本报记者 曾倩文 上海报道

　　8月15日，上海市规划和国土资源管理局（以下简称“上海市规土局”）挂牌出让黄浦江沿岸综合开发E18单元[DanYuan]1-12地块[DiKuai]（以下简称“1-12地块[DiKuai]”），起始总价高达20.5亿元，折合楼面均价28983元/平方米[PingFangMi]。如该地块[DiKuai]成功出让，将有望成为今年上海商业用地中的单价地王。

　　截至8月22日，共有8家房企领取了竞买申请书。

　　公告显示，1-12地块[DiKuai]东至浦明路，南至张家浜，西至1-11地块[DiKuai]，北至浦电路延伸线，出让面积11788.7平方米[PingFangMi]，容积率为6，土地用途为商业用地。同策咨询数据显示，上海自今年1月至今共成交34幅商办类地块[DiKuai]，其中4幅的楼板价超过2万元/平方米[PingFangMi]。今年4月19日，石家庄联邦伟业房地产开发集团有限公司以1.57亿元竞得杨浦区五角场街道313街坊商办地块[DiKuai]，折合楼板价25163元/平方米[PingFangMi]。

　　有业内人士指出，即使以底价成交，1-12地块[DiKuai]仍可打破此前杨浦区五角场街道313街坊地块[DiKuai]保持的今年最高单价纪录。“1-12地块[DiKuai]区域优势明显，预计会引起大量投资者和开发企业的关注，但不会出现30%以上的溢价率。”

　　地王集中营

　　由于距离陆家嘴(600663,股吧)中央商务区仅2公里，黄浦江沿岸E18单元[DanYuan]成为众多实力房企关注的焦点。截至目前，这片面积为114公顷的土地在土地公开市场拍卖的总金额已达128.42亿元。

　　2005年6月，新鸿基以31.85亿元竞得潍坊新村住宅地块[DiKuai]，折合楼板价为20178元/平方米[PingFangMi]；2009年9月，E18单元[DanYuan]1-10地块[DiKuai]被海航集团以18.24亿元竞得，楼板价为36538元/平方米[PingFangMi]；同为2009年9月，保利地产(600048,股吧)以30.05亿元的价格摘得面积较大的E18单元[DanYuan]1-8地块[DiKuai]；2010年，九龙仓获得的E18单元[DanYuan]9-3住宅地块[DiKuai]的楼板价更是刷新了上海的土地单价纪录，达到35490元/平方米[PingFangMi]。

　　记者在现场看到，此次推出的1-12地块[DiKuai]与上述几幅地王地块[DiKuai]沿浦明路从南至北依次排开。在1-12地块[DiKuai]北侧，仅一墙之隔即为海集团航拿下的E18单元[DanYuan]1-10地块[DiKuai]，目前各类大型工程机械正在施工。其工地的公告栏显示，项目将建成海航的总部办公大楼。再往北去，沪上知名豪宅大盘——新鸿基滨江凯旋门项目正在进行高层公寓的外立面装饰，沿江别墅正在开挖地基。

　　“规划地块[DiKuai]的用地性质为旅馆业用地，主要开发功能的意向是酒店、住宿和高端会议用途。”上海市规土局一位相关负责人告诉记者，1-12地块[DiKuai]位于E18单元[DanYuan]核心功能组团，未来主要为周边住宅和办公项目提供相关配套。

　　上海城市房地产估价有限公司咨询师邵明浩指出，1-12地块[DiKuai]的建筑面积约为7.07万平方米[PingFangMi]，建筑限高为150米，预计未来的主体建筑物将在10层左右，建成五星级酒店的可能性不大。地块[DiKuai]周边有世茂滨江花园、家化滨江苑、国信世纪海景等成熟的居住社区，具有人口优势，如规划成精品特色酒店，则可与陆家嘴酒店群形成差异化竞争。

　　“E18单元[DanYuan]在具有滨江景观资源的同时，区域优势明显，北连小陆家嘴核心商务区，南接世博园央企总部聚集区，同时受益于两个板块需求的外溢。”中国指数研究院研究总监陈延彬指出，1-12地块[DiKuai]作为板块内首幅以服务功能为主的商业用地，可挖掘邻近的豪宅区及高档商业、商务区的潜在需求，弥补区域内商业资源较为低端的不足。

　　难续“传奇”

　　在时下这场延续一年多的土地市场寒流中，E18单元[DanYuan]也曾遭遇“滑铁卢”。2011年10月，黄浦江沿岸E18单元[DanYuan]7-7住宅地块[DiKuai]挂牌伊始，就有业内人士预测，2.16亿元的起拍价或引起房企激烈争夺，甚至会拍出高溢价，创下2011年上海住宅用地的单价地王。然而最终，7-7地块[DiKuai]却惨遭市场冷遇。到接受竞买申请截止时间，有16人领取了申请书，但却无一人申请竞买。去年12月1日，上海市规土局终止了该地块[DiKuai]挂牌。

　　“7-7地块[DiKuai]没有选对上市的时间点，由此造成的意外流拍影响了E18单元[DanYuan]的区域投资价值。”同策咨询资深分析师许之静指出，此次1-12地块[DiKuai]的推出恰逢土地市场初步回暖，开发商拿地意愿转强，预计会以10%~20%的溢价率成交。但由于当前仍处于宏观调控背景下，地方政府和开发商对出现地王都非常谨慎，因此1-12地块[DiKuai]的最终溢价率可能不会超过30%，很难再次制造“传奇”。

　　“1-12地块[DiKuai]的起拍价目前是E18单元[DanYuan]内最高的。”陈延彬认为，该地块[DiKuai]有可能在挂牌时就提高了起拍价，以防止成交时出现50%以上的高溢价率。在目前土地市场较为敏感的时期，土地出让的前期准备工作应该更为谨慎、细致。“时隔两年后再推地，E18单元[DanYuan]的"黄金地块[DiKuai]群"最需要的是一次成功的出让。”

　　沪上一家知名房企的高管认为，E18单元[DanYuan]此前出让的商业地块[DiKuai]，规划建设难度均较高，须符合上海总部经济和国际金融中心建设的相关要求，“相比之下，1-12地块[DiKuai]属于旅馆业用地，其项目开发和后期运营的难度较小”。