“告别散售，持有北京、上海[ShangHai]有价值的物业”SOHO中国[ZhongGuo]宣布进入新时代。各房企在经历了相对野蛮的利润增长[ZengChang]方式之后，也都在思考下一步该怎么走。

　　SOHO中国[ZhongGuo]的转型[ZhuanXing]沉淀已久。潘石屹作为SOHO中国[ZhongGuo]的“新闻发言人”，在8月16日的微博上说道：“经过反复的分析、测算，我们公司做了一个重大决定：告别散售，持有北京、上海[ShangHai]有价值的物业。”

　　从此SOHO中国[ZhongGuo]进入新时代，有媒体戏称，潘石屹就此做上了“包租公”。

　　照此安排，SOHO中国[ZhongGuo]的北京前门大街项目、北京光华路项目、上海[ShangHai]复兴路项目、上海[ShangHai]外滩204地块项目将全部自持，累计面积将达64万平方米。

　　可见，SOHO中国[ZhongGuo]不仅想做一个好的开发者，更想成为一个好的经营者。

　　潘石屹一向认为SOHO中国[ZhongGuo]的现金流十分充裕，但从长期发展来看，作为商业地产的开发商，其散售模式虽实现了公司利润最大化，但对于投资者来说，投资回报率被压低。

　　实际上，不仅仅是SOHO中国[ZhongGuo]，各房企在经历了相对野蛮的利润增长[ZengChang]方式之后，都在思考下一步该怎么走。已经披露的上市房企半年报显示，受困于成本费用的不断增长[ZengChang]，净利润的增速远低于营收增速，利润率在下滑。

　　未来如何长久而稳定地走下去，值得深思熟虑。

　　被看扁的“租赁新手”

　　在告别散售之后，SOHO中国[ZhongGuo]未来将在北京和上海[ShangHai]黄金地段持有150万平方米办公楼物业，预计3年后租金收入将成为公司盈利的主要来源，5年后现有物业的年租金收入将超过40亿元。另外，对于仍处在官司中的上海[ShangHai]外滩8-1项目，潘石屹称，自己持有的50%部分一平方米都不销售[XiaoShou]，百分之百持有。

　　SOHO中国[ZhongGuo]的转型[ZhuanXing]纠其原因，应是内外因综合作用的结果。

　　外因在于整个中国[ZhongGuo]写字楼市场的态势-令人咋舌的租金上涨。据戴德梁行提供的《中国[ZhongGuo]写字楼市场2012年年中回顾与展望》显示，北京、上海[ShangHai]两地写字楼租金上涨幅度稳居前两位。北京受强大的租赁需求和有限的供应所推动，其最优租金同比增长[ZengChang]居全国之首，至2012年6月底同比增长[ZengChang]46.8％。在全国租金排行榜上，北京的最优租金为每平方米每月318元，紧密追赶上海[ShangHai]（人民币348元）。

　　此外，在上海[ShangHai]，承租方仍然愿意支付高租金以承租黄金地段的优质写字楼。由于静安区的新增供应量有限，空置面积低，因此租金增长[ZengChang]稳健，同比增长[ZengChang]16.5％。

　　另据世邦魏理仕的报告显示，过去18个月，北京、上海[ShangHai]办公楼租金分别上涨了73%、18%，同时空置率降到历史最低水平，分别为4%、6.7%。

　　SOHO中国[ZhongGuo]“女主人”张欣认为，北京、上海[ShangHai]的租赁市场非常强劲，但是由于某种特殊的原因，这种强劲的态势并没有反映到销售[XiaoShou]市场上。实际上，销售[XiaoShou]非常缓慢，租售市场出现了背离。“SOHO中国[ZhongGuo]的销售[XiaoShou]取决于市场的流动性，这意味着在市场上有大量的资金之时，销售[XiaoShou]就会上升，当资金紧张之时，销售[XiaoShou]便会停滞。”

　　对于转型[ZhuanXing]的初衷，潘石屹也谈到，SOHO中国[ZhongGuo]是香港上市企业，此前的经营模式和传统的住宅开发公司一样，得不到国际资本市场的青睐。此外，当地政府也希望开发商能整体持有物业。另从公司的效率而言，散售模式所要支付的税金大大高于持有后缴纳的税费。

　　从其公布的业绩情况来看，今年上半年，由于公司没有新完工项目，因而结算面积减少，SOHO中国[ZhongGuo]实现营业额12.22亿元，同比下降约54%；净利润6.13亿元，同比下降约65%；核心纯利为2.32亿元，核心净利润率19%。今年至今，SOHO中国[ZhongGuo]合同销售[XiaoShou]金额达到60亿元，主要来自望京SOHO和SOHO中山广场。

　　除此之外，SOHO中国[ZhongGuo]自身出现的内部问题也在支持着这个决策。

　　销售[XiaoShou]团队一直被认为是SOHO中国[ZhongGuo]成功的重要因素之一，然而其销售[XiaoShou]团队时不时还会添堵。去年上海[ShangHai]的“欠薪门”暴露出其销售[XiaoShou]团队的管理问题。

　　在商业管理方面，亦是SOHO中国[ZhongGuo]的软肋，“失火门”便是一例。为了弥补这一方面的不足，在2009年，SOHO中国[ZhongGuo]引进盈石帮助其进行自持项目的商业管理。这或许就是“告别散售”的前兆。

　　值得注意的是，SOHO中国[ZhongGuo]能否达到潘石屹所描绘的转型[ZhuanXing]美好蓝图，业内对其能力提出了疑问。永正资本有限公司总裁王威在其博客中质疑SOHO中国[ZhongGuo]的转型[ZhuanXing]：“SOHO中国[ZhongGuo]的法宝之一就是拥有超强的销售[XiaoShou]能力和渠道，‘能把土豆卖成黄金’。可面对租赁市场的客户，SOHO中国[ZhongGuo]原有的营销优势统统失效，能把种土豆的菜园当成黄金屋出租吗？SOHO中国[ZhongGuo]在散售领域是九段高手，而在租赁领域，则连段位都没有。”

　　他甚至断言在转型[ZhuanXing]后，其估值至少?一半。实际上，在转型[ZhuanXing]消息发布后，走势疲软的SOHO中国[ZhongGuo]股价出现了连续三日的大幅下跌。

　　交银国际宣布，鉴于SOHO中国[ZhongGuo]售房收入的流失超出租金收入的增幅，下调2012年~2014年盈利预测16%~23％。把资产净值下调5％，并将目标价较资产净值折让幅度由30％增加到50％。招商证券(600999,股吧)则下调了SOHO中国[ZhongGuo]2013年和2014年的净利润和未来的净资产。

　　形势逼人

　　SOHO中国[ZhongGuo]中报的数字并不十分好看。对于SOHO中国[ZhongGuo]此类商业地产开发企业来说，销售[XiaoShou]已经不是唯一的目标。但对于住宅开发企业来说，销售[XiaoShou]情况决定了生存能力。

　　截至8月31日，按照申银万国分类的149家沪深上市房企已经全部公布2012年上半年年报。149家上市房企在6月末持有货币资金2793.37亿元，与年初相比增加17.14%。销售[XiaoShou]回款增长[ZengChang]迅猛，上半年房企收到销售[XiaoShou]回款2792.11亿元，同比增长[ZengChang]11%。成绩似乎还不错。

　　但值得注意的是，受困于成本费用增长[ZengChang]，净利润的增速远低于营收增速，利润率下滑。链家地产市场研究部常清称，上市房企利润增速低于营收增速，一方面是由于调控以来的降价项目进入了结算，另外一方面也是由于房企的成本和费用大增，侵蚀利润。

　　对此，部分销售[XiaoShou]较好的房企会增加土地储备，来弥补毛利率和净利率下滑带来的损失。据万科中报显示，6月份万科在土地市场5次出手，共支付土地出让金21亿元；保利地产(600048,股吧)上半年土地储备已扩充528万平方米，在整体土地市场低迷的背景下仍与去年同期基本持平，总投资额达118亿元。

　　但是，还有众多房企的销售[XiaoShou]情况并不乐观，其库存量依旧高企。据统计，披露半年报的上市房企在上半年的存货合计高达1.16万亿元，同比增幅为25.48%，就连“招保万金”四大房企库存货值也由年初的4760亿元进一步上升8.4%至5158亿元。下半年的房企，销售[XiaoShou]依旧是重头戏。

　　对于后市销售[XiaoShou]情况，兰德咨询有限公司总裁宋延庆认为，下半年楼市成交量会有所提升，但由于市场缺乏政策支持，库存量和潜在供应量持续维持较高水平，因此不会出现大幅增长[ZengChang]。

　　只是直立行走的“狼孩”？

　　因此，从上半年的房企情况来看，未来的发展不容乐观。这时，房企“转型[ZhuanXing]”的问题又摆上了台面。且有业内人士认为，SOHO中国[ZhongGuo]的转型[ZhuanXing]，会让更多房企走上转型[ZhuanXing]之路。

　　当中国[ZhongGuo]房地产发展到一定程度之时，转型[ZhuanXing]就是各个房企开始备案的问题，但是，如何转、怎样转亦是需要深究的问题。

　　上海[ShangHai]易居研究院房企研究中心总经理周建成认为，类似SOHO中国[ZhongGuo]的转型[ZhuanXing]缺乏一定的金融环境基础。他认为，没有对应的金融产品和金融服务创新等进化了的环境，SOHO中国[ZhongGuo]等传统开发商的化蛹成蝶、变生产销售[XiaoShou]型为租售并举的模式是没有基础的。“就如同人们花了几年时间终于教会‘狼孩’直立行走，但遇到紧急状况，他还会马上变回四肢行走，疾窜而去。”

　　从国外房地产发展的经验来看，其众多房地产企业通过持有经营业务的方式实现了快速增长[ZengChang]。“但是我们必须注意的是，这些房地产企业在市场上确立起霸主地位的同时，身上还插着一根能够不断为其输入能量的管子，这根管子就是先进的金融产品和金融服务，即通过撬动巨量的社会资金来实现其商业蓝图。”周建成说。

　　那么面对如此严峻的房地产形势，房企是否真正的需要转型[ZhuanXing]？实际上，虽然谋求转型[ZhuanXing]的企业越来越多，但不转型[ZhuanXing]的企业依然占多数。宋延庆认为，转型[ZhuanXing]不转型[ZhuanXing]，最终还要看企业的实际情况和发展所需。如果认为前景无忧，或者企业在某一细分市场上有着其他企业难以比拟的核心优势，就不如进一步做强这一优势，而无需转型[ZhuanXing]。

　　从目前来看，房企无非从以下几方面进行转型[ZhuanXing]：首先，退出房地产开发业务，但严格意义上来说，并不能算转型[ZhuanXing]，“珠江投资”可作为目前最为新鲜的例子，其决定撤出房地产开发业务，转为资金运作；其次，调整企业战略布局，星河湾去卖白酒了；再者，改变商业模式，如万科由规模速度发展模式转向质量效益增长[ZengChang]模式，SOHO中国[ZhongGuo]由“散售”转向持有经营；调整产品结构（比如涉足商业地产、旅游地产或加大刚需住宅产品比例）等。

　　但并非所有转型[ZhuanXing]都能够达到很好的效果。就拿星河湾来说，在创造了多个销售[XiaoShou]奇迹之后，逐渐悄无声息；而在经历了一系列沉默之后，突然决定进军白酒界-白酒界前途未卜，地产界迷雾重重。

　　宋延庆表示，隔行如隔山。“多年来，我们眼见很多‘非房’企业进入房地产开发领域后，至今摸不到门路。相信这类企业在‘涉房’前也做过可行性研究，也有不低于专业房地产企业的智商，但为什么大都不成功呢？同样道理，房地产企业涉足金融、矿业等，也会遇到同样的问题。”

　　实际上，到底该不该转型[ZhuanXing]，如何转型[ZhuanXing]，前提在于转型[ZhuanXing]能否为企业带来真正的长远发展，而不仅限于眼前的利益。对于企业来说，只有适合自己的，才是最好的。