10月17日晚间，招商地产(000024,股吧)、铁岭新城(000809,股吧)、莱茵置业(000558,股吧)三家上市房企公布了首批房地产企业的三季报。

　　作为“万保招金”中第一个发布三季报的龙头房企，招商地产三季报颇为亮丽。数据显示，2012年1-9月招商地产营业收入为161亿元，同比[TongBi]增加29.45%，其中7-9月份就贡献了高达60亿元的营业收入，同比[TongBi]增加了38.45%，是今年楼市“淡季不淡”的典型印证；1-9月公司净利润[JingLiRun]24亿元，同比[TongBi]增加16%，利润率为15%。

　　而与招商地产飘红的业绩形成鲜明对比的是，作为中小民营房企的代表，莱茵置业三季度[SanJiDu]报告业绩一片黯淡。数据显示，莱茵置业1-9月份营业收入为6.7亿元，同比[TongBi]下降16.59%；实现净利润[JingLiRun]3618.7万元，同比[TongBi]大幅下降30.41%，利润率仅为5.4%。不过，从公司的负债情况来看，虽然短期借款、应付票据以及应付账款加起来总额达到5.8亿元，但受益于今年楼市销售回暖，杭州绅华府、杭州泊悦府等项目销售带来资金回笼，公司手中尚有21亿元的预收账款及4.8亿元现金，因此总体财务状况并不算糟。

　　而铁岭新城三季报则“看上去很美”。公司前三季度[SanJiDu]实现营业收入3.70亿元，同比[TongBi]上涨193.52%，其中7-9月的营业收入为2.68亿元，同比[TongBi]增长481.81%；前三季度[SanJiDu]实现净利润[JingLiRun]8741.02万元，同比[TongBi]增长2563.26%，其中7-9月的净利润[JingLiRun]为8707.41万元，同比[TongBi]增长13029.41%。作为典型的拥有强大地方资源的一级土地开发商，铁岭新城上半年无土地出让、而推地高峰集中在3、4季度是造成公司三季度[SanJiDu]业绩暴增的主要原因。作为一家拥有重组概念、以一级土地开发为主业的非典型上市房企，铁岭新城具有一定特殊性，并不能代表行业整体发展趋势。

　　据上证报报道，这三家正好代表了三类房企：央企、民企、非典型类企业。以招商为代表的龙头房企业绩一路高歌，雄厚的资源背景加上高周转策略使得公司三季度[SanJiDu]营收与净利润[JingLiRun]同比[TongBi]均呈增长趋势，且三季度[SanJiDu]就已完成全年销售指标；以莱茵置业为代表的中小房企则处境艰难，营业收入及净利润[JingLiRun]等重要指标均呈大幅下滑态势；铁岭新城则属于非典型类的房地产企业，其拥有土地一级开发资源以及重组概念，在结算周期内业绩暴增并不能完全代表房地产一级市场的发展趋势。

　　而从房地产行业整体利润情况来看，此前公布三季度[SanJiDu]业绩预告的58家上市房企中，有15家净利润[JingLiRun]预计大幅下降，另有2家下降幅度小于50%，预亏的有15家；净利润[JingLiRun]预计大幅上升的有16家，另有6家上升幅度预计小于50%，预盈1家，预计扭亏为盈的有3家。58家房企中，净利润[JingLiRun]出现[ChuXian]同比[TongBi]下滑或出现[ChuXian]亏损的达到32家，占比达到55%。房企业绩可谓喜忧参半，分化明显。

　　对此，链家地产市场研究部张絮认为，超过半数房企预告利润下滑或亏损，依然可以看出调控对房企的巨大影响。在公布业绩预报的50多家房企中，有19家处于行业排名前100，在这19家房企中，有9家房企的利润出现[ChuXian]了同比[TongBi]下滑或亏损，尤其是嘉凯城(000918,股吧)、京投银泰(600683,股吧)和浙江广厦(600052,股吧)甚至出现[ChuXian]亏损。说明在楼市调控持久作用下，即使大型房企也依然面临较大的盈利压力，难逃利润下滑甚至亏损的现状。

　　从房地产行业的平均结算周期来估计，在2011年下半年房企被迫以价换量的项目已逐渐进入结算，反映到今年的财务报表中来，由此造成行业整体利润下滑的局面。今年二季度以来，市场回暖，房企销售出现[ChuXian]明显好转，现金流入增加。随着资金压力的缓解，房企涨价意愿增加。三季度[SanJiDu]初，价格底部出现[ChuXian]，房价出现[ChuXian]上涨势头，以招商地产为例，三季度[SanJiDu]销售均价15316元，较上半年上涨11%，项目的毛利率逐渐向较高水平回归。不过，由于上市房企的财务数据与真实市场相比有一定的滞后性，房企的利润水平或许要到2013年中期才会出现[ChuXian]明显改善。

　　下半年以来，市场量价增速逐渐放缓，尤其是价格自8月份以来基本止涨。“金九银十”期间，楼市也处于盘整状态。以前三季度[SanJiDu]房企的销售业绩和目标达成情况看，仍有房企面临较大的销售压力，尤其是中小房企本身的市占率也不高，如果四季度市场持续疲软态势，销售压力肯定会增加。整体来看，四季度房企涨价会面临较大困难。

　　（《证券时报》快讯中心）