太阳[TaiYang]公元是北京房地产首次遇冷后唯一开盘的70万平方米的大盘。“15年名校教育[JiaoYu]”正是房产营销策划机构在楼市低迷背景下的“价值提炼”。但实际情况如开发商[KaiFaShang]律师在庭上承认的：开发商[KaiFaShang]根本无权决定公办学校的上学问题。

　　律师认为，开发商[KaiFaShang]对“15年名校教育[JiaoYu]”只做口头承诺和广告宣传而不写入合同，很可能早有法律风险准备。但根据法律规定，该承诺仍有可能被视为合同内容。业主如胜诉，判例效应对北京的教育[JiaoYu]地产影响深远。

　　太阳[TaiYang]公元“学区”概念 系策划而成

　　有业内人士向记者透露，在太阳[TaiYang]公元开盘前的一段时间，开发商[KaiFaShang]曾经一度为卖房发愁。

　　“开发成本高，开发商[KaiFaShang]资金紧张，想赶快卖，恰好又赶上了2008年底、2009年初的楼市低谷，不好卖了。”他说。

　　之后，开发商[KaiFaShang]找到了房产营销策划机构万有引力广告公司，该公司为开发商[KaiFaShang]打造出“15年名校教育[JiaoYu]”这个概念。

　　几经辗转，记者找到了万有引力公司策划太阳[TaiYang]公元项目的“案例总结”。

　　当时，太阳[TaiYang]宫还不是炙手可热的地方。万有引力公司分析道：“营销障碍：太阳[TaiYang]宫，一个在市场上身份尴尬的地方城市黄金位置的城中村”。

　　“大势上，2008年，北京房地产20年来的第一次遇冷。作为开盘的北京唯一一个70万平方米的城市大盘项目，冷市下如何整合营销成为关键。”

　　该公司随后给出解决方案“项目最大价值在于江湖地位的确立”。

　　在“价值提炼”一节，该公司提出“引进人大附15年教育[JiaoYu]资源”这个概念。“要炒热这个现象。随着人大附教育[JiaoYu]体系的引进，提前准备好对教育[JiaoYu]价值的深入传播：前所未有的15年全程教育[JiaoYu]体系落成。”

　　随后，万有引力公司制定出了细致的炒作部署，“15年名校教育[JiaoYu]”概念被广为传播，房价也由开盘价每平方米18000元一路上涨。

　　如今，太阳[TaiYang]公元已在多年的炒作下成为朝阳区著名的高档住宅。根据搜房网的数据，截至2012年10月初，太阳[TaiYang]公元的房屋单价已经超过每平方米65000元。

　　万有引力公司总结道：“太阳[TaiYang]公元从新盘迅速成为焦点，万有引力的贡献之一，就是"立足需求，精准概括核心价值，明确诉求核心"。”

　　哪个小区能“入片” 开发商[KaiFaShang]无决定权

　　多数业主并不了解，“开发商[KaiFaShang]合作建名校”背后的真实情况，其实和炒作出来的内容并不一致。

　　记者联系人大附中朝阳学校进行核实。工作人员表示，该校是由朝阳区教委和人大附中双方合办的，合办方不包括开发商[KaiFaShang]。

　　朝阳区教委工作人员则称，太阳[TaiYang]宫新区的小学预计要在两年后才能建成。但即使建成了，太阳[TaiYang]公元业主的孩子能否进入就读，也要等当年的划片安排才能确定。

　　首都经济贸易大学土地资源与房地产系主任赵秀池说，建教育[JiaoYu]配套，其实是开发商[KaiFaShang]的一项义务。

　　新小区建不建教育[JiaoYu]配套，不是开发商[KaiFaShang]决定的，而是由政府规划的，是根据项目开发地块的建设规模所确定的居住人口，按照北京市居住公共服务设施规划指标确定用地及建筑面积。

　　北京某大型房地产公司总经理李红（化名）也向记者证实了这一点。她说，早年间，开发商[KaiFaShang]还没发现“教育[JiaoYu]地产”的好处，一些公司甚至会逃避这项义务。

　　后来开发商[KaiFaShang]想出两全之策：牵线名校到该地区办分校。这样既履行了义务，又能利用名校促进销售。再往后，随着家长对教育[JiaoYu]的愈加重视，促进销售成了开发商[KaiFaShang]的主要考虑。

　　但赵秀池说，开发商[KaiFaShang]充其量是中间人，而不是合作方。具体的合作细节，都是当地教委和名校之间的沟通。建成的教育[JiaoYu]设施要交给教委，统一划入该地区的教育[JiaoYu]资源，由教委分配使用，开发商[KaiFaShang]没有决定权。

　　“就算开发商[KaiFaShang]把学校建在自己的小区内，学校也要像其他学校一样，划片后统一使用。因此，开发商[KaiFaShang]炒作之后，小区业主的孩子能否实际进入名校就读，充满变数。”她说。

　　业主如胜诉 此案具有判例效应

　　北京市双利律师事务所律师刘琳表示，从太阳[TaiYang]公元纠纷案的案情看，开发商[KaiFaShang]对教育[JiaoYu]配套设施的规定早就清楚，对“15年名校教育[JiaoYu]”只做口头承诺和广告宣传而不写入合同，很可能是在进行“教育[JiaoYu]地产”策划时已作出逃避被追责的法律风险准备。

　　“它和以往出现的绿地纠纷、花园纠纷类似。法院往往认为广告是要约邀请（注：要约是一方当事人向对方发出希望订立合同的意思表示；要约邀请是引诱他人发出要约），不能作为合同内容对待，而销售员口头承诺难以事后证实，因此判决维权业主败诉。”他说。

　　但刘律师认为，太阳[TaiYang]公元开发商[KaiFaShang]的“小算盘”未必能打得响。

　　他说：“依据最高法院司法解释，如果开发商[KaiFaShang]就相关设施作出了具体确定的允诺，且允诺对合同订立和房屋价格的确定有重大影响，即使允诺未写入合同，也视为合同内容。因此，业主也有胜诉的可能。”

　　他表示，如果业主胜诉，此案将具有判例效应，对北京的教育[JiaoYu]地产影响深远。文/记者 毛占宇

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