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中国房地产行业受严厉调控 能否回暖专家看法不一--亲民维稳网络舆情监测室
2012-10-27

  原标题:严厉调控下的中国[ZhongGuo]房地产[FangDiChan]行业

  国际在线报道(记者 卜卫军)日前,国土资源部宣布,前三季度,全国房地产[FangDiChan]和住房用地供应量分别为10.4万公顷和7.14万公顷,同比分别减少12.5%和19.1%。国土部认为,预计四季度在信贷政策有所放松和供地节奏等因素影响下,土地供需将双向增加,市场的敏感性进一步增强。

  今年5月份以来,市场上普遍感受到中国[ZhongGuo]各地楼市回暖迹象明显,北京、上海、深圳、杭州、厦门等主要城市屡屡出现千人抢房、通宵排队购房的现象,引起广泛关注。数据显示,1-8月,全国房地产[FangDiChan]开发投资4.368万亿元,同比名义增长15.6%,增速比1-7月份提高了0.2个百分点。。

  对于房地产[FangDiChan]行业是否回暖这个问题,专家们的看法不一。财经评论员刘戈认为,目前看似井喷的市场实际并不可信。

  “有一部分购房者真的是因为有现实的购房需求去(排队买房),这里面还是有一些开发商营销行为在里面,比如说,我看到有的同时把一个市里的活动,青年创业大赛和(开发商的)开盘仪式放在一起,这样会激起很多人气。另外,还有很多促销措施,比如说你在我这个地方登记或者有购房意向的话,可以抽奖,抽Iphone4、Ipad,或者有一些优惠。”

  不过,由于中国[ZhongGuo]许多大城市房价[FangJia]高企,对于房地产[FangDiChan]市场上的任何风吹草动政府都不敢丝毫大意,7月,温家宝总理就楼市调控再次表态;“要毫不动摇地继续推进房地产[FangDiChan]市场各项调控工作,促进房价[FangJia]合理回归”。业内人士认为,此番表态,是对楼市近期明显回暖迹象的回应。

  中国[ZhongGuo]的房价[FangJia]的快速上涨始于2004年,有分析称,如果在2005年投资多处房产,到2010年的时候,税后收益将超过300%。在中国[ZhongGuo],高昂的房价[FangJia]与居民收入开始脱节。始于2008年的全球金融危机曾一度使中国[ZhongGuo]的房价[FangJia]快速回落,不过到2009年,随着刺激经济政策发挥作用,房市大规模回暖,为了抑制快速上涨的房价[FangJia],从2010年起,中国[ZhongGuo]实行了严厉的房地产[FangDiChan]调控政策,不仅银行对房地产[FangDiChan]市场银根紧缩,而且对拥有多处住房的投资者进行限购。

  中国[ZhongGuo]著名的经济学家,国务院金融研究所副所长巴曙松表示,短期看,房地产[FangDiChan]政策效果的确十分明显。

  “陆续推出的房地产[FangDiChan]政策其中一个很重要的政策导向就是抑制投资,主要用来满足自主性的需求。这些政策实施后,房地产[FangDiChan]作为一个投资品,它的吸引力大大下降了。(房地产[FangDiChan])一限购马上供求关系逆转,不让你买,当然供大于求了。开发商卖不动(房子),销售回款急剧减少。”

  面对市场的冷清,房价[FangJia]的上升得到了极大地遏制,并开始有所下跌,符合政策制定者和市场的预期。然而,严厉的调控政策虽然打击了房地产[FangDiChan]市场的投资气焰,但是,高企的房价[FangJia]还是让许多有意购房者驻足观望,他们认为,房价[FangJia]还远远没有下降到应有的价位,对此,经济学家马光远也持相同观点。

  “现在来看,尽管(前一段时间房价[FangJia])降了六到七个月,但是每个月我们看到降幅是百分之零点几、零点几、零点几。这个相当于现在的房价[FangJia]来讲的话,我认为形成所谓的见底,这种说法我是不认可的。”

  房价[FangJia]没见下降多少,进入9月份以后,多个城市却迎来土地成交井喷。中原地产研究部统计数据显示:9月单月北京土地出让金高达257.37亿,超过前8月的总和。从目前开发商拿地的积极性来看,土地市场整体升温已经显现,预计在四季度可能会出现新高峰。

  那么,严厉的房地产[FangDiChan]调控政策效果为什么最近开始不那么明显呢?

  进入2012年,随着世界经济恢复乏力、欧债危机持续发酵,外需减少,中国[ZhongGuo]经济增长开始放缓,2012年上半年GDP增长率为7.8%,二季度数据更是跌至7.6%,达到1999年以来的最低点。为了“保增长”,中国[ZhongGuo]央行多次下调存款准备金率和利率,为市场增加货币供应量。在信贷政策的刺激下,中国[ZhongGuo]房地产[FangDiChan]市场开始逐步趋于回暖,在部分地区,甚至引起恐慌性购房潮。中国[ZhongGuo]指数研究院发布的数据显示,2012年9月,全国100个城市的新建住宅平均价格为8753元/平方米,环比上涨0.17%。

  巴曙松认为,此轮房价[FangJia]上涨与严厉的房地产[FangDiChan]调控有关。

  “(由于银行不给贷款,再加上房子卖不出去)开发商一下子资金极度紧张,。到了调控的后期,它就收缩呀,熬着、收缩、少买地、不开发,所以到了调控的后期,就是普遍减少投资、供应不足的时期。那么,当市场上又颁布了新规了,砰,一轮高涨。”

  因敢言、直言闻名于房地产[FangDiChan]行业的华远地产(600743,股吧)股份有限公司董事长任志强与巴曙松持同样的观点,他预言,明年三月份以后就会出现房价[FangJia]暴涨,而其最主要的证据就是土地供应的减少,导致商品房供应量将会出现缺口。

  房地产[FangDiChan]在过去的十几年,是推动中国[ZhongGuo]经济发展的重要引擎,对中国[ZhongGuo]GDP的拉动直接影响率是13%,如果再加上其他的产业,比如说钢铁、水泥、家电、物流等,中国[ZhongGuo]的房地产[FangDiChan]及其相关产业对中国[ZhongGuo]经济的拉动,占到了整个拉动率的50%

  。那么,如何保持关系到国计民生的房价[FangJia]保持稳定呢?巴曙松给出了自己的建议。

  “(在房地产[FangDiChan]调控)这个时期应该怎么做呢,比如我们放开一部分开发企业的长期投资经营渠道,允许这个时候逆市买一些地开发,这样,当市场回暖的时候,还有一部分供应在抑制房价[FangJia]的上涨。所以现在无论是从宏观层面上探底回暖,还是从微观层面上保持这个行业的平稳,政策应该有一些适当的考虑。”

  目前,中国[ZhongGuo]还处于快速城镇化阶段,在房地产[FangDiChan]市场,事实上还存在着供不应求的局面,在抑制投资性购买的同时,中国[ZhongGuo]还在加强保障房的建设,以满足更广阔的居住需求。



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