传统楼市[LouShi]销售[XiaoShou]旺季“金九银十”即将到来，众多开发商[KaiFaShang]都希望借机实现“翻盘”。但由于市场[ShiChang]对楼市[LouShi]下半年走势尚未形成定论，加之近期频传调控政策[ZhengCe]即将出台，今年的“金九银十”似乎成了开发商[KaiFaShang]的鸡肋。

　　记者调查显示，5、6月份[YueFen]的市场[ShiChang]局部回暖，以及8月份[YueFen]部分房企提前发力，已经透支了部分需求。业内人士表示，虽然9月份[YueFen]一直是楼市[LouShi]的传统旺季，但季节性的影响远不如政策[ZhengCe]面所带来的影响。

　　三地新推楼盘各有增减

　　在大多数城市即将告别酷暑的时候，广州市场[ShiChang]对于“金九银十”的热情就像火辣辣的天气一样。

　　据数据监控中心统计，截至8月23日，广州十区两市预计将有64个楼盘在9月份[YueFen]推新。从每月推新楼盘数量来看，经历3~5月的成交高峰后，广州6~8月推新进度有所放缓6月共44盘推新，7月共47盘推新，8月则骤减至39盘推新，而9月推新量环比激增64.1%。

　　北京的情况与广州类似，统计显示，9月份[YueFen]北京新开盘数量将超过40个，自今年6月份[YueFen]以来持续激增。

　　在上海，市场[ShiChang]反应却大不相同。数据显示，截至8月20日，上海市场[ShiChang]在9月份[YueFen]预计将有26个住宅项目开盘，环比8月份[YueFen]48个的预开盘量骤降45.8%。

　　深圳也是如此。截至日前，深圳六区在9月预计将有19个住宅项目（含别墅）开盘或加推，环比8月预开盘总量略有下降，减少约14.2%。

　　与一线城市相比，其他各大城市的市场[ShiChang]反应也不尽相同。以天津为例，统计显示，截至2012年8月22日，天津在9月预计开盘的项目共35个，环比8月份[YueFen]增加59.09%，同比减少16.67%。而同期的统计则显示，武汉9月份[YueFen]预计开盘的项目41个，较上个月仅增加了一个楼盘。

　　房企预期不一

　　从上述数据来看，市场[ShiChang]的判断并未形成定论。

　　上海数据监控中心分析师汤正魏表示，9月份[YueFen]一直是楼市[LouShi]的传统旺季，但季节性的影响远不如政策[ZhengCe]面所带来的影响。虽然众开发商[KaiFaShang]对今年的9月抱有很大的期望，但由于近期频传调控新政即将出台，促使很多开发商[KaiFaShang]提前备战“金九银十”，纷纷把推盘计划提前至8月。

　　碧桂园战略发展部品牌总监王昊告诉记者，碧桂园并没有针对“金九银十”做特别的准备，且8月份[YueFen]已经开始发力推货了。

　　华发股份(600325,股吧)一位内部人士则透露，之前已经有过促销的举动，虽然“金九银十”是一次大好机遇，但并没有在这期间制定促销计划或者加大推广力度。

　　中原地产广东项目总经理黄韬指出，此前楼市[LouShi]已经出现一波回暖的趋势，市场[ShiChang]价格尚未走低，在政策[ZhengCe]尚存不确定性的情况下，今年的“金九银十”不会太差，但也不会太火爆。

　　黄韬认为，市场[ShiChang]价格和成交量在未来或将持续较为平稳的趋势，而市场[ShiChang]走势的关键还是在于开发商[KaiFaShang]是否有进一步的价格调[最新消息价格户型点评]整。

　　降价趋势或将延续

　　王昊透露，在“十一”长假期间，碧桂园一些度假型的或居住环境较好的产品还是会有很大的市场[ShiChang]需求，所以“金九银十”对碧桂园来说也是较好的机遇。

　　格力地产(600185,股吧)董事会秘书黄华敏虽然认为“期望值不要太高”，但他同时也不否认可能抓住国庆长假的档期去库存。

　　以记者了解到的情况来看，虽然政策[ZhengCe]面仍然存在不确定性，今年的“金九银十”一度被认为是“鸡肋”，但开发商[KaiFaShang]还是觉得“弃之可惜”。从已经公布业绩的多家房地产企业来看，下半年依然存在销售[XiaoShou]压力。

　　上半年，碧桂园完成了全年销售[XiaoShou]目标的40%，因而下半年是冲击业绩的关键时期。格力地产虽然刚刚发布了一份表现超乎外界预期的半年报，但下半年的销售[XiaoShou]业绩要更多地依赖旗下格力海岸项目的销售[XiaoShou]。记者从接近该项目的知情人士处了解到，格力海岸极有可能选择在国庆前后推出。

　　相关分析指出，多家去年业绩表现尚可的典型房地产企业在今年上半年都出现了销售[XiaoShou]业绩下滑，或者没有达到半年预期的情况，反映了调控的持续深入已经给行业层面上带来了极大的影响。对于这些房企来说，在全年业绩压力之下，下半年的销售[XiaoShou]显得至关重要。

　　尽管从上述数据来看，市场[ShiChang]对于“金九银十”楼市[LouShi]走势的判断尚未形成定论，但开发商[KaiFaShang]借机冲刺业绩的意图则十分明显，问题的关键就在于如何能把所谓的“鸡肋”转化成机遇？

　　紧跟市场[ShiChang]的步伐是不变的法则。虽然各地在推盘力度上存在差异，但新推的货量基本都是以郊区楼盘或者低价楼盘为主。如广州中心六区仅占全市新货量28.1%，郊区推新项目则达到46个，占比71.9%。

　　业内人士认为，虽然楼市[LouShi]政策[ZhengCe]仍存不确定性，但“金九银十”可谓是开发商[KaiFaShang]下半年最好的机会，在未来刚需占据主流的情况下，更多地推出实用性较强的产品，或者在价格上作出让步才能让机会转化成最终的业绩。

　　买房前怕涨价，买房后怕降价，上海白领徐芳最近比较纠结：“两个月来看了不少楼盘，发现房价已经开始上涨了，有的楼盘虽说没涨价，但原先的优惠没有了。”

　　“政府一再强调坚持调控不放松，还有可能出台新的调控政策[ZhengCe]，这房价怎么还在涨？”徐芳说。

　　此类担心并非个案。国家统计局本月18日公布的数据显示，7月70个大中城市新建商品住宅平均价格指数在6月由负转正之后再次上涨；当月价格环比（比上月）上涨的城市有50个，比6月增加了25个。

　　业界认为，连续降息等降低购房成本的政策[ZhengCe]推动了刚需及部分改善型需求的释放。尤其是今年5月以来，重点城市高端楼市[LouShi]需求放量，导致楼市[LouShi]均价出现结构性上涨。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟称，一线城市的高端楼市[LouShi]放量推动了均价整体上涨，也带动了全国楼市[LouShi]均价止跌微涨。另外，一二线城市部分楼盘降幅收窄，也是导致房价整体上止跌微涨的原因之一。

　　多家机构预计，在降息、降准及各种微调等多种因素及差别化的楼市[LouShi]调控政策[ZhengCe]综合作用下，以首套房置业为主的需求将会继续入市，继续放量，延续之前成交量回升的局面，因此“金九银十”楼市[LouShi]可能出现“回暖”。

　　三、四季度是房地产传统的销售[XiaoShou]旺季，如万科、保利、中海、龙湖等龙头房企上半年与下半年的推盘比例约为4：6，9月、10月份[YueFen]的销售[XiaoShou]业绩将达到全年的高峰。

　　张宏伟认为，支持和鼓励自住性需求的差别化政策[ZhengCe]，可能成就楼市[LouShi]成交量“金九银十”，也会使部分开发企业对于整个市场[ShiChang]“基本面”的考量更为乐观。

　　截至目前，申万指数中已披露半年报和中期业绩快报的A股上市房企中，近七成房企业绩实现增长，龙头地产商更显露“年年飘红”态势。从部分公司公布的数据来看，截至6月已完成全年销售[XiaoShou]任务的一半以上。

　　券商报告认为，部分大型房企提前且超额完成上半年销售[XiaoShou]目标，得益于“以价换量”的销售[XiaoShou]策略和销售[XiaoShou]目标制定保守。随着“金九银十”的到来，下半年成交量仍有可能超过上半年。