8月29日，一则“严格实施差别化住房信贷政策[ZhengCe]”的报道成为各家网站关注的焦点。人民银行营业管理部日前召开了2012年北京辖区金融机构情况通报会，在部署下一阶段的各项重点工作时提出，将“严格实施差别化住房信贷政策[ZhengCe]，抑制投机投资性购房需求[XuQiu]”。而此前，针对有关媒体关于为“稳增长”房地产信贷政策[ZhengCe]将有所松动的报道，住房和城乡建设部新闻发言人明确表示，住房和城乡建设部门将积极配合金融部门，继续严格执行好差别化住房信贷政策[ZhengCe]。“差别化住房信贷政策[ZhengCe]”再度引来市场关注。

　　回顾此轮房地产调控[DiaoKong]，从近50个地级以上大中城市先后出台“限购令”，到600多个城市出台房价控制目标；从上海、重庆启动房产税收改革试点，到各地加大保障性安居工程建设力度；从严格执行差别化信贷政策[ZhengCe]，到管理层不断收紧银根，在一系列政策[ZhengCe]措施作用下，房地产市场逐步降温，投机投资性购房需求[XuQiu]得到明显抑制。应该说，楼市调控[DiaoKong]的效果是明显的。

　　而对近期市场盛传的“楼市回暖”，业内人士表示，今年二季度房地产市场出现所谓“回暖”迹象，主要是因为购房贷款规模扩大，利率优惠，开发企业以价换量的销售策略以及刚性需求[XuQiu]阶段性释放等多个因素的共同作用，带来总体成交量的上升，房价普遍大规模反弹现象还未成为趋势。鉴于当前市场形势，应该不具备出台调控[DiaoKong]新政的紧迫性。当然，政策[ZhengCe]面也不会骤然放松，这是因为前期调控[DiaoKong]取得的成果仍需要加以巩固和深化，这从近期管理层的各方表态以及央行货币政策[ZhengCe]的“谨慎”操作所透露出的加强流动性管理以有利于对房地产调控[DiaoKong]的含义等方面就能看出。

　　“可以预见，房地产调控[DiaoKong]还将继续，只是当前房地产调控[DiaoKong]最应关注的不是"有没有新的政策[ZhengCe]出台"，而是如何落实好前期以来的各项政策[ZhengCe]，使其真正发挥作用。”华安证券分析人士表示。

　　去年以来国务院确定的关于房地产调控[DiaoKong]的各项方针政策[ZhengCe]，其中一项重要的措施就是实施更加严格的差别化住房信贷政策[ZhengCe]。从前期调控[DiaoKong]成效看，这项政策[ZhengCe]的执行对房地产市场的调控[DiaoKong]起到了较好效果。或许，“差别化”将继续成为2012年房地产调控[DiaoKong]的关键词。

　　当前，应如何进一步落实差别化住房信贷政策[ZhengCe]。就此，接受记者采访的专家提出，首先还是要继续推进保障性住房建设，积极地按照市场化、财务可持续的原则，支持政府主导的公租房为主体的保障房建设，以此形成对商品房市场的有效补充。

　　其次，要在商品房市场上通过信贷、利率、税收等政策[ZhengCe]充分体现“差别化”的调控[DiaoKong]特征。进一步将“差别化”细化为：一是要抑制投机需求[XuQiu]，按照今年政府工作报告提出的“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求[XuQiu]的政策[ZhengCe]措施，进一步巩固前期调控[DiaoKong]成果”的要求，继续落实好相关政策[ZhengCe]。有些地区应继续坚持限购、限贷政策[ZhengCe]，继续抑制投资性、投机性等非合理性需求[XuQiu]；对已出台的政策[ZhengCe]要继续坚持，督促地方政府坚决贯彻落实；同时要密切跟踪房地产市场的形势变化，并根据形势发展变化及时调整相关措施。二是要着力满足居民自住型需求[XuQiu]，即所谓的刚性需求[XuQiu]。第三，对于市场需求[XuQiu]较少、价格较高的高档住宅，则可以通过总量调控[DiaoKong]以及征税等措施加以调控[DiaoKong]。

　　“这其中尤其要注意满足普通居民的自住型需求[XuQiu]，这就需要通过差别化的措施来满足居民自住型需求[XuQiu]，其中包括城市内首次置业的刚性需求[XuQiu]，以小换大的改善型需求[XuQiu]、还有外来务工人员首次置业需求[XuQiu]。要防止信贷、税收等调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]"一刀切"，过多地提高这部分群体的购房成本。”来自工行的分析人士表示。我们也注意到，尽管近期多部门重申房地产调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]仍将严格执行，但政策[ZhengCe]上对于首套购房的信贷支持力度也实实在在有所加大，不少银行在首套房的贷款利率优惠上打出了“实惠牌”。

　　有业内人士表示，下一阶段在落实差别化住房信贷政策[ZhengCe]过程中，还要注意两方面问题：一是要有效保障普通商品房的供给，尤其是加大中低价位、中小套型普通商品住房建设，以此增加有效供给用以满足刚性需求[XuQiu]，防止市场因为供给失衡而引发新一轮价格上涨。第二，要在切实防范系统性风险的同时，鼓励房地产市场的创新，应对银行住房抵押贷款的资产证券化等符合市场化原则的创新给予支持。