文/刘琳

　　2012年房地产[FangDiChan]市场逐步筑底企稳，8月后房地产[FangDiChan]企业投资[TouZi]意愿有所增加，房价保持基本平稳，全年投资[TouZi]增幅回落。预计2013年房地产[FangDiChan]投资[TouZi]增幅继续小幅回落，房价总体稳中有升的可能性较大。

　　2012年前8个月房地产[FangDiChan]市场经历了1-4月的量价齐跌和5-8月的筑底两个阶段，8月国房景气指数在连续下跌14个月后首次回升了0.7个百分点，为94.64，9月国房景气指数小幅回落为94.39，仍在不景气区间运行。预计4季度房地产[FangDiChan]市场总体继续保持平稳。

　　图1和图2所示，2012年1-5月各月，70大中城市新建住房[ZhuFang]价格保持下跌态势，各月平均环比降幅分别为0.1%、0.1%、0.15%、0.1%、0.1%，6月70大中城市新建住房[ZhuFang]价格止跌，7-8月70大中城市新建住房[ZhuFang]价格分别环比上涨0.2%和0.1%，9月新建住房[ZhuFang]价格环比持平。1-7月70大中城市中新建商品住房[ZhuFang]价格环比下降的城市数量由45个逐步减少为9个，8月新建商品住房[ZhuFang]价格环比下降的城市数量增加为20个，9月进一步增加为24个。

　　2012年1-3月各月，二手住宅价格分别环比降0.3%、0.1%、0.1%，4-6月环比持平，7-9月分别环比上涨0.1%。1-8月70大中城市二手住房[ZhuFang]价格环比下降的城市数量由53个持续下降为16个，9月二手住房[ZhuFang]价格环比下降的城市数量增加为23个。

　　2012年1-9月商品房屋销售面积6.84亿平方米，减幅由1-2月的14%逐月收窄为4%。其中商品住宅销售面积6.1亿平方米，占比为89%，减幅由1-2月的16%逐月收窄为4.3%；商业用房销售面积同比减少0.2%，办公楼销售面积同比增加3.3%。各类开发房屋销售面积增幅均低于去年同期。

　　分地区看，2012年1-9月东部地区商品房屋销售面积降幅逐月减小，由1-2月的-24.3%逐月减为-2.3%，中西部地区自5月开始商品房销售面积减幅逐步收窄。40重点城市商品房销售面积自年初开始降幅迅速收窄，7月起销售面积同比增加，9月销售面积增幅为6.1%（见图3）。其中，4个一线城市商品房销售面积增幅逐月增加，1-9月除上海商品房销售面积同比小幅减少外，北京、广州、深圳商品房销售面积均为正增加。多数城市5月以后二手房交易量由减幅收窄逐步表现为同比增加。

　　2012年1-9月，房地产[FangDiChan]开发完成投资[TouZi]5.1万亿元，增幅由1-2月的27.8%持续回落为1-7月的15.4%，1-8月房地产[FangDiChan]开发投资[TouZi]增长15.6%，增幅比上月增加了0.2个百分点，1-9月房地产[FangDiChan]开发投资[TouZi]增幅小幅回落为15.4%。其中，房地产[FangDiChan]开发住宅投资[TouZi]3.5万亿元，增幅由23.2%降为10.5%，办公楼、商业用房和其他用房的投资[TouZi]增幅分别为36.1%、25.3%、28%。截至9月底，保障性安居工程已开工720万套，基本建成480万套，完成投资[TouZi]9600亿元。

　　2012年1-9月，房地产[FangDiChan]开发企业购置土地面积2.6万平方米，同比减少16.5%，在连续7个月降幅逐步增加后，8月降幅比上月收窄8.1个百分点，9月降幅略增0.3个百分点；房地产[FangDiChan]开发房屋新开工面积13.5万平方米，同比减少8.6%，降幅在比上月收窄3个百分点的基础上，略增了1.8个百分点（见图4）。

　　分地区看，1-8月东中西各地区、40重点城市的房地产[FangDiChan]企业购置土地面积、商品房新开工面积降幅均比上月有所收窄，1-9月各地区购置土地和新开工面积降幅均略有增加。

　　综上所述，2012年前9个月房地产[FangDiChan]市场在下降过程中逐步筑底，4季度在保持房地产[FangDiChan]调控政策稳定的情况下，房地产[FangDiChan]市场总体将保持基本稳定的局面，部分存货消化快的地区房价将保持稳中有升，房地产[FangDiChan]市场需求和供给增加，预计全年房地产[FangDiChan]开发投资[TouZi]增幅为16%左右。

　　持续政策稳定预期

　　此轮房地产[FangDiChan]调控起始于2010年初，两年多以来房地产[FangDiChan]市场调控一直坚持“增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设”的基本思路。2012年房地产[FangDiChan]调控政策与前两年不同的是，对自住性首套住房[ZhuFang]需求给予了一定的支持，强调保持首套住房[ZhuFang]贷款政策稳定性，督促银行业金融机构支持居民家庭购买首套普通自住房[ZhuFang]；在坚决抑制不合理住房[ZhuFang]需求的同时，保证首套住房[ZhuFang]贷款供给。与前些年房地产[FangDiChan]市场调控政策频繁变动相比，这种调控思路的坚持稳定了市场各方的预期，指明了房地产[FangDiChan]长期政策的方向，无疑有利于房地产[FangDiChan]市场的长期健康发展。

　　今年以来，对房地产[FangDiChan]市场走势产生影响的“稳增长”政策包括中央和地方两部分措施。从中央层面看，国务院分别在5月和7月的政治局会议中明确指出，要把“稳增长”放在更加重要的位置，强调实施一系列稳定经济增长的措施。截至9月中旬，央行年内已经两次下调存款准备金率各0.5个百分点，两次下调存贷款基准利率。保守估计，下调存准率可向市场释放人民币流动性超过1万亿元，下调利率和利率优惠可提高居民购房支付能力超过15%。从地方政府层面看，由于房地产[FangDiChan]走势与地方经济增长密切相关，今年以来各地一直有放松房地产[FangDiChan]调控政策的冲动，4月部分地方政府放松“限购”的政策被及时叫停，但5月以来相继沈阳、深圳、南京、宁波等6个地方政府提高了公积金贷款额度。中央和地方政府为“稳增长”出台的各项措施，直接或间接鼓励了购房需求，促进房地产[FangDiChan]市场形成筑底。

　　5-7月，房地产[FangDiChan]市场需求增长环比较快增加，多数一二线城市新建住房[ZhuFang]和二手住房[ZhuFang]成交量明显上升，一线城市住房[ZhuFang]库存量已降至正常值之下，房价上涨压力迅速上升。7月下旬和8月上旬，针对房地产[FangDiChan]市场出现的新情况，国务院派出8个督查组，对16个省市贯彻落实国务院房地产[FangDiChan]市场调控政策措施情况开展专项督察。督察组重点检查各地的住房[ZhuFang]限购措施执行情况、差别化住房[ZhuFang]信贷政策执行情况、住房[ZhuFang]用地供应及管理情况、税收政策执行和征管情况。要求各有关地方深入贯彻落实房地产[FangDiChan]市场调控政策措施，强调各地不得以任何理由变相放松调控，稳定普通商品住房[ZhuFang]用地供应量，严格预售许可管理。虽然督查组检查并未出台实质性的政策措施，但释放出明确的稳定房价目标的政策信号，8月、9月连续两个月70大中城市房价回暖趋势放缓，房价下降城市数量在连续7个月逐步减少后再次出现增加。

　　总体看，近期房地产[FangDiChan]调控政策效果显著，房地产[FangDiChan]市场向政策预期方向发展，房价保持基本稳定，需求稳定增加，供给指标8月触底好转。今年前7个月，全国国有土地使用权出让收入13490亿元，下降27.1%，在土地财政压力日渐加大的影响下，8月和9月重点城市土地供应量不断增加，地方政府集中供地势头明显，而楼面地价保持相对低位，万科、绿地、招商等大型房企拿地积极性较高。据不完全统计，8月30重点城市土地成交面积为3740.46万平方米，环比上涨31.4%。

　　2013年房价稳中有升

　　2012年1-9月，房地产[FangDiChan]开发完成投资[TouZi]同比增长15.4%，预计全年房地产[FangDiChan]投资[TouZi]增幅为16%左右。房地产[FangDiChan]开发投资[TouZi]增幅继续回落

　　2013年，按新开工700万套保障房估计，保障房投资[TouZi]对房地产[FangDiChan]投资[TouZi]增长的拉动为-4%；商品房新开工面积受销售回暖的影响将会有所增加，按商品房新开工面积增加10%（2008年和2009年均值）估计，商品房投资[TouZi]增长16%。综合保障房投资[TouZi]和商品房投资[TouZi]，2013年房地产[FangDiChan]投资[TouZi]增幅大约为12%，比2012年低4个百分点。

　　从需求方面看，2012年6月以后在政策微调、降息优惠等政策以及房地产[FangDiChan]企业“以价换量”销售策略的影响下，累积两年的住房[ZhuFang]刚性需求集中释放，有力地推动了房地产[FangDiChan]市场的回暖。2013年在宏观经济稳定增长的背景下，保持现有房地产[FangDiChan]调控政策不变，继续抑制住房[ZhuFang]投机投资[TouZi]需求，鼓励自住需求，由城镇化、拆迁、人口结构变化带来的住房[ZhuFang]刚性需求将会稳定增加。

　　从供给方面看，一方面是加快保障房建设将继续提供住房[ZhuFang]供给，初步估计2013年保障房竣工套数在400万套以上；另一方面，受2011年下半年以来商品房屋新开工面积增长下降的影响，2013年商品房新增供应增长将会下降，市场存货水平将低于2012年。总体看，2013年房地产[FangDiChan]市场供给量也会稳定增加。

　　综合房地产[FangDiChan]市场供求两方面的变化，预计2013年在宏观经济保持稳定增长、房地产[FangDiChan]调控政策基调不变的情况下，房价总体呈现稳中有升的可能性很大。

　　长期住房[ZhuFang]制度待建

　　关注房地产[FangDiChan]投资[TouZi]对固定资产投资[TouZi]和经济增长拉动作用的持续减弱。2012年房地产[FangDiChan]投资[TouZi]预计增长16%左右，增幅比去年下降大约12个百分点，将影响GDP增幅1.6个百分点。2013年预计房地产[FangDiChan]投资[TouZi]增幅将进一步回落4个百分点，再次拉低经济增速。为保持固定资产投资[TouZi]和经济增长的稳定，需要加大其他行业投资[TouZi]增长，以弥补房地产[FangDiChan]投资[TouZi]增幅下降带来的不利影响。

　　短期内继续坚持房地产[FangDiChan]调控政策思路。在近两年的房地产[FangDiChan]调控中，坚持并严格执行抑制投机、投资[TouZi]性需求的政策措施，明显遏制了房地产[FangDiChan]市场投机投资[TouZi]型需求，稳定房价初见成效。2013年受2011年下半年以来新开工面积增长下降的影响，商品房新增供应增长将会下降，房价上涨压力上升。建议继续坚持既有的房地产[FangDiChan]调控政策，坚决抑制房地产[FangDiChan]投机性需求。

　　加快长期住房[ZhuFang]制度的建设。一是加快住房[ZhuFang]信息系统建设，尽快制定并发布住房[ZhuFang]发展规划。二是研究建立平稳的土地供给机制，保证土地供应和房地产[FangDiChan]市场需求之间的相对平衡。三是进一步推进房产税的试点工作，完善房地产[FangDiChan]税收政策。四是加快住房[ZhuFang]公积金条例的修改，完善房地产[FangDiChan]金融政策。长期看，“十二五”规划中明确提出要鼓励“自住需求和改善性住房[ZhuFang]需求”，应通过完善住房[ZhuFang]制度和各项措施，逐步放开对“卖旧换新”改善性住房[ZhuFang]需求的限制。（作者单位：国家发改委投资[TouZi]研究所）