原标题：纽约[NiuYue]华文媒体资深评论员程蕙：中国房地产企业在美寻求长远发展 必须注重本土化

　　国际在线消息（记者张意）：来自中国内地的房地产企业鑫苑置业要在纽约[NiuYue]做“第一个[YiGe]吃螃蟹”的中国开发[KaiFa]商。根据多家财经媒体的报道，9月底，鑫苑置业宣布获得了一块位于纽约[NiuYue]布鲁克林威廉堡城区的土地，购买价格为5420万美元(约人民币3.4亿元)，在这幅土地上，未来将开发[KaiFa]面积约4.7万平方米、超过200个单元的住宅项目。虽然此前中资企业在纽约[NiuYue]投资房产项目不乏先例，但购买土地独立开发[KaiFa]住宅项目尚属首次。纽约[NiuYue]华文媒体资深评论员、美国中国广播网台长程蕙女士在接受记者连线专访时表示，中国房地产企业在美寻求长远发展，必须注重本土化。

　　据介绍，这次鑫苑置业购买的地块面积为8547平方米土地，预计将于2013年上半年开始动工建造住宅项目，建筑面积为47194平方米，以此计算，该项目楼面地价约为人民币7200元/平方米。

　　记者：程蕙您好！鑫苑置业这次开发[KaiFa]的房地产项目在纽约[NiuYue]位于什么样的位置？发展潜力如何？你认为现在开发[KaiFa]的时机怎么样？

　　“因为这个地区以目前开发[KaiFa]商的角度来看，的确是一个[YiGe]相当不错的地方，纽约[NiuYue]有五大区，一个[YiGe]是曼哈顿〈Manhattan〉、其次是皇后区〈Queens〉、布鲁克林〈Brooklyn〉、布朗〈The Bronx〉、及史泰登岛（Staten Island）。其中布鲁克林区在80年代的时候，尤其是在它的威廉堡区，是属于工厂地带，但是他比较好的地方就是它靠近纽约[NiuYue]市的下城区，比较靠近金融区这个地方，而且它已经紧挨着地铁桥，跟威廉士堡桥紧挨着曼哈顿的下城区，所以在80年代它从一个[YiGe]工厂区到90年代之后，许多颓废的艺术家或者是一些有名的餐馆就到了这个地方，因为那个时候纽约[NiuYue]曼哈顿的地价已经是非常贵了，所以他们就跑到工厂比较集聚的地方又靠近曼哈顿的下城金融区，到这个地方来开发[KaiFa]。所以到了2000年到2010年这段时间内，这个地方得到了积极开发[KaiFa]，所以我相信鑫苑置业会看上这个地方，承接这块土地是一个[YiGe]很好的时候，因为根据我们的了解，这块地已经有开发[KaiFa]商去开发[KaiFa]了，但是因为后续资金不足，而被银行拿回来再进行第二次的拍卖，我想鑫苑置业是在这样的情况下买下了这块土地，来进行200个单位的开发[KaiFa]，那么我个人觉得这个时机是很好的。”

　　记者：与当地房地产企业开发[KaiFa]的项目相比，鑫苑置业在纽约[NiuYue]开发[KaiFa]的这个房地产项目相当于什么规模？处于一个[YiGe]什么样的水平？

　　“我个人认为200个单元只能算是一个[YiGe]中型的开发[KaiFa]项目，不算是一个[YiGe]大型的项目，还有就是纽约[NiuYue]地区的开发[KaiFa]商往往不是以开发[KaiFa]多少个住宅，而是看他开发[KaiFa]的单位是属于豪华级的还是属于一般的住宅区，因为以目前纽约[NiuYue]布鲁克林威廉堡这个区域的房屋价格，大概是在800美元/平方英尺左右的话，应该不算是豪华，应该算是中等的住宅区，因为在曼哈顿现在比较好一点的地区和好一点的品质的豪华住宅，每平方英尺大概都要2000美元至3000美元以上，因为布鲁克林不是在曼哈顿的，所以它的住宅销售价大概800美元1500美元/平方英尺，是一个[YiGe]比较合理的价位，算是一个[YiGe]中等的开发[KaiFa]，我想，从这个角度来看，以鑫苑置业作为一个[YiGe]在美上市的开发[KaiFa]商，在这个时候在美国房地产已经跌倒谷底开始向上走的时候，尤其是在纽约[NiuYue]地区，这块地应该算是还不错，未来开发[KaiFa]的利润还会增长。”

　　记者：如今中国企业正积极的走向海外，IT、通讯、能源等各领域都有涉及，那么现在包括投资房地产项目的企业也在增加，但这次鑫苑置业在纽约[NiuYue]购买土地独立开发[KaiFa]住宅项目尚属首次，作为纽约[NiuYue]的华人您怎么看中国房地产企业在美国的发展？

　　“我个人觉得房地产的开发[KaiFa]比起其他的商业，比方说IT、太阳能或者是像矿产的开发[KaiFa]，相对来说它算是一个[YiGe]比较单纯的（产业），就是不牵扯到跟其他的敏感商业有关的领域，所以我个人觉得，以中资企业、以房地产的开发[KaiFa]进到美国地区，应该算是比较单纯，而且在利润上应该是比较能够受到合理的保障，这是第一点；第二点，华人从事房地产在纽约[NiuYue]本身也有蛮多的人，属于中小型的开发[KaiFa]商也不少，我个人觉得鑫苑置业显然在这里也应该会跟本地的开发[KaiFa]商来共同合作，虽然从报道上目前我们还没有看出来，可是我想不管是从事于资金的投入或者未来在开发[KaiFa]市场上有华人的经纪商的介入，我想这些都是不能避免的，通过媒体的报道我们也看到，鑫苑置业这次在纽约[NiuYue]开发[KaiFa]的项目未来的潜力买主应该是美国本地人和来自中国的人大概会各占60%和40%的比例，我相信未来应该说是给我们在纽约[NiuYue]从事地产经济的华人，也是一个[YiGe]很好的机会，因为手上能够马上有200多栋房屋出售应该是不错的，增加了就业的机会。”

　　记者：程蕙女士， 您对像鑫苑置业这样有意在美国开发[KaiFa]房地产项目的中国企业有什么样的建议？他们未来如果要长期稳步的发展还应注意哪些问题呢？

　　“我个人觉得，从国内到美国来进行土地开发[KaiFa]，不仅仅是开发[KaiFa]土地，那么最后很多的土地开发[KaiFa]商也会变成所谓的置业管理公司，就是地产、物业的管理公司，在这里相对来说，应该比国内要求的更严格一些，而且法律的条件，住客跟开发[KaiFa]商将来作为一个[YiGe]管理商之间，也都有相当细致的明文规定，所以我想作为一个[YiGe]长期开发[KaiFa]来说，一般来讲开发[KaiFa]商在卖完这个房子之后他就会变成这个物业的管理的主人，那么怎么样来管理？我想这跟国内会有很大的差距，美国对于住客的保障也有一定的法律规定，我想如果未来鑫苑希望从一个[YiGe]开发[KaiFa]商，变成一个[YiGe]物业管理商，我相信他们应该会有相关的准备，至少他要有一个[YiGe]非常健全的团队，才能够把它做得更好。假如说这个开发[KaiFa]商把这栋物业开发[KaiFa]的很好、管理的很好，住客有非常好的口碑的话，那么对于他再持续性的开发[KaiFa]，在未来不管是管理上、开发[KaiFa]上都可以得到一定的好的口碑，那么他在纽约[NiuYue]地区或者是美国别的地区才能够做的更好、能够扎根发展。 ”

　　另据记者了解，早期在河南从事房地产开发[KaiFa]的鑫苑置业，2007年底登陆美国资本市场，是第一家在纽交所上市的中国房地产企业。鑫苑置业目前开发[KaiFa]的项目主要分布在国内7座二线城市，就在买下纽约[NiuYue]土地后不久，又以10.3亿元人民币买下北京一幅面积约5.8万平方米的土地。最新的财务数据显示，鑫苑置业今年上半年合约销售金额为4.2亿美元(约26亿元人民币)。截至上半年，现金及现金等价物共6.047亿美元，短期及长期债务为2.289亿美元。