大视野

　　国家行政学院决策咨询部

　　陈炳才

　　国家统计局数据显示，9月70个大中城市中，房价环比上涨的城市有31个，下降的城市有24个，持平的城市有3个，房价延续稳中有降的态势。不过从长远看，房价继续上涨的基础不再，随着未来房地产[FangDiChan]业政策的完善，房价将最终回归理性下跌的通道中。

　　房价回归理性

　　首先，房地产[FangDiChan]扩张和价格[JiaGe]膨胀的资金供给机制正在发生转变。过去的10多年，投资一直是我国经济增长的主要动力。当年投资占GDP的比重从2000年的33%提高到2011年的66%，而消费比重一直维持在39%左右。同期投资规模从32918亿扩大到311022亿，同期外汇占款导致的基础货币投放也从14291亿扩大到253587亿，外汇占款占投资资金来源比重从43%提高到81%，最高的2008年达到97.46%。但是，2011年11月以来，尤其是2012年4月14日扩大人民币汇率浮动范围以后，人民币汇率单边升值预期消失，外汇储备增加迟缓甚至出现负增长情况，贸易顺差也在缩小，境外投资规模扩大，这意味着未来的国际收支不会像2000-2010年那样保持大规模顺差并导致外汇储备增加。外汇储备不再增加，基础货币投放减少，社会流动性供给将大幅度降低，基数已经扩大的经济规模高增长需要的流动性规模更大，但市场无法满足，这必然导致对土地[TuDi]和房地产[FangDiChan]的投资速度下降，房价也将趋向下降。

　　其次，土地[TuDi]财政困难将推动房地产[FangDiChan]税的出台和扩大试点范围。过去的10多年里，土地[TuDi]财政成为地方财政的重要来源，也是地方基础设施和社会服务业发展的资金来源。土地[TuDi]财政也得益人民币汇率升值预期下的国际收支顺差和外汇储备增加，这个因素消失以后，土地[TuDi]价格[JiaGe]上涨也失去了资金供给动力。此外，地方政府出售的土地[TuDi]使用年限为50-70年，而且大部分土地[TuDi]基本被开发，在未来30-40年内，政府难以获得土地[TuDi]回收的好处，可出售的土地[TuDi]有限。新加坡700多平方公里的土地[TuDi]，工业用地采取的是30年，而且国土开发到目前只有40%，60%依然禁止开发。地方政府土地[TuDi]销售到达一定水平后，未来继续保持土地[TuDi]财政收入将趋向困难，这将迫使地方政府选择汽车牌照拍卖以及开征房地产[FangDiChan]及交易税等新税种来增加财政收入。这对住房开发商和住房投资人都不是利好，也将抑制住房价格[JiaGe]上涨。

　　第三，城市化的重点是保障房建设而不是商品房建设。很多人认为中国的城市化进程没有结束，觉得房地产[FangDiChan]依然具有长期的潜力，因而继续在三、四线城市投资房地产[FangDiChan]。但中国未来的城镇化，可能不会像一般人理解的那样。未来10年，解决民生将处于更加重要的地位，收入分配和住房都是决策层要考虑的。从目前信息看，未来政府的住房建设政策更多考虑的是大量建设保障房、经济适用房和棚户区改造，这样可以缓解城镇化的矛盾，缓解进城人员的居住困难。这样的住房建设和发展方向，会改变目前的房地产[FangDiChan]市场供给结构，将抑制商品房的价格[JiaGe]上涨趋势。

　　未来房地产[FangDiChan]业的管理政策将越来越完善，相关的税费也会增加，那些持有多套、几十套乃至上百套商品房的投资人，将面临沉重负担。大量的闲置房、投资房将不得不走向市场，通过改变市场供求，抑制价格[JiaGe]上涨。当住房价格[JiaGe]调整和下跌时，可能形成连锁效应，房地产[FangDiChan]价格[JiaGe]将回归理性。

　　房价下跌不利影响有限

　　应该看到，房地产[FangDiChan]过度发展导致经济逆向调节和产能过剩，不利经济持续发展。过去的几年里，房地产[FangDiChan]膨胀导致产业结构逆向调节，延缓了经济结构调整的时间。当今钢铁业产能过剩以及亏损之痛，与2008年以来的房地产[FangDiChan]膨胀关系密切。2007年以后我国开始实施紧缩货币政策，但金融危机打乱了这一部署，2009-2010年的信贷扩张导致房地产[FangDiChan]成为经济增长的动力，房地产[FangDiChan]价格[JiaGe]膨胀吸引了大量投资。例如，我国房地产[FangDiChan]消费了钢铁产量的40%。结果钢铁工业等产业逆向调节。房地产[FangDiChan]膨胀和钢铁业产能逆向调节，导致前几年进口铁矿石价格[JiaGe]持续大幅度上涨，国内产能扩张，落后产能淘而不汰，这样的发展模式不可持续。

　　此外，房地产[FangDiChan]价格[JiaGe]大幅下跌的不利影响有限。有人认为，房地产[FangDiChan]价格[JiaGe]下跌将冲击中国经济。但应该看到，中国居民储蓄最大目的之一就是住房，住房价格[JiaGe]回归合理，居民消费就会上来，消费增长会拉动经济增长，尤其是中低收入阶层的消费会出现较大增长。

　　还有看法认为，房地产[FangDiChan]价格[JiaGe]下跌将导致金融系统不良资产增加。但是，中国的房地产[FangDiChan]与西方不同，房地产[FangDiChan]信贷没有证券化，也没有无抵押的信用贷款，因此房地产[FangDiChan]信贷没有多个链条形式的金融产品，全部是实物抵押，银行在拨备上也做了充分的准备。因此，房地产[FangDiChan]价格[JiaGe]大幅度下跌，对银行的损伤有限。就房地产[FangDiChan]的时间结构来说，2008年之前占主要部分，房价下跌30%甚至更大对2008年之前的房贷影响不大，故银行总体受伤不大。

　　任何经济现象都有周期，小周期是10-12年，大周期是30年。目前，我国房地产[FangDiChan]处于小周期转折点，市场规律将发挥作用。未来不能过于沉醉于房地产[FangDiChan]价格[JiaGe]膨胀，而忽略外部竞争的风险，应加大力度转向技术和科技，政策和资金要更多转向鼓励技术创新和研发投入。