《理财[LiCai]周刊》：

　　楼市“银九铜十”可期

　　文/蔡为民

　　我判断“金九银十”并不靠谱，但“银九铜十”倒是可以期待

　　8月初，国务院8个督察组分赴16个省区市进行政策[ZhengCe]落实督导检查后，已于近期公布调查报告，初步结论是：充分肯定各省市执行调控成果，年内不必再出台房产[FangChan]新政。

　　市场[ShiChang]预期明显乐观

　　消息一出，市场[ShiChang]揣测的方向由“会新出什么政策[ZhengCe]”？转变为久违的“金九银十会重新出现[ChuXian]”吗？一扫之前房地产业者忐忑不安的情绪。

　　之前有些媒体甚至集合各方专家意见，筛选出可能采取的新举措，如：征收存量房房产[FangChan]税、提高二手房交易税费、房产[FangChan]税试点城市扩容或增加税率、重启房价控制目标、预售门槛提高、控制开发贷款、取消首套房利率优惠等等，不一而足，如今看来是杞人忧天，多虑了。

　　市场[ShiChang]之所以重现乐观预期，並不令人感到意外，毕竟7月份[YueFen]70个大中城市新建商品住宅环比[HuanBi]价格上涨的，已经达到50个，而之前的6月份[YueFen]仅为25个。虽然平均价格指数环比[HuanBi]仅上调0.14%，但长达9个月的持续走低，却是在6月份[YueFen]均价指数由负转正达到0.02%之后的再次上涨，且同比指数也出现[ChuXian]了最近一年来首次跌幅收窄，象征意义不容小觑！

　　开发商[KaiFaShang]无意重走“以价换量”老路

　　由于本轮买气蹿升是由“以价换量”到“止跌回稳”，再到“价量齐场” 的过程，使不少开发商[KaiFaShang]手头资金渐趋宽裕，从而重启拿地热情，兹以数据加以佐证。7月至8月中，仅万科、中海、保利、龙湖四大房企便拿下19块地，计201.6亿元，占这四家标杆型开发商[KaiFaShang]总拿地资金463.3亿元的43.5%；近期渣打银行针对30家知名房企的调查也表明，大多数开发商[KaiFaShang]认为房价完成触底、买气复苏已经开始，足以突显房地产业者对市场[ShiChang]前景预期已发生根本性变化。

　　从表象上看，国务院及其相关部委近期连续10次表达调控不动摇、绝不让房价反弹的言论，並派出督察组奔赴各地巡视，确实引得部分消费者观望、缩手，而7月份[YueFen]也的确有不少代表性房企的楼盘销售环比[HuanBi]出现[ChuXian]大幅回落，如：融创-26.6%、万科-22%、富力-14.7%、华润-34.3%、保利-41%等，市场[ShiChang]似乎有重回“降价跑量”的势头，但实际却并非如此，开发商[KaiFaShang]显然无意比照从前“以价换量”之应急做法，甚至纷纷微调涨价。有人认为这是开发商[KaiFaShang]基于消费者“买涨不买跌”心理，故意调弄的玄虚，否则怎么可能销售成绩变差，价位反倒上去了？但实情恐怕並不如此单纯。

　　房产[FangChan]滞销，地方比开发商[KaiFaShang]还急

　　在我看来主因有三，首先是第二季的热销，已解决不少开发商[KaiFaShang]资金链的燃眉之急；其次，历经本轮长达一年半的坚定调控，事实证明，面对楼市的颓废，地方政府比开发商[KaiFaShang]还着急，微调救市措施层出不穷，既然如此，房企不必急，急也没有用；再则都已熬了这么长时间，未来政策[ZhengCe]是否将有利于房企？是件可以期待的事。况且统计显示，1~7月全国商品房新开工面积同比-9.8%，换言之，市场[ShiChang]可望在“去库存化”后，出现[ChuXian]房源短缺状况（开发商[KaiFaShang]的乐观估计），凡此种种，销售也就更不急于一时了。

　　上述判断从7月份[YueFen]10个主要城市住宅用地的供应与成交亦可一窥端倪。总计成交55块，环比[HuanBi]-27.6%，但价格不降反升，成交平均楼板价为3060元/平方米，环比[HuanBi]+30.9%，平均溢价率19.69%，比6月+6%，土地出让金265.3亿元，环比[HuanBi]+33.2%。

　　说明地方政府有“惜售”心态，价格太低宁愿不卖，且地价仍在持续走高，而从开发商[KaiFaShang]的角度来看，则更加精打细算与理性，好地加价买进，不理想则放弃。

　　因此目前的关键问题，其实并不是后续还没有调控措施？因为中央要看的是“不温不火、不冷不热”的交易状态，如果楼市再现“红五月”的火爆，二话不说，政策[ZhengCe]将毫不留情的随之而来。

　　如是以观，我判断“金九银十”并不靠谱，但“银九铜十”倒是可以期待。

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