7月下旬，国务院先后派出8个督查[DuCha]组，对16个省市落实国务院房地产[FangDiChan]市场调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]措施情况开展专项督查[DuCha]。而此次大规模督察的一个重要背景就是：自今年2月以来，很多城市的楼市，无论是成交面积还是成交价格都有回暖的迹象。国家严厉的调控[DiaoKong]力度之下，楼市微妙的变化究竟意味着什么？各地调控[DiaoKong]措施究竟有没有松动？这是督察组需要解答的问题。我们[WoMen]的记者也跟随他们分别前往福建、重庆、四川进行了调查。

　　8月2日上午10点，穆虹刚从北京飞抵福州，就一路奔至福州市房地产[FangDiChan]交易登记中心。

　　穆虹，国家发改委副主任，国务院房地产[FangDiChan]市场调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]督察组第一组组长。两天前，完成了在厦门的督查[DuCha]后，穆虹回北京处理一些公务，随后赶来参与福州的督查[DuCha]工作。这是国务院第一督察组在浙江、福建两省督查[DuCha]工作的最后一站，也是对福建全省情况进行总结的关键一站。

　　穆虹：对目前的这个[ZheGe]限购政策[ZhengCe]你们都很熟悉吧？简单说说本市的这个[ZheGe]限购的范围和限购对象？

　　福州市房地产[FangDiChan]交易登记中心工作人员：限购对象就是对本市户口的居民购买两套以内，不要超过两套

　　穆虹：就是两套是什么概念？商品房是买过一套，房改房有一套？

　　工作人员：有房产全算，超过两套就否定登记，不交易。

　　据督察组介绍，这次的督查[DuCha]方式，主要是对城市的房地产[FangDiChan]交易中心进行询查，到一些楼盘了解销售情况，到银行了解贷款措施，然后听取当地政府的汇报。虽然每个城市的调研时间都很短，穆虹还是在有限的时间里，询问得很仔细。

　　穆虹：你们把那个受理的单给我们[WoMen]看一看，什么样子。

　　工作人员：这是商品房的，这张是给当事人的。

　　穆虹：这是你们随机拿了一套？

　　工作人员：对，随机的。

　　穆虹：你们这个[ZheGe]档案，现在还不是太齐全是吧？从完整的来讲，她丈夫的复印件也应该在这里是吧？还有婚姻证明，也应该。

　　工作人员：对。

　　穆虹：立档的时候要齐全，完整保存下来。这样好复查。

　　2012年以来，国内房地产[FangDiChan]市场成交行情回暖，尤其是这种回暖，竟然出现在严厉限购的宏观政策[ZhengCe]下。针对这个[ZheGe]情况，国务院督查[DuCha]组着重调查了限购限贷政策[ZhengCe]的执行力度。穆虹翻查档案，强调资料的齐全，因为在他看来，对购房者的资格审核，最能体现出当地有没有严格执行限购，甚至品出政策[ZhengCe]的执行，和楼市回暖之间是否存在微妙的关系。

　　穆虹：其他地方实行限购的城市，在银行信贷政策[ZhengCe]调整以后，就是两次降准备金还有降利率的情况下，他们交易量都有比较明显的回升。你们这儿有没有这个[ZheGe]情况。

　　福州市房地产[FangDiChan]交易登记中心主任：这两三天的具体实施都有，交易量上升百分之十八九…价格还是…价格上浮基本上在3%以下。

　　楼市成交量回升的原因，无疑是这次督查[DuCha]的一个重要内容。究竟是市场的供需促成了楼市回暖，还是地方政府对调控[DiaoKong]措施进行了调整？这是压在督察组肩上的重要课题。我们[WoMen]甚至在拍摄过程中抓到这样一幕，有市民趁机递给穆虹一封信，他不动声色地收起，内容不得而知。而对于记者追问的浙江义乌的楼市调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]被自动取消一事，也负责浙江省督查[DuCha]工作的穆虹表示，他还不知道具体情况。

　　穆虹：媒体上我看到这个[ZheGe]消息，我们[WoMen]的行动计划这次没有包括义乌，但是这个[ZheGe]消息出来以后，我们[WoMen]会从新审理把情况复合一下。我也想顺便和你们讲一下，这次国务院派了八个督查[DuCha]组到各地一共18个省区监督检查房地产[FangDiChan]政策[ZhengCe]的落实情况。最近大家可能也注意到，中央国务院结合上半年经济形势的分析，下一步工作安排，提出了要坚定不移地执行房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]的政策[ZhengCe]，要把打击这个[ZheGe]投资、投机性的需求作为一个长期的政策[ZhengCe]，所以这个[ZheGe]政策[ZhengCe]信号是非常鲜明的。

　　无论是义乌被爆限购令自动取消，还是前段时间成都出现的限购令变相松动，无不显示了房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]在中央和地方政府之间的微妙博弈。而这也引发了中央对调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]执行效果的担忧。那么，各地的调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]有没有切实执行？我们[WoMen]的记者在福州也进行了调查，一起来看看。

　　游先生 福州市民：宝贝，喝水了。

　　记者在福州认识了正打算买房的游先生。游先生的女儿两岁多，他正琢磨着该不该为女儿买一套学区房。

　　游先生：要入住户口，好像两年三年以上才能在这个[ZheGe]片区里面读书。就一个孩子，读书的话，跟着房子走，没有其他选择。

　　游先生有福州户口，他不想卖掉现在住的房子，如果再买学区房等于是他的第二套房。

　　跟着中介，游先生去看为他物色的一套学区房。

　　游先生：小学的话，排第一。

　　听说这里的小学很不错，游先生兴奋地和中介边走边聊。可是，真的看到了这套房，游先生的表情有些凝重了。

　　游先生：比较小。

　　中介工作人员：29平方。

　　游先生：50多万。

　　中介工作人员：52万。房贷是分开的，二套房的话，首付的比例更高，首套房的话首付是三成，那现在二套房的话首付是五成，按照评估1万块钱每平方米，首付肯定是要花到40多万，42万左右，只能贷到十几万。

　　游先生：拿着50多万把这个[ZheGe]房子买回家，除了解决读书，好像没有一个地方让你觉得满意的。

　　尽管对房子不是很满意，但学区房的房源不多，游先生没什么选择。而更让游先生心里打鼓的是，他曾经在外地投资买过两套房，贷款已经还清，不知道这会不会影响在福州买房和贷款。

　　21世纪地产中介:（打电话）他现在再买一套房子的话，，按揭已经不行了吧？就是说银行已经有过两次的贷款记录，第三次就不能再贷款了是吧？那房子是可以买的？嗯。

　　听到中介说自己的情况不能再按揭，游先生慌了神。

　　游先生 ：我们[WoMen]去银行确认一下，确认一下有没有贷款。

　　游先生又接连跑了几家银行，得到的还是不能贷款的结果，一天下来，游先生满满的期待落了空。

　　游先生:说这个[ZheGe]限房又限贷，买房可以买，但是贷款这个[ZheGe]按银行的政策[ZhengCe]不能贷，因为之前有过两次在福州贷款的记录，不能贷。

　　据政府公开信息，限购政策[ZhengCe]实施后，2011年福州市区全年商品房销售面积259.57万平方米，同比下降13.76%。今年上半年，福州市区商品房销售面积120.1万平方米，同比下降24.68%。2011年，福州市新建住宅价格指数，同比涨幅3.08%，低于去年城镇居民人均可支配收入14.6%和CPI 4.8%的增幅。

　　王贵 21世纪地产福州地区副总经理：就我们[WoMen]目前感受到的，我们[WoMen]福州政府几乎没有什么微调的信号，所以整个市场来说，为什么我们[WoMen]福州会连续跌13月，这个[ZheGe]交易量，包括这个[ZheGe]价格，应该说市场是哀声一片。

　　不过，统计数据也显示，从今年的4月开始，福州楼市出现了回暖，商品房均价从3月时的12441元，一路爬升至7月份的12782元。成交量更是从1月时的473套，飙升到7月的2287套。

　　王贵 21世纪地产福州地区副总经理:原因很简单，就是积累了半年多的购买的需求，一下子释放出来。传统的5、6月份都是我们[WoMen]交易量的一个小高潮，同时今年的开发商又出现这个[ZheGe]一系列的促销手段，金山区像我们[WoMen]今年年初放的几个楼盘，差不多都在9千到1万1之间，应该说难得出现这么一个。

　　记者：平时呢？

　　王贵：应该说去年的价格差不多在1万3左右吧。

　　林瑞良 福建市副市长:主要原因是一个是市场销售经营开发企业大多采取调低楼盘价格，或者通俗促销优惠活动。加上两次下调存在本利率，购房成本降低，实际上去年以来，市场交易持续下达，刚性需求没有得到释放，在金融政策[ZhengCe]调整和市场价格回落的情况下，群众购房有所增加。

　　8月2日下午，在福建省和福州市房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]情况汇报会上，当地政府把楼市回暖的根本原因，归结于商家促销和银行降息。而市场的逐渐活跃却是一个不争的事实。会议上，房地产[FangDiChan]的市场需求，地方政府的需求和督察组所代表的国家政策[ZhengCe]之间，似乎也展开了一场微妙的博弈。

　　穆虹：（上午）在（调研）现场接到一个群众来信，主要是限购对象在…它希望在这儿买房，遭遇了我们[WoMen]的限购政策[ZhengCe]。

　　福州市市长 杨益民：常有。现在我们[WoMen]是不敢收，我们[WoMen]现在是没收。本来我们[WoMen]想，外地的投机性，我们[WoMen]应该控制，本地的能不能让它稍微松一点，但是后来还是，因为两个方面，一个政策[ZhengCe]的层面，还有一个就是群众他也互相监督，对政府的压力也承受不了。你这一放就政府的压力更大了，后来我们[WoMen]还是想坚持。

　　会议中，穆虹经常会打断当地政府的报告，对一些关键细节直接提问。

　　穆虹：打扰一下，去年已经介绍了一下，今年以来，你们7月份的数字什么时候能出来呢？

　　杨益民：今年最明显的…也都…现在我就想转过来…

　　穆虹：你是不敢推出来（这些数字），是怕（土地）流拍，还是？

　　杨益民：也就是担心流拍，但是我一方面就需要说因为这个[ZheGe]原来这块，占我每年财政收入的总量部分，每年的总量部分比例还比较大，所以我现在担心这一块都不那个了……

　　据了解，往年福州市的地方财政有近40%依赖于土地的交易。而政府公开信息显示，去年福州市区土地成交金额同比下降29.53%，今年上半年同比下降39.64%，商品住宅地块的平均楼面地价更是从2010年的5734元每平方米，直跌到3579元每平方米。这些变化也引起了督察组的注意。

　　穆虹：最近国务院有一些表态，还没出来，也都提到了当前虽然有下行的压力，但是也有攻坚，能不能最后做重要的判断还是清楚这个[ZheGe]问题，管民生也管稳定，是这个[ZheGe]政治稳定，所以还是坚持在现阶段还要不动摇。

　　不过督察组也坦承，目前地方政府在解决住房问题的同时，又要兼顾宏观政策[ZhengCe]，在经济下行趋势下，要保持房地产[FangDiChan]市场活跃，这确实是一个挑战。因此以督察组为代表的中央政府和地方政府的沟通就显得尤为重要。而这样的沟通也会对未来的政策[ZhengCe]走向提供重要参考。

　　穆虹：现在采取的是一种行政的防止，就是限购的方式，如果我们[WoMen]在今后选择了一些经济的手段，同样可以实现这样一个目的，就可以长期化。措施，包括落实刺激这个[ZheGe]刚需，实现这样的一些差别化的信贷政策[ZhengCe]。如果到位的话，对各方面都有好处，这个[ZheGe]也请咱们各方面研究一下。

　　国家发改委此次负责督察的省份是浙江和福建，目前最终的报告还未公布。而我们[WoMen]的另外一路记者，跟随国务院督察组去调查了重庆和四川的房地产[FangDiChan]市场。广告之后，请继续关注我们[WoMen]的节目。

　　前面我们[WoMen]看到，尽管在刚性需求和购房成本降低的影响下，福州的楼市出现一些回暖，但地方政府仍然表示会坚持房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]不放松。而在国务院八个督察组中，由财政部负责牵头督察的重点对象是重庆和四川。我们[WoMen]的记者也跟随他们到这两个地方进行了调查。

　　8月1号，在重庆市房地产[FangDiChan]市场调控[DiaoKong]情况汇报会上，重庆市政府的相关人员正在向督查[DuCha]组成员汇报房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]情况，在说到激动的时候，两边的声音都有些提高。

　　重庆市政府相关人员:第一个就是今年1到6月份，第二个就是全市投资3735亿，其中房地产[FangDiChan]投资是占996，这个[ZheGe]是全市的。

　　督查[DuCha]组成员：增长了多少?

　　重庆市政府相关人员：增长了19.7%，供应价格只是增长的12.7%

　　督查[DuCha]组成员：新开工面积增长多少？

　　重庆市政府相关人员：2012年新开工的面积是2823，减少了20万。

　　督查[DuCha]组成员：竣工面积呢？

　　重庆市政府相关人员：1到6月份是1315，下降15%。主城区是711，下降了20.43%。

　　这次房地产[FangDiChan]督察是近年来规模最大的一次，财政部副部长王保安带队的督查[DuCha]组负责重庆和四川的督查[DuCha]。这里是重庆市保利香雪项目，王保安很认真的在听销售人员介绍具体楼盘的情况，并不时地发问。

　　王保安：像这样的房子，价格是多少？

　　销售人员：这套最开始卖的价格是6000，因为这一套卖的比较早了。但是后面也差不多是这样一个价格，面积大的一般低一点。

　　根据国家统计局发布的六月份《七十个大中城市城市住宅销售价格指数》显示，重庆的住宅销售价格同比下降了1.9%。虽然重庆并没有像很多城市那样实施限购政策[ZhengCe]，但是却是第一批房产税试点城市,并对外地居民购买第二套住房征收房产税，在一定程度上起到了限制外地居民购房的效果。

　　王保安：去年我们[WoMen]的高档房销售的量明显下滑，这在我们[WoMen]整个房地产[FangDiChan]销售商6.5%，比前年下降4.4个点。今年一共只成交了17万平方米，高档房成交均价比房地产[FangDiChan]税实施以前下降了4.27。4.7这个[ZheGe]数据不高，但是我想跟你们报告两个数据:去年一年我们[WoMen]主城区的房价交易量是，去年一年上升是29.3%，交易量交易的面积是价格上涨10.9%，它是在整体上涨的时候它回落。如果所有的地方房价都跌，那它降4.4不算大。但是在去年重庆主城区的均价上涨10.9%的时候，它下降4.4这时候反差就出来了。

　　随后，督察组赶赴四川泸州进行考察。我们[WoMen]了解到，这次督查[DuCha]，不仅需要对一线城市进行督查[DuCha]，地级市也是重要督查[DuCha]对象。

　　工作人员：那个楼盘在泸州算高档的，应该说品质还算是较好的。你们看的是那面，城西是土地比较好，我们[WoMen]在城中心。我刚才说是最困难的时候，去年下半年的降幅最多有降三百元一个平方的，都是以利润的方式赠送你们。现在房价比那时候涨了，跌了去年下半年，最困难的时候优惠幅度更大了，优惠幅度更高就是跌了，比前面的就跌了，相对于上半年是跌了。对现在基本上是持平没有回升，没有回升也没有涨，我们[WoMen]公司是这样的。

　　房地产[FangDiChan]开发商李玉成告诉记者，泸州的房价在近段时间没有什么变化，而成交量则小了很多。

　　正和集团泸州分公司经理李玉成：从2月到现在销售量疲软，目前访问量有所增加，但是下单量很小，和去年同期比下幅相当大，成交量下幅相当大。

　　但是记者在查阅泸州今年上半年的房价走势时发现，根据泸州市统计局统计数据显示，1、2月份环比均下跌0.1%，3月份止跌持平,4月份再度下跌，5月份止跌回稳，6月略有上涨。

　　李玉成：那个是有个别的楼盘，今年刚刚推出的个别楼盘和我们[WoMen]现在已经进入了尾盘销售的就有明显的区别。

　　按照李玉成的说法，三线城市除个别楼盘外，在价格上并没有明显上涨，而在持续的宏观调控[DiaoKong]中，房地产[FangDiChan]商的日子很艰难。他们对目前的政策[ZhengCe]有些无奈。

　　李玉成：用一个政策[ZhengCe]来调控[DiaoKong]所有的，我觉得对我们[WoMen]小城市很受伤。因为我们[WoMen]的土地成本、开发成本、财务成本，那都是明摆着在那儿的。我们[WoMen]自己也感觉到有些房地产[FangDiChan]商是在存在着暴利，真的是存在着暴利，但是呢希望国家能够区别对待。

　　房地产[FangDiChan]商的日子不好过，房屋中介也同样如此。王平是泸州市三江房产的总经理，他曾经在深圳做过四年，又转战到重庆。他告诉记者，从去年房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]后，泸州的中介退出了不少。

　　王平：30%的中介机构退出市场

　　在王平看来，泸州房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]的效果还是相当明显的。

　　王平：在2009年在2010年上半年，人均业务量每个月都能成交两单。但是经过2010年的政策[ZhengCe]和地方政府实施细则以后，在2010年和2011年上半年，我们[WoMen]很多门店一个月承担不了一单业务，我说的是买卖业务。现在我们[WoMen]的整个一个业务资产基本上是租赁为主。

　　对于记者提到泸州统计局发布的数据称泸州商品房销售同比增长16.1%，王平笑着说从他们这里是反映不出来。

　　王平：感觉不到，从我们[WoMen]的客户身上反映来讲，我们[WoMen]感觉不到这样的趋势。

　　督察组督查[DuCha]的第三站是成都，2011年2月，成都开始实施限购令。这里是成都一个楼盘的售楼处。周末通常是售楼处最热闹的时候。而在这里，前来看房的人寥寥无几。销售主管告诉记者，2011年开盘的时候售价是7200左右，现在已经掉到了6800，然而成交量还是不理想。

　　销售主管：限购之前一天稍微好一些，平均每天一两套。现在有时候平均下来一个月就是三五套。

　　销售主管告诉记者，他们这处楼盘主要是以80平左右的中小户型为主，目标客户群体也是刚需客户。然而从今年上半年的情况来看，客户大多持币观望，曾经是投资的热门房型，现在是一片惨淡。

　　销售主管：基本上在成都应该是…差不多这样…讲中下水平。这个[ZheGe]原因根据刚才我们[WoMen]想了，应该是客户观望，跟限购有很多的关系。

　　毛勇是成都市房地产[FangDiChan]经纪协会会长，他告诉记者，从去年限购开始，成都楼市的成交量就大幅下滑。而今年3-5月份的成都楼市回暖，则是开发商以价换量的结果。

　　毛勇：今年的成交量在春节以后略有回升，这是开发商全面地降价。如果没记错我们[WoMen]6月份很多楼盘还在降，最高楼盘达到15%至20%。

　　然而价格下降了，销量却并没有明显的提高。

　　毛勇：其实去年限购以后可以看到，大量的真正刚性需求者在去年是被压抑了，他一直在观望。在今年2月份货币政策[ZhengCe]放松了一些，他会觉得现在可能是个买点，又比原来便宜了10%、15%、20%，所以这个[ZheGe]时候反而就是在降价的情况下成交量开始回冷。

　　一个星期的督查[DuCha]很快结束，督查[DuCha]组既肯定了重庆、泸州、成都市的房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]成果，也直言不讳地指出了上述地方存在的不足，要求地方继续坚定不移地落实调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]，完善调控[DiaoKong]措施，巩固调控[DiaoKong]成果，防止房价反弹。

　　财政部副部长王保安：采取了被公认为是有史以来最严格严厉的调控[DiaoKong]措施，主要的内容就是限价限购限贷以及差别化的这个[ZheGe]信贷政策[ZhengCe]。那么进行这一年来应该说效果还是逐步显现的，指标数字表明国务院关于调控[DiaoKong]房地产[FangDiChan]市场的政策[ZhengCe]效果逐步显现。当前我们[WoMen]房地产[FangDiChan]面临的形势确实是复杂，总体上如果把握不好，今后可能引发房地产[FangDiChan]市场活动。

　　在今年宏观经济出现下行压力之后，关于房地产[FangDiChan]市场会不会放松调控[DiaoKong]的猜测就流传一时，但国务院这次督查[DuCha]行动释放出了一个强烈的政策[ZhengCe]信号，房地产[FangDiChan]市场调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]不能松动，好不容易才取得的政策[ZhengCe]效果不能付之东流。不过，通过国务院督查[DuCha]组在各地的调研，我们[WoMen]也能感受到，眼下这场错综复杂的博弈已经进入到了深水区，接下来的调控[DiaoKong]工作势必会更加复杂，需要面对的压力也会更为沉重。在这种情况下，怎么样才能坚持既定的政策[ZhengCe]目标？怎么样协调经济稳增长与楼市健康发展的关系？这对监管部门的政策[ZhengCe]执行能力提出了更高的要求。我们[WoMen]注意到，国务院督查[DuCha]组这次在监督政策[ZhengCe]落实情况的同时，也在细致地展开市场调研和摸底，相信他们掌握的第一手信息也会呈现在后续的调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]中，为房地产[FangDiChan]市场营造一个更适宜的环境。