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李仙德:上市房企半年业绩披露 调控下企业分化格局明显--亲稳网络舆情监测室
2012-10-25
伴随着部分城市房地产行情转暖,中央政府进一步强调进行房地产调控[DiaoKong]决不放松,对房地产市场构成了巨大的压力。在房地产市场并不明朗的格局下,上市[ShangShi]房企2012年上半年业绩开始陆续出炉,成为各界关注的焦点。
两因素造成上半年房企业[QiYe]绩下滑
据统计,截至7月26日,沪深两市上市[ShangShi]房企中,共有64家发布业绩预告。其中19家预减、9家预亏、6家预警、1家减亏,这类表现差的企业[QiYe]占总数的54.68%,而5家预盈、24家预增,净利润预亏、预减及预警的房企合计共有34家,这类表现好的企业[QiYe]占总数的45.32%。
上市[ShangShi]房企业[QiYe]绩下滑主要表现在营业收入下降、营业成本高企、净利润下滑等。上市[ShangShi]房企业[QiYe]绩下滑主要有两个方面的原因:一是,结算结构因素:在限购、限贷等调控[DiaoKong]政策下,去年上市[ShangShi]房企销售[XiaoShou]业绩不佳,导致可结算项目相对较少,从而营业收入下滑。但是各项成本费用有增无减,其中三费比重进一步提升,从而使得净利润下降。二是,结算周期因素。现在结算的项目多为2010年左右获得的项目,当时市场成交楼板价相对较高,拿地成本很高。去年年末和今年年初正值这些项目进入销售[XiaoShou]期、销售[XiaoShou]价格受到调控[DiaoKong]影响,一直在低位徘徊,因此营业成本提高,销售[XiaoShou]收入不升反降,从而使公司毛利下降,最终导致净利润的下降。
调控[DiaoKong]下企业[QiYe]业绩分化格局显现
在低迷的市场行情下,上市[ShangShi]房企的表现也出现了冰火两重天的分化格局:
第一类企业[QiYe]大力开发商用物业,积极应对房地产调控[DiaoKong],取得了较为亮眼的成绩。万通地产(600246,股吧)是典型的这类企业[QiYe],在巩固住宅业务的同时,加大力度开发商用物业,在提升商用物业的营运能力和资产管理能力方面取得了较大突破。7月30日,万通地产公布2012年半年报,首六月实现营业利润7930.75万元,同比增长34.88%。报告期内,万通地产实现房地产销售[XiaoShou]收入5.48亿元,同比下降18.34%;物业出租收入6392万元,同比增长24.02%;可见万通商用物业收入增加成功弥补了销售[XiaoShou]收入的下滑。
第二类企业[QiYe]大力融资,高价位拿地,陷入到调控[DiaoKong]重围之中,严重亏损。嘉凯城(000918,股吧)是典型的这类企业[QiYe]。2009年、2010年楼市高峰期,嘉凯城在土地市场踊跃竞拍,嘉凯城旗下房产项目的平均土地成本高达3000元/平米。由于开发项目大部分位于限购区域,在年初以来的市场销售[XiaoShou]回暖中,嘉凯城预收账款只有30.75亿元,与年初相比增加12.53亿元,表现差强人意。7月28日,嘉凯城发布中期报告,2012年上半年亏损3.28亿元,尤其值得注意的是嘉凯城一年内到期的债务高达67.92亿元,是公司归属于母公司所有者权益的1.79倍。嘉凯城长期借款也高达53.91亿元,偿付利息支付的现金高达5.35亿元,资金压力沉重。
企业[QiYe]应采用四大策略,积极应对业绩危机
在房地产调控[DiaoKong]持续并将长期化的格局下,企业[QiYe]必然要有全新的策略来应对,从而获得生存空间。我们相信经历过采用多种策略积极应对调控[DiaoKong]考验,并能赢得良好业绩的企业[QiYe]将赢得未来。我们认为,第一,企业[QiYe]应坚持合理拿地,避免盲目拿地,从而被项目套牢;第二,企业[QiYe]仍应坚持以价换量策略,把加快销售[XiaoShou],去库化,加快资金回笼作为重中之重;第三,企业[QiYe]以有针对性采用多元化策略,有效开源,从而避免在单一市场受限;第四,企业[QiYe]应该加大节流力度,努力降低三费支出。
附图:深沪上市[ShangShi]房企截止目前公布的业绩情况
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