近几个月，世界经济[JingJi]健康状况方面的消息可谓喜忧参半。日益临近的美国[MeiGuo]“财政悬崖”、久拖不决的欧债危机以及中国经济[JingJi]减速等风险因素令企业和消费者信心受损，全球经济[JingJi]增长动能明显不足。相比之下，令人欣慰的一抹亮色来自美国[MeiGuo]楼市。今年以来的数据显示，美国[MeiGuo]房价正在筑底，投资温和增长，楼市复苏势头良好。全美房地产经纪商协会(NAR)周三(9月5日)发布报告显示，因供应减少，美国[MeiGuo]7月份房屋出售速度加快。有人将此视为美国[MeiGuo]楼市继续积聚复苏动能的最新例证。与本报记者连线的瑞银高级经济[JingJi]学家安德鲁·凯茨认为，楼市回暖将提振美国[MeiGuo]居民信心及支出，减缓去杠杆化的速度，为内需提供支撑，对美国[MeiGuo]经济[JingJi]复苏形成利好。与此同时，鉴于近年来美国[MeiGuo]楼市在导致全球金融及经济[JingJi]发生错位中所扮演的角色，其复苏对世界经济[JingJi]的重要性也不容小觑。“当然，由于主要发达经济[JingJi]体国内资产负债表状况存在差异，指望美国[MeiGuo]楼市复苏就能带动全球经济[JingJi]的想法未免太过天真。整体来看，全球经济[JingJi]和金融环境仍面临很大挑战。”他指出。

　　今年美国[MeiGuo]房市

　　持续回暖

　　今年以来，来自美国[MeiGuo]房地产的好消息不断，楼市企稳正为经济[JingJi]复苏注入持久动力。种种迹象表明，曾一度将美国[MeiGuo]经济[JingJi]拖入深渊的房地产行业已呈现企稳迹象，整体行业对GDP的贡献是正面的。今年前6个月，美国[MeiGuo]新屋销售量月平均为35.8万套，高于去年下半年的31.3万套和去年上半年30.1万套的月平均值。尽管6月份成屋指数（PHSI）从5月修正后的100.7下降至6月的99.3，但依然是2010年4月以来的第三高点。通常情况下，美国[MeiGuo]房地产交易商协会成屋销售指数（PHSI）是衡量签约房屋动态的指标，被视为领先指标。因此有分析认为，6月数据表明美房屋销售还将进一步上升。最新情况看，虽然7月新屋开工数据不是很理想，暗示房地产市场复苏还尚待时日，但房屋出售速度却在加快。NAR首席经济[JingJi]学家劳伦斯·尤恩评论道：“由于存量下降，房屋出售速度较今年春季明显加快，在国内大部分地区形成大致的买卖平衡。”

　　信贷市场回暖也是一大体现。美联储公布的信贷数据显示，在截至7月25日的一周内，消费者和企业贷款余额升至7.1万亿美元，距离2008年10月的峰值仅差2.9%，创出2009年6月美国[MeiGuo]经济[JingJi]衰退结束以来的新高。此外，今年前4个月新增汽车贷款升至1343亿美元，较2009年同期上升了56%。美国[MeiGuo]威尔斯资本管理公司首席投资策略分析师保尔森认为，银行贷款的增加表明长达43个月的超低利率可能最终让经济[JingJi]获得增长所需动力，防止经济[JingJi]增速的进一步放缓。位于美国[MeiGuo]阿拉巴马州的区域金融公司首席经济[JingJi]学家理查德·穆迪说：“当前的楼市正成为经济[JingJi]中表现较好的领域之一，其正在支持经济[JingJi]改善，而非之前的拖累经济[JingJi]。”

　　楼市回暖影响美国[MeiGuo]

　　乃至全球经济[JingJi]

　　面对乐观形势，有人不免担心，如果楼市复苏很快就中断，那么分析美国[MeiGuo]楼市对美国[MeiGuo]乃至全球经济[JingJi]的影响就会变得毫无意义。安德鲁·凯茨对此不以为然。根据瑞银美国[MeiGuo]经济[JingJi]研究团队的预测，该国住房市场在2012年和2013年都将维持两位数的投资增速，房价也将在目前基础上温和上涨。“如此的乐观预期，是在对影响住房市场的基本面因素进行分析后得出的，这些因素包括利率、资产负债表、供需态势以及人口结构等。”凯茨指出。因此在持续复苏可期的前提下，探讨楼市回暖对美国[MeiGuo]乃至全球经济[JingJi]影响十分必要。

　　首先，住房投资对美国[MeiGuo]GDP的拉动作用十分明显。过去60年间，美国[MeiGuo]每次遭遇严重的经济[JingJi]衰退之前都必将经历住房市场的急剧滑坡。相应地，每当发生决定性的经济[JingJi]复苏之前，住房投资往往会先行复苏。“换句话说，美国[MeiGuo]目前经济[JingJi]复苏缓慢正是因为没有来自住房市场的强劲贡献。”他指出。很大程度上，这种重要性并非体现在美国[MeiGuo]房地产实体建设对GDP的直接贡献，而来自资产负债表、金融市场和信心水平所带来的间接影响。事实证明，过去30年内，全球经济[JingJi]每发生严重下滑之前，美国[MeiGuo]民间部门的储蓄行为都会先行出现重大调整。随着民间部门努力控制支出、拖动资产负债表去杠杆化并积极提高储蓄率，全球经济[JingJi]不可避免地陷入衰退。“相反地，大力消耗储蓄、推动资产负债表再杠杆化以及增加支出的行为，则能带动全球经济[JingJi]走出衰退。这是近几十年的历史已经无数次验证了的法则。”他如是说。

　　美国[MeiGuo]楼市回暖除了对本国经济[JingJi]带来利好的同时，对世界其他地区的影响也很重要，而这主要是通过其与耐用消费品需求的紧密联系体现出来的。不过更重要的是，美国[MeiGuo]房价与全球金融市场状况的高度关联度。瑞银所作的一项研究表明，美国[MeiGuo]房价上涨通常会使全球金融业压力减轻，反之亦然。值得一提的是，美国[MeiGuo]企业近年来不愿在人员和新资本设备方面进行过多投入的主要原因是因为他们对消费需求的前景没有信心。“如果美国[MeiGuo]消费和住房需求复苏，那么，美国[MeiGuo]企业将可能更加努力地推动再杠杆化。很明显，这也将对全球金融环境和全球贸易带来积极影响。”他说。

　　美国[MeiGuo]楼市激活全球经济[JingJi]

　　绝非易事

　　当然，仅仅因为美国[MeiGuo]楼市似乎已经筑底就预计美国[MeiGuo]，甚至全球经济[JingJi]将出现类似的强劲增长的想法未免太过天真。凯茨认为，鉴于许多经济[JingJi]体当前面临的内部和外部环境存在很大差异，整体来看，全球经济[JingJi]和金融环境目前仍面临很大挑战。其中，最显著的区别来自于主要发达经济[JingJi]体国内资产负债表的杠杆水平。

　　对于美国[MeiGuo]而言，近几年家庭去杠杆化非常明显。有数据显示，过去5年间，美国[MeiGuo]家庭债务占GDP比率下降了10多个百分点，降幅超过其他主要发达经济[JingJi]体。但受益于股市复苏，净金融财富（不含住房）过去几年也实现了很大程度复苏，尽管信贷需求仍较为谨慎，但美国[MeiGuo]企业部门的资产负债表总体而言较为稳健，民间部门恢复得不错。

　　相比之下，欧洲主要经济[JingJi]体的情况则没那么乐观。以英国和西班牙为例，此类遭遇高杠杆问题的经济[JingJi]体的去杠杆化进程通常要比美国[MeiGuo]慢很多。英国虽然发生了温和的去杠杆化，但家庭债务相对GDP比率仍然非常高，并且绝对债务水平还在继续攀升。由于房地产市场持续下行，西班牙的去杠杆化的作用更加有限。与此类国家不同的是，德国的资产负债表看起来相对稳健。该国家庭和其他资产负债表指标都相当低。因此，去杠杆化的必要性也相对较低。换言之，德国未来可以启动较大规模的再杠杆化，以便为欧洲，乃至全球其他国家和地区提供必要的支持。

　　总体而言，凯茨表示，所有主要发达经济[JingJi]体都拥有较高的政府负债，这使得多数经济[JingJi]体目前的国内债务占GDP比率都高于金融危机前的水平。这将继续制约未来全球经济[JingJi]增长，尽管美国[MeiGuo]楼市和美国[MeiGuo]整体经济[JingJi]将带来更加积极的贡献。