编者按

　　“金三”成交暴涨，“银四”小憩，“红五”销量一路飘红，苏州[SuZhou]楼市经历了坎坷的上半年，如今又平淡地度过了传统的“金九银十”销售旺季，然而随着研究机构各项数据的公布，“成色不足”与“同比乐观”的争论声也越发激烈，今天笔者就从苏州[SuZhou]区域楼盘[LouPan]价格[JiaGe]的涨跌角度听听楼市的声音，体悟楼市的走向。

　　据365地产家居网新房中心最新数据显示，2012年9、10月份苏州[SuZhou]楼市整体房价水平呈现上涨趋势，其中作为住宅成交的主力片区，吴中区和园区的重点监控楼盘[LouPan]均以涨价为主基调。值得一提的是，在活力岛板块去化到瓶颈期的当下市场中，在9、10月份一片“喊跌”。而随着吴江的撤市设区，迎春路板块的伟业迎春世家、伟业迎春乐家等楼盘[LouPan]的涨价幅度明显，成为了当地人投资的首选。

　　园区、吴中区领涨苏城最高涨幅达3000元/

　　据笔者了解，2012年10月份，苏州[SuZhou]共有62家楼盘[LouPan]价格[JiaGe]较9月有不同程度的浮动，其中，涉及住宅项目[XiangMu]40个、别墅项目[XiangMu]10个、商业项目[XiangMu]12个。在价格[JiaGe]变动的62个项目[XiangMu]中，价格[JiaGe]上涨楼盘[LouPan]共计42个、价格[JiaGe]下降楼盘[LouPan]20个。而42个涨价项目[XiangMu]中一半以上涨幅达到甚至超过了500元/平方米，更有项目[XiangMu]涨幅达3000元/，涨幅惊人！虽然有一部分楼盘[LouPan]是因为产品位置或是产品类型不同而价格[JiaGe]上扬，但也有很大一部分楼盘[LouPan]表示，仅是“随市场原因而价格[JiaGe]上涨”。

　　在9、10月份365监控的苏城在售重点楼盘[LouPan]中，园区呈现出9涨6跌的局面，园区普通住宅方面青剑湖板块及湖东板块势均力敌，其中青剑湖板块阿卡迪亚湖境中小户型毛坯房及精装房在调价影响下，排名领先；湖东板块目前由于推盘不够活跃，特别是中小户型的刚需产品存量不断减少，整体去化情况明显不及9月份及之前市场表现。区域“金九银十”不乏直接的调价促销力度较大的项目[XiangMu]，当然一些热销的高性价比项目[XiangMu]受到供需关系的影响，均价水平反而出现了一定的走强表现。

　　吴中区是苏州[SuZhou]楼市尤其是住宅成交的主战场，吴中区在这两个月中有4家楼盘[LouPan]略微调价上涨，其中城南越溪板块的首开国风华府项目[XiangMu]详情业主社区地图及越湖家天下项目[XiangMu]详情业主社区地图三期香舍项目[XiangMu]均有200-500元/的调价现象。在开发商所认为的楼市大势利好之下，价格[JiaGe]微调、低开高走则成为了开发商的营销惯例。笔者从越溪板块内某热销楼盘[LouPan]了解到，虽然他们并没有给什么大幅优惠，但是由于城南核心区价值凸显再加上轻轨四号线的利好消息，最近来电来访量增加了很多，周日更有百组客户看房，楼盘[LouPan]销售人员告诉笔者，“楼盘[LouPan]接下来不仅不会降价[JiangJia]，反而可能会涨价。”

　　面对吴江城南板块房价普便小涨、市民南下买房的热潮，亨通地产总经理张峰雨认为：“吴江撤市为区，对于吴江的整体发展有着一定的利好，但是在房价影响上目前并不是很大，目前吴江的房价尽管较苏州[SuZhou]的各个区来说为价格[JiaGe]洼地，但是吴中区的房价和吴江的房价相差并不是很大，而其最大的优势为不限购，因此在近期吴江楼市整体变化便不是很大，而对于房价的冲击也颇小，只能看未来的发展。”

　　无独有偶，苏州[SuZhou]市房地产协会秘书长倪峻也曾表示：“在房地产上，地段决定价值，而价值则意味着价格[JiaGe]，吴江撤市设区后的确对于吴江的房价有着影响，但影响是否颇大，还需往后政策的影响。”

　　10月涨跌两极分化新区商业惊降4000元/

　　据365地产家居网新房中心最新数据显示，10月共有20个楼盘[LouPan]价格[JiaGe]较9月有所下降，主要集中在园区和吴江区城，其中园区有7个，吴江区4盘降价[JiangJia]，新区3个，吴中区2个，姑苏区2个。降价[JiangJia]项目[XiangMu]主要为住宅，14盘降价[JiangJia]占7成；别墅项目[XiangMu]仅盘降价[JiangJia]，商用物业此次有4个项目[XiangMu]出现价格[JiaGe]下调，其中新区万利装饰广场项目[XiangMu]详情业主社区地图惊降4000元/m2，成为10月降价[JiangJia]楼盘[LouPan]中最引人注目的一个。

　　相比于涨价盘的涨幅，降价[JiangJia]盘降幅也毫不示弱，20个降价[JiangJia]盘中，最高降幅达到了4000元/。在这20个降价[JiangJia]项目[XiangMu]中，尾盘项目[XiangMu]不多，不少项目[XiangMu]表示由于市场因素调整价格[JiaGe]，例如梧桐公馆精装洋房定位高端，不适宜目前市场上大量的刚需人群，在库存压力下，价格[JiaGe]下调明显。当然也不乏有些项目[XiangMu]为完成年度销售指标，“以价换量”用于快速回笼资金。

　　随着苏州[SuZhou]市区版图的规划，苏州[SuZhou]的中心南移，这同时也让苏州[SuZhou]北部楼盘[LouPan]倍受打击，虽相城区活力岛、陆慕等板块于平江新城紧紧相邻，并且规划近乎完美，但是1万多元的均价水平很多市民不买账。再加上规划有300万方的商业迟迟未动，花哨的活力岛人烟稀少，配套难以跟上脚步，成为购房者不考虑因素之一，这其中不乏合景、金辉等大型品牌房企带头调价跑量，因此降价[JiangJia]成为各大售楼处必然之举。

　　其实，这些涨跌数字只是表面上的价格[JiaGe]浮动，也有一些开发商，价格[JiaGe]不动却优惠增加、减少，暗降或暗涨的情况也不在少数，市场“价格[JiaGe]战”与“优惠战”混合双打热火朝天。各项目[XiangMu]随着市场形势而变的价格[JiaGe]涨跌，最终也将回归到成交这个最终目的。

　　2012年楼市持续了高温态势在所谓的“金九银十”并没有延续，住宅成交量反而出现了较为明显的回落调整态势。但从后期来看，苏州[SuZhou]住宅成交量在大量的新房源入市下，苏州[SuZhou]楼市或将呈现再次的高温状态。多位分析人士表示，开发商降价[JiangJia]动力不足、政策压力上升，导致市场有效需求减少，楼市表现乏力在意料之中。专家认为，近日升温的土地市场对楼市走势的影响不可忽视。（House365 黄涛）