新华网重庆10月14日电（记者朱薇）在二手房交易市场，买主为省中介[ZhongJie]费绕过房产中介[ZhongJie]私下交易时有发生，过去中介[ZhongJie]将这种“翻院墙”的购房者告上法庭索赔违约金，多半能得到赔偿。重庆市万州区法院近日审结一宗案件显示，房产中介[ZhongJie]提供的格式合同限制购房者选择权属无效，认定购房者“翻院墙”买房行为不违约，不需要向中介[ZhongJie]支付违约金。

　　经查明，2011年5月4日，张某在万州某房屋中介[ZhongJie]公司了解到一套房屋准备以34.8万元销售的信息，随后找到这家中介[ZhongJie]，在中介[ZhongJie]员工陪同下实地看了此房。看房前，张某按中介[ZhongJie]员工要求在“看房回执”上签了字，“看房回执”写明“如本人或本人亲属、公司、委托人、受托人、朋友、同事私下直接或间接委托代理买入或承租此物业，本人愿按合同成交价的5%或一个月租金之双倍金额支付给中介[ZhongJie]公司作为违约金。”看房后，由于张某与中介[ZhongJie]未能对房屋价款达成一致而没有购买。同年5月7日，张某在另一家中介[ZhongJie]看到此房源，并通过该中介[ZhongJie]以33.5万元购买此房。不久后，原来那家中介[ZhongJie]发现张某买房后，要求他按约定支付违约金1.6万余元。双方协商未果，中介[ZhongJie]将张某告上法庭。

　　庭审中，张某称是在双方见面时的公路边上签的看房回执，不具备仔细阅读协议内容的客观条件。中介[ZhongJie]工作人员还说，公司规定每个看房者都必须签这样的回执，他才在看房回执上面签的字。

　　法院审理认为，中介[ZhongJie]提供的看房回执属于格式条款，其内容明显对张某具有限制性，而该中介[ZhongJie]没有证据证明工作人员在张某签看房回执时尽到了提示说明义务，所以按照我国相关法律的规定，该格式条款无效。同时，消费者权益保护法规定，消费者在选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。因此，张某有权在多家房屋中介[ZhongJie]进行比较、挑选后选择其中一家为其提供服务。中介[ZhongJie]排除张某自由选择商品权利的格式条款应属无效。据此，法院判决张某不存在违约行为，不需要支付违约金。

　　据了解，目前二手房市场上买卖双方绕开中介[ZhongJie]私下成交很常见，这一“翻院墙”行为对房产中介[ZhongJie]却有不公平之处，因为中介[ZhongJie]前期付出了大量劳动，收集房源、带客户看房等，却得不到相应的报酬。如何避免二手房买卖中的“翻院墙”行为发生，办案法官提醒，中介[ZhongJie]可以将格式条款及其解释说明的内容单列出来，单独与买方签一份确认书，而且签这份确认书的时间必须在签正式合同之前，提供格式合同的中介[ZhongJie]就有证据证明自己尽到了足以引起对方注意的提示说明义务，如果发生纠纷，中介[ZhongJie]便可以此向对方索赔。