每年冬天成群而来的白鹭[BaiLu]，令惠州白鹭[BaiLu]湖声名鹊起。虽然还有几个月才是候鸟归期，但雅居乐白鹭[BaiLu]湖项目[XiangMu]近日却热闹非凡，违规建设独栋别墅[BieShu]、高尔夫球场等质疑如阴霾般笼罩着这片湖光山色。

　　8月11日，广东惠州市惠城区召开雅居乐白鹭[BaiLu]湖建设项目[XiangMu]建设情况通报会，披露了近期白鹭[BaiLu]湖项目[XiangMu]被反映存在“违法建设高尔夫球场、违规修建独栋别墅[BieShu]及违法征地”等涉嫌严重违法违规的建设情况。“市里成立了联合调查组，惠城区也成立了相应的工作组，目前已进驻雅居乐白鹭[BaiLu]湖项目[XiangMu]公司对项目[XiangMu]建设情况进行核查。”8月13日，惠州市惠城区宣传部有关人士对本报记者表示。

　　雅居乐副总经理兼董事会秘书卫静心回应：“高尔夫球场和独栋别墅[BieShu]都是历史问题，早些年已经处理完毕。”她进一步对记者表示，目前并未接到调查组要求项目[XiangMu]进行整改的通知。

　　实际上，白鹭[BaiLu]湖项目[XiangMu]早在2002年就已获批独栋别墅[BieShu]、高尔夫球场的建设规划，后因当时开发商的经济原因停止开发，造成工程烂尾。而雅居乐2006年购入该项目[XiangMu]时，国家已发出停止高尔夫球场及别墅[BieShu]建设的禁令，但该公司并未主动遵循高尔夫球场的禁令。“新旧政策的更替及执行时间的差异是这一‘违建门’事件发生的关键因素。”业内专家对记者表示。

　　四年前即被责令整改

　　8月14日，本报记者以购房者身份来到位于惠州市区东北部的雅居乐白鹭[BaiLu]湖项目[XiangMu]，可能是因为工作日关系，售楼处内部较为冷清。记者向一位售楼人员咨询目前是否有独栋别墅[BieShu]出售，该人员迟疑了一会儿，称：“没有，我们这一直都没有独栋别墅[BieShu]。”

　　但记者在售楼处的沙盘上却发现了白鹭[BaiLu]湖岸坐落着不少独栋别墅[BieShu]模型，在项目[XiangMu]现场也见到了湖边不少已建成的红色屋顶的独栋别墅[BieShu]，一个湖中的小岛上更是集中建造了一批错落有致的豪华独栋别墅[BieShu]。

　　在通往在售洋房组团——“逸湖会”的路上，记者看到了高尔夫球场所在地，紧连着湖岸的坡地绿草如茵，并未有任何上盖建筑及球道等设施，也未见有“高尔夫球场”等字样标记。“这是体育公园。”售楼人员向记者介绍。

　　根据惠城区宣传部给记者提供的材料显示，2002年，惠城区引进香港马里公司开发白鹭[BaiLu]湖项目[XiangMu]，该公司按照当年获批的方案开发住宅项目[XiangMu]，建设了部分低层独栋住宅楼。随后该公司因经济原因停止开发，以致工程烂尾。2006年，雅居乐地产控股有限公司接手该项目[XiangMu]后，未经批准，擅自兴建了高尔夫球场。该球场违法占地252亩，其他林地124亩，农用地42.6亩，其它用地85.4亩，不涉及耕地。

　　随后有关部门责令该项目[XiangMu]停止修建球场，并于2008年10月发出《国土资源行政处罚决定书》，对雅居乐的违规用地进行经济处罚，要求其拆除高尔夫球场相关设施和恢复绿化。雅居乐随后上缴了100多万元的罚款并停止建设进行整改。

　　政策更迭引变局

　　但在雅居乐方面看来，高尔夫球场及独栋别墅[BieShu]都是历史遗留问题。“白鹭[BaiLu]湖在2002年就已获得独栋别墅[BieShu]及高尔夫球场的规划许可证，我们是2006年收购这个项目[XiangMu]的，当时就按着项目[XiangMu]原来的规划继续做。”卫静心表示。

　　据了解，该项目[XiangMu]2002年时的规划容积率是0.45，按照这个容积率，项目[XiangMu]将以别墅[BieShu]为主要产品。而2003年，国土资源部下发的《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》中，要求优化土地供应布局和结构，停止别墅[BieShu]类用地的土地供应。2006年，国土资源部又对别墅[BieShu]进行界定，定义为“独门独院，两至三层楼形式”的住宅，也就是俗称的独栋别墅[BieShu]。

　　这也即是说，在雅居乐收购白鹭[BaiLu]湖项目[XiangMu]前，国家就已发布了别墅[BieShu]禁令，但由于四证齐全，该公司在2007年~2008年间仍继续施工建设了200多套独栋别墅[BieShu]。卫静心表示：“2008年以后，政府就不批独栋别墅[BieShu]的规划了。这几年白鹭[BaiLu]湖项目[XiangMu]在售的独栋别墅[BieShu]都是之前获批的规划。”据了解，白鹭[BaiLu]湖项目[XiangMu]至今仍有几套独栋别墅[BieShu]在售。

　　2008年，相关土地监管文件又重申了别墅[BieShu]类房地产开发项目[XiangMu]的土地供应禁令。因此，当年惠州市国土部门要求白鹭[BaiLu]湖项目[XiangMu]将容积率由0.45提高至1.0，总建筑面积由约89.3万平方米增加至200万平方米。雅居乐补交了4.3亿元的地价款，并将原规划的独栋住宅楼改成联排住宅和高层住宅楼。卫静心解释，当时已经在建的独栋别墅[BieShu]还可以继续建，但原来规划获批而还未开工的就不能再动工了。

　　2004年，国务院办公厅还下发了《关于暂停新建高尔夫球场的通知》，叫停了新高尔夫球场的建设。当时，白鹭[BaiLu]湖的高尔夫球场已经开始建设。按照卫静心的说法，“我们2006年进入时，项目[XiangMu]已经有经营高尔夫球场的营业执照，规划是18个洞”。因此公司就接着做，“当时也没人阻止我们建”。但2008年，该项目[XiangMu]收到了一份《国土资源行政处罚决定书》，将该球场定性为违规用地。“因为做了几个洞，按照整改要求交了100多万元的罚款，随后停了工也就没再购买设备。现在都是绿地。”卫静心说。

　　地价低廉 利润仍丰

　　虽然在雅居乐收购白鹭[BaiLu]湖项目[XiangMu]前，国家就已颁布高尔夫球场和独栋别墅[BieShu]的禁令，但从该公司仍继续按照旧规划建设就可看出，独栋别墅[BieShu]配搭高尔夫球场的盈利模式对其颇具吸引力。那么，更高价格的独栋别墅[BieShu]调整为较低价格的联排别墅[BieShu]及洋房，能收取高昂会费的高尔夫球场变为要倒贴土地租金的绿地，这些计划外的规划调整是否会给雅居乐带来经济损失？

　　“高尔夫球场的经营大部分都是亏本的，很少能赚钱。”中地行董事长徐建平对本报记者表示，大型项目[XiangMu]热衷于配建高尔夫球场只是为了让别墅[BieShu]卖更高的价钱。卫静心也承认，项目[XiangMu]的旧规划，“投资回报率较高”。据惠州本地的中介人员介绍，目前白鹭[BaiLu]湖项目[XiangMu]的独栋别墅[BieShu]二手售价在2万元/平方米左右。若按项目[XiangMu]原先89.3万平方米的建筑面积计算，以目前的售价粗略统计，整个项目[XiangMu]的销售额能达到178.6亿元。今年上半年，白鹭[BaiLu]湖项目[XiangMu]的整体销售均价约为8000元/平方米，以规划调整后的200万平方米建筑面积计算，整体销售额为160亿元。

　　据了解，雅居乐当时仅用了2.3亿元接手白鹭[BaiLu]湖项目[XiangMu]，加上后来补交的地价款，整个项目[XiangMu]的土地成本约6.3亿元，平均楼面地价仅315元/平方米。由于土地成本低廉，卫静心认为产品类型及售价的变更，对公司的利润率影响不大。“旧规划利润高，但土地增值税也交得多。现在虽然售价低一些，对毛利有影响，但净利润率却没太大变化。”