资金[ZiJin]是企业赖以生存的命脉，房地产[FangDiChan]业作为典型的资金[ZiJin]密集型产业，具有资金[ZiJin]需求量大、资金[ZiJin]循环周期长、资金[ZiJin]回笼速度慢等特点，因此对资金[ZiJin]的依赖性更强，对资金[ZiJin]的良好运转要求也更高。 本报告主要从宏观角度研究全国房地产[FangDiChan]开发企业[KaiFaQiYe]资金[ZiJin]运行现状，从楼市运行现状、金融融资环境和宏观经济形势三个角度对企业资金[ZiJin]状况进行分析；并科学建立一套房地产[FangDiChan]开发企业[KaiFaQiYe]资金[ZiJin]平衡评价指标体系，有针对性的对全国房地产[FangDiChan]开发企业[KaiFaQiYe]资金[ZiJin]状况进行评价，有利于房地产[FangDiChan]开发企业[KaiFaQiYe]全面了解行业资金[ZiJin]现状，为相关部门制定政策提供科学依据，也为其他人士提供行业资金[ZiJin]状况的客观参考。

　　一、房地产[FangDiChan]开发企业[KaiFaQiYe]资金[ZiJin]状况评价指标体系

　　资金[ZiJin]是房地产[FangDiChan]开发企业[KaiFaQiYe]的命脉，是保证企业正常运转和健康发展的基础和条件。随着房地产[FangDiChan]业的发展和完善，房地产[FangDiChan]的竞争逐渐由人才竞争和产品竞争，转向资金[ZiJin]的竞争。资金[ZiJin]已经成为制约部分房地产[FangDiChan]开发企业[KaiFaQiYe]发展的最大瓶颈。如果房地产[FangDiChan]开发企业[KaiFaQiYe]盲目扩张，则极有可能造成企业资金[ZiJin]流动困难，给企业带来破产倒闭的风险。因此，研究建立一套科学合理的房地产[FangDiChan]开发企业[KaiFaQiYe]资金[ZiJin]状况评价指标体系，从全国房地产[FangDiChan]开发企业[KaiFaQiYe]发展的角度，对整体房地产[FangDiChan]开发企业[KaiFaQiYe]资金[ZiJin]现状给予评价，可为制定政策提供科学依据，为房地产[FangDiChan]开发企业[KaiFaQiYe]发展提供有效参考。

　　（一）指标体系的建立

　　本文从企业资金[ZiJin]状况、资金[ZiJin]回笼和融资环境等三方面，共选取8个最具代表性指标，根据各指标对房地产[FangDiChan]开发企业[KaiFaQiYe]资金[ZiJin]状况的影响程度予以赋值。其中本年资金[ZiJin]来源[LaiYuan]同比增速[ZengSu]、本年资金[ZiJin]来源[LaiYuan]和投资额增速[ZengSu]差值、商品房销售金额增长率、房地产[FangDiChan]开发贷款余额增长率、个人购房贷款余额增长率、GDP 增长率、金融机构人民币贷款余额增长率为正向指标，企业自筹资金[ZiJin]比重为逆向指标。利用指标体系中各指标得分和各指标权重相乘，即可算出当年房地产[FangDiChan]开发企业[KaiFaQiYe]资金[ZiJin]状况评价综合指标得分。 根据我国房地产[FangDiChan]开发企业[KaiFaQiYe]资金[ZiJin]状况的特点，利用五分法将指标分为五个区间，分别为“宽松”、“偏松”、“合理”、“偏紧”、“紧张”，分别以“红色区域”、“黄色区域”、“绿色区域”、“浅蓝色区域”、“蓝色区域”表示。

　　表1 房地产[FangDiChan]开发企业[KaiFaQiYe]资金[ZiJin]状况评价指标的结果评判

　　（二）2002-2011 年全国房地产[FangDiChan]开发企业[KaiFaQiYe]资金[ZiJin]状况评价

　　2002-2011 年全国房地产[FangDiChan]开发企业[KaiFaQiYe]资金[ZiJin]状况综合指标得分与综合指标指数，见下表：

　　表2 2002-2011 年全国房地产[FangDiChan]开发企业[KaiFaQiYe]资金[ZiJin]状况综合指标得分

　　二、2012 年前三季度房地产[FangDiChan]开发企业[KaiFaQiYe]资金[ZiJin]状况的主要指标分析

　　（一）房地产[FangDiChan]开发企业[KaiFaQiYe]本年资金[ZiJin]来源[LaiYuan]增速[ZengSu]逆转向上，开始回升

　　1、整体情况：增速[ZengSu]开始回升，房企资金[ZiJin]链明显好转

　　2012 年前三季度，房地产[FangDiChan]开发企业[KaiFaQiYe]本年资金[ZiJin]来源[LaiYuan]68232 亿元，同比增长10.1%，增速[ZengSu]较二季度提高了4.4 个百分点，今年以来首次突破10%。房地产[FangDiChan]开发企业[KaiFaQiYe]本年资金[ZiJin]来源[LaiYuan]增速[ZengSu]自2010 年上半年大幅回落，之后整体呈现出不断持续下降的态势，但随着今年楼市回暖复苏，房地产[FangDiChan]市场成交快速回升，再加上近期金融市场的逐渐宽松，三季度房地产[FangDiChan]开发企业[KaiFaQiYe]本年资金[ZiJin]来源[LaiYuan]增速[ZengSu]首次逆转向上，房企资金[ZiJin]链完成筑底，开始明显好转。

　　图1 全国房地产[FangDiChan]开发企业[KaiFaQiYe]本年资金[ZiJin]来源[LaiYuan]累计季度变化及其增速[ZengSu]

　　2、结构情况：结构变化明显

　　（1）国内贷款比重持续下降，但仍超去年同期水平 2012年前三季度，国内贷款在本年资金[ZiJin]来源[LaiYuan]中所占比重为16.1%，较二季度下降1.4个百分点，较2011年全年上升1个百分点。国内贷款比重明显下降主要是受季节因素的影响，自2010年以来，国内贷款在本年资金[ZiJin]来源[LaiYuan]中所占比重一直呈现季度性“前高后低”的趋势。除去季节性因素，在国内目前“稳增长”的严峻形势下，信贷政策也逐渐缓和，预计未来本年国内贷款所占比重可能进入回升通道。

　　（2）定金及预收款比重明显上升 2012年前三季度，定金及预收款占本年资金[ZiJin]来源[LaiYuan]比重为26.2%，环比上升2.2个百分点，比2011年全年上升0.2个百分点。受房地产[FangDiChan]开发企业[KaiFaQiYe]以价换量以及信贷政策缓和等因素的影响，三季度楼市回暖复苏迹象明显，住宅成交量大幅回升，带动了定金及预收款占本年资金[ZiJin]来源[LaiYuan]比重走高。

　　（3）企业自筹资金[ZiJin]比重有所回落

　　2012年前三季度，企业自筹资金[ZiJin]在本年资金[ZiJin]来源[LaiYuan]中所占比重为41.7%，与上半年相比，下降1.2个百分点，企业自筹资金[ZiJin]比重有所回落。企业自筹资金[ZiJin]在本年资金[ZiJin]来源[LaiYuan]中所占比重自2011年上半年以来，一直在40%以上的历史高位，2012年二三季度受楼市回暖的影响，定金及预收款明显增加，但自筹资金[ZiJin]仍然在本年资金[ZiJin]来源[LaiYuan]中占比较高。

　　表3 全国房地产[FangDiChan]开发企业[KaiFaQiYe]本年资金[ZiJin]来源[LaiYuan]结构季度变化

　　（二）房地产[FangDiChan]开发企业[KaiFaQiYe]本年资金[ZiJin]来源[LaiYuan]和开发投资额增速[ZengSu]差值小幅好转

　　1、房地产[FangDiChan]开发投资增速[ZengSu]下滑趋势减缓 2012年前三季度，全国房地产[FangDiChan]开发投资51046亿元，同比增长15.4%，增速[ZengSu]较二季度下降1.2个百分点，低于2008年全年20.9%的水平。2012年前三季度，房地产[FangDiChan]投资增速[ZengSu]一直呈现不断小幅下滑的趋势，三季度增速[ZengSu]逐月持续筑底，同比增速[ZengSu]维持在15%左右。随着近期大中型企业拿地积极性的不断增加以及拿地速度的不断加快，预计投资增速[ZengSu]有望在2012年四季度见底回升。

　　图2 全国季度房地产[FangDiChan]开发投资走势

　　2、房地产[FangDiChan]开发企业[KaiFaQiYe]本年资金[ZiJin]来源[LaiYuan]和开发投资额增速[ZengSu]差值继续收窄 2012年前三季度，房地产[FangDiChan]开发企业[KaiFaQiYe]本年资金[ZiJin]来源[LaiYuan]和投资增速[ZengSu]差值为-5.3%，较二季度有所好转，超过2011年全年水平，接近2010年同期水平。

　　图3 房地产[FangDiChan]开发企业[KaiFaQiYe]本年资金[ZiJin]来源[LaiYuan]和投资增速[ZengSu]差值走势

　　（三）企业自筹资金[ZiJin]占本年资金[ZiJin]来源[LaiYuan]的比重有所回落

　　2012年前三季度，企业自筹资金[ZiJin]在本年资金[ZiJin]来源[LaiYuan]中所占比重为41.7%，与二季度相比，下降1.2个百分点，企业自筹资金[ZiJin]比重有所回落。企业自筹资金[ZiJin]在本年资金[ZiJin]来源[LaiYuan]中所占比重自2011年上半年以来，一直在40%以上的历史高位，2012年二三季度受楼市回暖的影响，定金及预收款明显增加，但自筹资金[ZiJin]仍然在本年资金[ZiJin]来源[LaiYuan]中占比较高。

　　图4 企业自筹资金[ZiJin]占本年资金[ZiJin]来源[LaiYuan]的比重趋势

　　（四）商品房销售金额增速[ZengSu]转负为正 2012年前三季度，全国商品房销售金额累计达40354亿元，同比增长2.7%，改变了今年商品房销售金额同比增速[ZengSu]连续为负的态势。自2011年以来，商品房销售金额增速[ZengSu]放缓，呈现下降趋势，今年一二季度增速[ZengSu]呈现负增长态势，三季度开始转负为正。三季度，受降息、政策微调等多重因素的影响，首次置业刚性需求及改善性需求进入市场，不少城市楼市明显回暖，成交量大幅回升，所以商品房销售金额也有所增加，预计四季度这一增幅将继续稳中上涨。

　　图5 全国季度商品房销售金额及其增速[ZengSu]

　　截至2012年三季度末，个人购房贷款余额为7.8万亿元，同比增长12.6%，增速[ZengSu]比上季度末高1.6个百分点，略好于2008年全年，低于前三年同期水平。随着上半年量价的复苏，市场预期好转，三季度居民购房积极性增加，个人购房贷款余额增长明显，增速[ZengSu]开始回升。

　　图6 全国季度个人购房贷余额及其增速[ZengSu]

　　（六）房地产[FangDiChan]开发贷款余额增速[ZengSu]稳步回升

　　截至2012年三季度末，全国房地产[FangDiChan]开发贷款余额为3.81万亿，同比增长12.32%，较二季度上升了3.34个百分点，较2008年全年高出2个百分点，房地产[FangDiChan]开发贷款余额增速[ZengSu]有了稳步回升。

　　图7 全国季度房地产[FangDiChan]开发贷款余额及其增速[ZengSu]

　　（七）人民币贷款余额增速[ZengSu]持续上涨

　　截至2012年三季度末，人民币贷款余额61.51万亿元，同比增长16.3%，较一季度上涨0.3个百分点，呈现持续上涨态势。正如我们二季度的预期，人民币贷款余额已完成筑底，开始反弹回升，预计受国内“稳增长”巨大的压力的影响，信贷政策将持续宽松，人民币贷款余额增速[ZengSu]将继续回升。

　　图8 金融机构人民币贷款余额增长速度走势

　　（八）GDP增速[ZengSu]创近7个季度新低，正在企稳筑底

　　2012年三季度，我国国内生产总值同比增长7.4%，环比下降0.2个百分点，已经是连续第11个季度回落，仅略好于2009年一季度水平，创三年半新低，但经济筑底信号明显，持续下滑态势在四季度有望终结。随着经济的去库存因素消除，国际形势好转，再加上去年四季度的经济数据较差，基数较小，预计四季度经济会企稳筑底。

　　图9 我国季度GDP增长速度走势

　　三、2012年三季度房地产[FangDiChan]开发企业[KaiFaQiYe]资金[ZiJin]状况评价

　　（一）2012年三季度全国房地产[FangDiChan]开发企业[KaiFaQiYe]资金[ZiJin]状况评判

　　根据2012年三季度数据，可以计算出指标体系中各指标数值和得分。2012年三季度，房地产[FangDiChan]开发企业[KaiFaQiYe]资金[ZiJin]状况综合得分为0.24，综合指标指数为0.48，略好于2008年，但房地产[FangDiChan]开发企业[KaiFaQiYe]资金[ZiJin]状况仍处于“紧张”的蓝色区。值得注意的是，2012年三季度的宏观经济指标明显比上季度要好，房地产[FangDiChan]开发企业[KaiFaQiYe]的资金[ZiJin]状况有望缓解。

　　表4 2012年上半年全国房地产[FangDiChan]开发企业[KaiFaQiYe]资金[ZiJin]状况各指标数值

　　表5 2012年上半年全国房地产[FangDiChan]开发企业[KaiFaQiYe]资金[ZiJin]状况综合指标得分

　　从上述分析结果看，2012年三季度全国房地产[FangDiChan]开发企业[KaiFaQiYe]总体资金[ZiJin]状况，已经比2012年上半年和2008年全年水平略好，这主要得益于以下两个方面的原因： 原因一，楼市在长期低迷后开始回暖复苏。在严厉的房地产[FangDiChan]调控政策打压下，2011年楼市开始步入低迷期，商品房销售金额增速[ZengSu]放缓并呈现不断下降趋势，而在今年二季度，受降息降准、政策微调等多重因素的影响，首次置业刚性需求及改善性需求进入市场，不少城市楼市明显回暖，成交量大幅回升，三季度商品房销售金额更是大幅增加，同比增速[ZengSu]转负为正。房地产[FangDiChan]开发企业[KaiFaQiYe]销售业绩的提升对于其资金[ZiJin]状况的改善大有裨益。 原因二，信贷环境对房地产[FangDiChan]行业的按揭、开发贷款方面有所改善。受国内经济超预期下滑的影响，全年保增长的压力加大，货币政策趋于放松，尤其连续两次降准和两次降息，标志货币和信贷政策的实质性放松，虽然开发贷依然偏紧，但房地产[FangDiChan]开发企业[KaiFaQiYe]融资环境将总体上有所改善。

　　（三）预计四季度房企资金[ZiJin]状况继续好转，房价基本不会下跌

　　一方面，行业融资环境的改善将会带动房企资金[ZiJin]状况的继续好转。随着三季度房地产[FangDiChan]市场基本面的逐渐好转，银行对房地产[FangDiChan]行业的态度也正发生微妙变化，开始增强了对房地产[FangDiChan]企业信贷投放的信心。此外，预计四季度货币的流动性将继续改善,房地产[FangDiChan]行业的融资环境仍将趋好。

　　另一方面，房价大幅反弹的可能性不大，但下跌的动力也正逐步消失，未来房价有可能表现为降幅收窄，或微幅上涨。在第四季度，房地产[FangDiChan]调控的压力依然存在，“去投资化”的限购限贷政策也尚未明显松动，外来的投资投机性需求不会大规模入市，因此，房价年内出现大幅反弹的可能性几乎没有。但三季度大型房企销售业绩良好，资金[ZiJin]状况有所缓解；同时开发投资增速[ZengSu]的放缓，使得房企可售库存量增速[ZengSu]总体呈现下降趋势，所以年底房企打折促销的幅度将会减少，部分项目有可能转而提价。

　　本报告执笔人：上海易居房地产[FangDiChan]研究院研究员 李然 何珍