33.4%(不含加油站用地)。

　　小结

　　2012年上半年[ShangBanNian]，土地[TuDi]市场[ShiChang]变化明显，1-2月成交[ChengJiao]的地块中全部为底价出让，而进入三月，同时也是新房市场[ShiChang]小阳春开始之际，土地[TuDi]市场[ShiChang]也开始出现积极变化：大开发商出手，同时溢价成交[ChengJiao]出现，这一现象随着时间推移越发显著，除保利、龙湖、蓝光等原本活跃在成都市场[ShiChang]的企业外，外来的韩国乐天、台湾远雄也斥资拿地；

　　虽然上半年[ShangBanNian]成交[ChengJiao]量表现不佳，但这主要是受到前期供应市场[ShiChang]不足所致，而二季度以来，政府已经开始进入高频率推地时期，预计第三季度开始，将进入今年的高峰成交[ChengJiao]时期，溢价土地[TuDi]出现的比例也会随之增大。

　　五.成都市郊县土地[TuDi]供需市场[ShiChang]概况

　　2012年上半年[ShangBanNian]郊区县共供应国有建设用地74宗共计7142.75亩，成交[ChengJiao]62宗共计5872.40亩，流拍(或挂牌终止)12宗，成交[ChengJiao]率为83.8%，其中住宅[ZhuZhai]及商业用地分别成交[ChengJiao]2949.46亩、2922.66亩，其供应量和成交[ChengJiao]量同比分别上涨20.8%和90.9%，环比上涨17.7%和97.9%。郊县商业用地供应同比环比均大幅上涨，与主城区土地[TuDi]商住倒挂趋势相同。各郊县区土地[TuDi]市场[ShiChang]冷热变化明显，其中，近郊县区(仅含双流，龙泉，新都，郫县，温江)供应量和成交[ChengJiao]量主要集中在新都区和双流县，两者总供应量和成交[ChengJiao]量分别为1980.41亩和1724.47亩，占2012年上半年[ShangBanNian]近郊总量的63.6%和72.2%。

　　供应稳定成交[ChengJiao]平均

　　2012年上半年[ShangBanNian]各月均有土地[TuDi]供应，1,2月供应量虽大，但受限购令影响，开发商资金链吃紧，拿地热情不高，此时土地[TuDi]市场[ShiChang]的特点是流拍率高，底价成交[ChengJiao]率高。接着3月迎来楼市小阳春，土地[TuDi]市场[ShiChang]的成交[ChengJiao]率也有所上升，但当时楼市的趋势难以预判，故政府没有加快推地节奏，此时供应量成交[ChengJiao]量均处于低位。后来“红5月”的出现使得住宅[ZhuZhai]市场[ShiChang]的成交[ChengJiao]量再度走高，开发商的对后市的信心有所增强，政府也在6月份再次加快了推地的节奏，而开发商再次展现出了较高的拿地热情，溢价成交[ChengJiao]频频出现。预计后期土地[TuDi]市场[ShiChang]将平稳运行，并暂时处于高位。

　　远郊：供需总量大于近郊，都江堰领跑

　　2012年上半年[ShangBanNian]远郊供应土地[TuDi]46宗，成交[ChengJiao]38宗，成交[ChengJiao]率为82.6%。供应土地[TuDi]4514.57亩，成交[ChengJiao]土地[TuDi]3580.65亩，同比上涨209.87，环比上涨149.07%。在成交[ChengJiao]的土地[TuDi]中，住宅[ZhuZhai]用地面积为1790.51亩，商业用地面积为1789.55亩，住宅[ZhuZhai]用地与商业面积占比几乎是对半均开，而远郊所成交[ChengJiao]的土地[TuDi]面积在整个郊区中占比为60.4%，总量上略大于近郊所成交[ChengJiao]的土地[TuDi]总量。

　　冷热有别逐渐回暖

　　2012年上半年[ShangBanNian]，郊县土地[TuDi]市场[ShiChang]变化明显，1，2月的地块多是底价成交[ChengJiao]，而进入三月之后，住宅[ZhuZhai]市场[ShiChang]良好的表现也开始影响着土地[TuDi]市场[ShiChang]。大开发商开始在郊县频频出手；蓝光，建工，佳兆业等品牌房企纷纷下手，且多为溢价成交[ChengJiao]。不同县区的土地[TuDi]市场[ShiChang]也是冷热有别，双流、都江堰、新都等供地大户不仅供地数量多，成交[ChengJiao]率也高。而温江、郫县、龙泉的土地[TuDi]市场[ShiChang]上半年[ShangBanNian]则处于低位运行状态。虽然上半年[ShangBanNian]总体成交[ChengJiao]量与去年同期相比增长并不明显，但这主要是前期市场[ShiChang]遇冷，供应上有所缩减导致，而二季度以来，政府已经加快了推地的步伐，预计第三季度开始，土地[TuDi]市场[ShiChang]将被继续拉高，流拍将继续减少，溢价成交[ChengJiao]现象或会继续增多。

　　六.2012年上半年[ShangBanNian]土地[TuDi]市场[ShiChang]交易特征总结

　　市场[ShiChang]破冰成交[ChengJiao]抬头

　　上半年[ShangBanNian]土地[TuDi]市场[ShiChang]与新房市场[ShiChang]一样，表现两极，年初前两月依然延续去年下半年的冰封状态，以底价成交[ChengJiao]为主，而随着市场[ShiChang]走强，土地[TuDi]市场[ShiChang]也呈现出新的变化：三月开始，溢价地块重现市场[ShiChang]，而随着时间推移，除溢价率不断攀升之外，以往只作壁上观的大开发商开始频频出手，侧面反映开发商对后市信心增强。

　　商住到挂格局依旧

　　从2010年开始逐步改变的供应结构依旧，调控政策同时对地方政府供地及开发商拿地影响巨大，在建商业项目或潜在商业项目量明显增加，拿地开发商实力参差不齐，将对未来数年商业地产产生极大影响。

　　价格回升房企忙储地

　　上半年[ShangBanNian]开发商以价换量加速回笼资金，同时信贷面降准降息利好传来，开发商资金链有所缓解，迫于库存及土地[TuDi]储备不足的现实，房企拿地热情及信心有所恢复，成交[ChengJiao]价格随之上扬，而保利、龙湖等标杆房企的出手，则为后市回暖增添了砝码。

　　七.土地[TuDi]市场[ShiChang]发展趋势预判

　　从近两个月的成交[ChengJiao]情况来看，目前成都土地[TuDi]市场[ShiChang]已经逐渐走出阴霾，之前极度冰封的时期已成过去，正步入正常发展轨道.

　　小阳春、红五月无疑极大提振楼市信心，压抑了一年之久的需求已经按耐不住，调控威力开始消退，而再度出台更严厉调控措施的可能性也微乎其微，从近期的宏观经济形势来看：金融方面的降息降准正处于量变到质变的累积阶段，开发商紧绷的资金链已经得到缓解，出货之余开始关注未来的发展，大开发商的去化速度本就高于市场[ShiChang]平均水平，补充土地[TuDi]储备势在必行，作为楼市风向标，标杆房企的动作不仅将影响楼市供需，对购房者心理预期也将产生作用，集体发力抢地，往往会成为楼市转向的信号，同时产生跟风效应；

　　因此，综合政策环境、新房市场[ShiChang]表现、大开发商动作可以判断：下半年，若无较大政策影响，土地[TuDi]市场[ShiChang]将保持适度活跃，供需、价格都将回归正常水平。