记者 周亚霖 老牌地产[DiChan]商沿海[YanHai]地产[DiChan]曾一度风光无限。日前，一则沿海[YanHai]出让其控股的上市公司股份的消息，又一次引发业内对于沿海[YanHai]的关注。金融市场人士认为：沿海[YanHai]之所以出让控股的上市公司股份等资产，背后的原因就是短期债务过重。除了负债，近年高管频频离职更是雪上加霜。

　　近日，沿海[YanHai]地产[DiChan]与隆鑫控股签订了《股份转让协议》，沿海[YanHai]地产[DiChan]同意向隆鑫控股转让其持有的丰华股份(600615,股吧)3770万股，转让价格为每股12元，代价约为4.524亿元。记者还收到可靠消息，在9月初，沿海[YanHai]地产[DiChan]上任不到两年的总裁王军向董事会提交辞呈。

　　沿海[YanHai]地产[DiChan]，在上半年算是平稳。

　　9月3日，沿海[YanHai]家园主席曾文仲在股东会后称，公司4—7月份合约销售额为12亿元。在一些区域，沿海[YanHai]曾卖出亮点：东莞沿海[YanHai]江湾国际连续三周位居东莞市销售前三，而大连沿海[YanHai]鉴筑6月份曾开盘30分钟成交100套，表明沿海[YanHai]在三、四线城市适应能力在提高。

　　但是沿海[YanHai]地产[DiChan]的短债压力，仅仅部分区域楼盘的热销已无法全部覆盖。

　　9月22日，丰华股份公告称：根据沿海[YanHai]地产[DiChan]投资（中国）有限公司和隆鑫控股有限公司签订的《股份转让协议》，沿海[YanHai]地产[DiChan]持有的本公司股份400万股已过户给隆鑫控股。根据双方协议条款，沿海[YanHai]地产[DiChan]将分三次转让持有的本公司股份3770万股，其中第一次转让2000万股已于9月7日办理完成过户手续，第二次转让400万股于9月21日办理完成过户手续，第三次转让1370万股尚未办理过户手续。

　　9月26日丰华股份公告称，增补公司董事的议案以及注册成立公司全资子公司的议案，已于9月25日的第六届董事会第十九次会议上获得通过，经丰华股份新的第一大股东隆鑫控股有限公司提名的新董事一一到位。至此，在重庆雄霸一方的“隆鑫系”占据了丰华股份的主要董事席位。

　　标准普尔分析师陆枫指出：鉴于沿海[YanHai]当前的销售状况，要想使得资金状况平衡，还是需要出售一些资产。

　　沿海[YanHai]曾经位于房地产[DiChan]公司的一线阵营，1990年成立于香港，1997年在香港联交所上市，曾一度在销售规模上进入过全国前十，昔日与其规模类似的同业已经冲向数百亿的销售规模，而沿海[YanHai]依旧在数十亿的规模上徘徊。根据沿海[YanHai]地产[DiChan]年报，截至2012年3月31日，沿海[YanHai]家园录得收入约71.78亿港元，较上年度增加约91%；毛利率约为33%，较上年度28%有所改善；虽和上一年度相比，营业收入和毛利率有了改善，但沿海[YanHai]地产[DiChan]的规模已不属于一线地产[DiChan]商的阵营。

　　让其更加尴尬的是短期债务的问题。

　　截至2012年3月底，沿海[YanHai]有96.78亿港元的流动负债，其流动负债中最紧迫的部分就是银行和财团的借款，共计约50.1亿港元（包括一年内到期银行借款24.99亿港元，一年内到期其他借款约为25.11港元）。

　　如果流动负债中的已收物业预售按金8.64亿港元可以不考虑，其他门类的应付账款及应计负债、欠本公司主要股东款项、应付联营公司款项等合计约22.31亿港元存在回旋余地，但银行和财团的借款融通的余地甚小。公司加上受限制的存款在内的现金只有25.14亿港元，所以，沿海[YanHai]地产[DiChan]只有加大销售才能突破目前的窘境。

　　虽然沿海[YanHai]地产[DiChan]的年报显示2011年营业收入是71.78亿港元，但这是更早期的销售收入的确认，并不代表2011年其实际楼盘的销售和商业物业的经营状况。可以参考的是，“截至二零一二年三月三十一日止年度，本集团录得已订约销售港币30.24亿元（二零一一年：港币46.19亿元）”。

　　可以和沿海[YanHai]地产[DiChan]的流动负债做个比照的就是其流动资产。沿海[YanHai]地产[DiChan]的流动资产有130.44亿港元。流动资产中有发展中物业60.59亿港元，已竣工之待售物业26.68亿港元，分类为持作销售之资产（可以出让的资产）0.51亿港元，应收账款2.65亿港元，预付款、按金及其他应收款13.66亿港元，应收联营公司款项1.13亿港元，预付税金0.59亿港元，现金及银行结存19.13亿港元，还有附抵押银行存款6.01亿港元等。也就是说，一方面其有一部分应收账款，另一面，如果提高销售效率、能大幅出货，双管齐下，即可回笼现金，覆盖相当比例的债务。

　　标准普尔在报告中指出：资产出售是很多开发商的流动性来源之一，资产出售帮助财务上疲软的公司避免陷入困境，最近的例子包括上海证大、盛高置地、沿海[YanHai]地产[DiChan]和绿城中国。这些公司通过出售土地或者项目从而降低再融资风险，不过标准普尔认为沿海[YanHai]绿色家园仍然面临一定程度的短期再融资风险。

　　标准普尔报告还提及了人和商业。一样是一家评价为流动性疲弱的公司，但人和和沿海[YanHai]地产[DiChan]的不同在于，人和的大部分资产没有使用权证，导致其买家无法从银行获得贷款，所以人和不属于上述的四家开发商之例。但使得沿海[YanHai]地产[DiChan]评价较低的重要原因就是其有一笔债务即将到期，从时间性的角度看，被评级为CCC+，在短债面前，任何公司的评级都将承受“砍分”风险，而即便人和商业可抵押资产匮乏，却因无短债压力胜过沿海[YanHai]。

　　标准普尔在报告中指出：沿海[YanHai]地产[DiChan]对于2012年11月8日到期的1.32亿美元债券再融资安排的确定性仍不足。另据了解，其中0.5亿美元的债券属于公司股东认购，已经和该股东商榷，可能有回旋空间。记者也采访了给沿海[YanHai]地产[DiChan]评级的分析师陆枫，陆枫指出：鉴于沿海[YanHai]当前的销售状况，要想使得资金状况平衡，可能还是需要出售一些资产。

　　另据接近沿海[YanHai]高管的人士透露：沿海[YanHai]在今年初也针对公司经营开了多次会议，提出了要加强销售的要求。而且，沿海[YanHai]近几年也在做品牌输出以求得突破。

　　近期，沿海[YanHai]再次引发媒体关注除了其让渡上市公司控股权之外，就是其总裁王军辞职的传闻。虽然沿海[YanHai]地产[DiChan]和王军本人都未回复记者这个问题，但记者已获得确切消息，王军已经于9月向董事会提交了辞呈。

　　而这距离王军到沿海[YanHai]担任总裁不过两年的时间，王军最早是在中海地产[DiChan]集团公司营销策划中心担任副总经理，2008年初，王军转投黄光裕旗下，并担任国美系北京鹏润地产[DiChan]控股集团总裁，在鹏润地产[DiChan]任职3年后，2011年初，王军辞去了鹏润总裁，随后接任沿海[YanHai]地产[DiChan]集团总裁职务至今。在过去数年前，沿海[YanHai]地产[DiChan]已经面临了多位高管辞职的窘境。

　　虽然沿海[YanHai]没有给予记者正面的答复，但是除了做好资金安排，沿海[YanHai]还需要面临的就是如何解决管理层更迭过于频繁。而一位和沿海[YanHai]接触较多的市场人士向记者谈及自己的分析：沿海[YanHai]初期拿地和大部分地产[DiChan]公司一样，都是协议出让。但公司规模上去以后，依然是偏好寻找协议土地，以压低土地成本，却忽视了在重点区域深耕，这是近年沿海[YanHai]规模上不去的原因。

　　一个公司做大了，上了规模了，拿地的战略不够清晰，他认为这不应该是一个很现代的、规模很大的企业的理念。从沿海[YanHai]现在的项目布局看，也显得略没有章法，大连、鞍山、武汉、北京地块非常分散。但现在大部分大型地产[DiChan]公司拿地都是从原来一个中心向四处分散，资源聚焦、充分挖掘一个热点区域的潜力的模式，这对于减少跨区域经营带来的风险是有益的。

　　记者采访标准普尔分析师陆枫时，希望陆枫对这家公司做个点评，陆枫评价道：从我们评级的公司，沿海[YanHai]地产[DiChan]是规模相对比较小的公司，但其项目却分布在很多城市，资源过于分散，管理半径过大，执行力度和效率也不算好，加上项目都位于限购城市，这可能就是销售不够好的原因。