今年10月10日，博洛尼旗舰装饰装修工程（北京）有限公司“国家住宅[ZhuZhai]产业化[ChanYeHua]基地”正式揭牌。博洛尼成为国内第一家住宅[ZhuZhai]内装行业的国家住宅[ZhuZhai]产业化[ChanYeHua]基地，同时，国家住宅[ZhuZhai]产业化[ChanYeHua]基地也由此增长至30家。

　　“出台住宅[ZhuZhai]产业化[ChanYeHua]的鼓励政策，现在还在研究中，难度确实很大。”住房和城乡建设部住宅[ZhuZhai]产业化[ChanYeHua]促进中心副主任文林峰表示，这些政策涉及到财政、税收、金融、土地、规划等多方面，需要发改委、财政、税务等多个部门的联动才能最终实现，而如何突破这一瓶颈，是住宅[ZhuZhai]产业化[ChanYeHua]顺利推进的关键因素。

　　新成员

　　在成为国家住宅[ZhuZhai]产业化[ChanYeHua]基地之前，博洛尼对住宅[ZhuZhai]工业化精装[JingZhuang]的探索早已开展。早在2006年，博洛尼就参与了万科东莞松山湖住宅[ZhuZhai]产业化[ChanYeHua]研发基地的项目；2010年，博洛尼参与了国内首个实现100%工业化精装[JingZhuang]项目——雅世合金公寓项目。

　　所谓工业化精装[JingZhuang]，就是通过标准化生产，在工厂里生产出室内装修所需要的部品（即已经加工、成型可以直接装配或使用于成品上的组成部分），通过现场组装来实现对房屋的精装[JingZhuang]修，无需现场施工，装修品质依靠工业化水平，不再依赖施工工人的手艺。“现在人力成本越来越高，熟练的技术工人也越来越难找。更多依靠工业化生产的工业化精装[JingZhuang]优势开始显现，目前其成本正在逐渐接近传统装修成本。”科宝博洛尼集团CEO蔡明表示。成本的降低，为工业化精装[JingZhuang]的推广提供了更为现实的条件。

　　据了解，博洛尼在参与雅世合金公寓的工业化精装[JingZhuang]项目中，积累了经验、增加了技术储备，但当时的装修成本达到了3500元/平方米，这使得博洛尼在这个项目上倒贴了几百万元。

　　不过现在情况正在发生变化。“雅世合金公寓项目时，很多产品、原材料都需要进口。现在我们已经开发了七八十套模具，研发了很多产品，使得产品成本已经降下来了。另外，当时工人对施工流程也不熟悉，施工先进场还是装配先进场，这些之前都交了很多学费，而现在，这些环节已经有了较大改进，也压缩了成本。”蔡明表示，目前，博洛尼工业化精装[JingZhuang]的成本约为2500元/平方米。

　　实际上，除了在原材料、工作流程上的改进使成本得以压缩外，如果房屋建造能实现标准化，内装部品也能因此标准化批量生产和安装，是工业化精装[JingZhuang]成本得以降低的关键。

　　而房屋建造的标准化，目前在国内还是一个遥不可及的事，目前，博洛尼在与开发商合作进行工业化精装[JingZhuang]时，实际上也是针对具体房地产项目的“个性化”的工业化精装[JingZhuang]。

　　蔡明表示，单一项目如果有300套房屋以上的量，就可以开展工业化精装[JingZhuang]，同时实现成本的控制。

　　随着成本的改进，目前博洛尼在工业化精装[JingZhuang]业务上摆脱了当初的实验性质，已经能够获得利润，但是这一利润依然相当微薄，约为3%。

　　尽管如此，这一状况，依然证明了工业化精装[JingZhuang]市场的成长。目前，国内对住宅[ZhuZhai]产业化[ChanYeHua]理念的更新以及政府所做的努力，正在为工业化精装[JingZhuang]的发展提供更多的可能性。

　　早期，国内产业化[ChanYeHua]将焦点主要集中在住宅[ZhuZhai]结构的产业化[ChanYeHua]上，而精装[JingZhuang]部分，则属于住宅[ZhuZhai]结构内的填充体范畴。

　　博洛尼旗舰装饰装修工程（北京）有限公司总经理徐勇刚曾对本报表示，早期住宅[ZhuZhai]产业化[ChanYeHua]项目建成后出现严重的质量问题，尤其是漏水问题，关键原因在于将主要精力放在研究住宅[ZhuZhai]支撑体，而对住宅[ZhuZhai]内填充体做得不够。徐勇刚表示，在住宅[ZhuZhai]产业化[ChanYeHua]较成功的日本，其建筑的成本结构，住宅[ZhuZhai]支撑体和填充体的比重约为3：7。

　　难题待解

　　“推精装[JingZhuang]修的标准化，要从户型设计的标准化起步，在这方面，我们的发展是非常滞后的。”文林峰说。

　　在商品房市场上，户型设计由开发商主导，基本上以个性化为主，户型千差万别，这与大规模推进工业化精装[JingZhuang]修是冲突的。文林峰表示，在下一步推进住宅[ZhuZhai]产业化[ChanYeHua]的过程中，将以标准化设计作为一个起步。

　　实际上，在目前的推进中，户型标准化设计首先是在公租房中展开。今年8月，北京市发布公租房标准图集，意味着北京市公租房设计实现标准化。今年3月，住房和城乡建设部印发《公共租赁住房优秀设计方案汇编》供各地参考，成为我国首个公共租赁住房设计的指导方案。

　　“无论是北京市，还是深圳、沈阳、上海等城市，都是以保障房为载体，来推住宅[ZhuZhai]产业化[ChanYeHua]。为什么选取保障房作为载体，因为十二五期间，整个保障房的建设规模大，3600万套，保障房建设政府有主导权，而且户型比较单一，比较容易进行标准化设计。”文林峰说。

　　然而，因为没有强制性政策，在商品房领域实行设计标准化，要更为困难。据了解，目前住房和城乡建设部正在计划推商品房厨房、卫生间的标准化设计，这一工作还处于研究阶段，而且从推荐到最后的强制执行，也需要一个过程。

　　文林峰表示，接下来，从国家政策方面，会出台新的推进住宅[ZhuZhai]产业化[ChanYeHua]的指导意见、鼓励政策，目前住宅[ZhuZhai]产业化[ChanYeHua]都是企业自发在做，以后新出台的政策，会具体从财政、金融、税收、土地、规划等政策上，来鼓励企业、试点项目推进产业化[ChanYeHua]。

　　至于这方面的指导意见何时出台，进展到什么程度，“现在还处在研究阶段，确实难度很大。”文林峰表示，这方面的政策，需要住建部和发改委、财政、税收等部门联合起来颁布，而要实现这一过程难度很大，现在没有一个强有力的政策来支持产业化[ChanYeHua]的发展，这是一个很关键的问题。

　　目前，符合绿色建筑标准的项目，根据等级的不同，每平方米可以获得45元、80元的财政奖励。“这个奖励对项目的支持力度是很大的，但是住宅[ZhuZhai]产业化[ChanYeHua]还没有这个政策。”文林峰表示。

　　实际上，现在国内所有的住宅[ZhuZhai]产业化[ChanYeHua]基地，并没有特殊的政策支持。只是加入产业化[ChanYeHua]基地联盟中，可以有一个共同的平台，在基地里面互相交流和沟通，共同发展和促进。“我们现在正在和国家开发银行谈合作，选一些符合产业化[ChanYeHua]要求的试点项目，由国家开发银行提供长期的贷款支持。比如说两家共同发一个文，各地申报项目，两家共同来审。”文林峰表示。

　　如果这一金融支持能够实现，对开发商也具备不小的吸引力。文林峰表示，这一计划目前还正在洽谈中。

　　随着房地产市场的变化，以往一房难求的局面已经成为过去，如何提高产品品质吸引购买者，大的房地产企业规模化发展的需要，尤其是人力成本的不断上升，上述原因，使得住宅[ZhuZhai]产业化[ChanYeHua]成为一场企业自发的“民间运动”。“现在市场已经认识到住宅[ZhuZhai]产业化[ChanYeHua]的重要性，但现在还处于一个自下而上的发展阶段。”住房和城乡建设部住宅[ZhuZhai]产业化[ChanYeHua]促进中心主任刘灿说，从政策层面来看，长期的发展规划出台、扶植政策、基础性标准的制定，都是接下来需要做的。