【财经网(博客,微博)专稿】记者 史尧尧

　　近日，在以“房地产下半场：谁主沉浮”为主题的第三届中国房地产业高峰论坛上，原中国建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家瑾在谈到房地产调控[DiaoKong]迷局时指出，土地供应和成交以及新开工面积的减少，会对一年以后或者是一年半之后的市场[ShiChang]供应带来非常大的挑战。

　　“2011年，住房用供地计划完成了13.59万公顷，落实率仅为62.3%。在商品住房用地方面，没有一个城市完成了供地计划。2012年的土地供应计划是17.26万公顷，比2011年的21.92万公顷大幅减少。随后出现[ChuXian]成交量回升，会导致市场[ShiChang]成交量的快速上升。这是当前迫切需要解决的问题。”她解释道。

　　她认为造成这种局面的原因在于调控[DiaoKong]忽视了对中长期发展的考虑和供求关系的考虑，往往出现[ChuXian]顾此失彼，调控[DiaoKong]之后房价[FangJia]反弹。

　　“房价[FangJia]正常上涨，调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]出台，市场[ShiChang]出现[ChuXian]萎缩，政策[ZhengCe]稍微放松，被抑制的投资需求迅速释放，供求关系发生逆转，当房价[FangJia]涨幅达到10%-15%，投机性购房马上进入，使得供求关系快速上升，泡沫出现[ChuXian]，社会反映强烈，国家再一次出台政策[ZhengCe]，市场[ShiChang]再一次出现[ChuXian]萎缩。政策[ZhengCe]的反复，引发市场[ShiChang]的反复，供应量不稳定，一旦需求释放，供不应求的情况立即抬头，市场[ShiChang]上涨，调控[DiaoKong]又加码。调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]的频繁出台增加了市场[ShiChang]不稳定性。使得市场[ShiChang]供应始终难以处于平衡的状态。”她认为这是房地产市场[ShiChang]出现[ChuXian]怪圈的结症。

　　较早前，华远地产(600743,股吧)董事长任志强公开表示，由于土地供应减少，可能导致房价[FangJia]提前出现[ChuXian]暴涨。

　　而在较她之前发言的全国人大常委会委员吴晓灵也认为，频繁变动的政策[ZhengCe]使住房消费这一居民的长期行为失去了稳定的预期，完善制度，稳定预期是未来住宅市场[ShiChang]健康发展的重要条件。

　　对于近期市场[ShiChang]关注的房地产税问题，吴晓灵及谢家瑾均提出了不赞同的意见。

　　谢家瑾认为，房产税不是理想的替代方案，因为中国目前不具备征收房产物业税的条件。

　　而吴晓灵更是强调房产税不应该再扩大试点范围。“房产税这样一个涉及到13亿人生活的税种，应该放到全国人大讨论。一个税政策[ZhengCe]意图没有明确，税收标准没有明确，如果说再推广下去，全国会有N多不同的税种，因此我们应该最早提交人大讨论这个问题，到底是财产税还是消费税，是针对什么来调控[DiaoKong]，调节的目标是什么？”她解释道。

　　在这样混乱的预期也影响着银行的经营。

　　某股份制商业银行信贷审批官告诉记者，预期不稳定直接影响到住房贷款的合同制定。

　　“第一，房价[FangJia]的涨跌直接影响到银行资产质量，预期不稳下我们难以对住房贷款的未来质量进行风险预测和计提准备；第二，无法准确制定贷款利率是签订固定利率还是浮动利率，因为我们暂时无法判断今后利率水平走势。”他解释道。

　　9月21日，中国小型房地产开发商花样年控股(1777.HK)宣布,拟发行2.5亿美元于2017年到期的优先票据，息率定为13.75%。此利率是银行一年期贷款的两倍。公司的声明称，计划将所得款项作为现有及新物业项目开支(包括建筑成本及地价)、为现有债券再融资及一般公司用途。

　　对此，有国内证券公司债券承销部相关人士表示，相比浮动利率的银行贷款，上市地产商更倾向于以债券形式一次性锁定未来成本。

　　他同时指出，这样的做法可以看做是地产商认为房价[FangJia]上涨或不会下跌的表现。“在需求远大于供给下，房地产商更容易将成本转嫁给购房者。”他解释道。

　　（证券市场[ShiChang]周刊供稿）