2012年的杭州楼市跌宕起伏，通过开发商的以价换量策略，成交从1月的859套急剧攀升到6月的11370套。但是[DanShi]进入7月，开发商开始酝酿涨价，成交数据也开始进入下跌通道，7月成交10046套，8月更是下跌到了7909套。商品房成交量虽有下降，但是[DanShi]土地市场[ShiChang]在8月确显得热火朝天。8月一个[YiGe]月吸金83.3亿元，相当于上半年6个月的总和。

　　那么接下来的传统的销售旺季9、10月份[YueFen]，开发商也加快了推盘的节奏。据365新房中心统计，9月预计将有58个楼盘推出新房源，其中首次亮相的将高达24家。虽然市场[ShiChang]跃跃欲试，但是[DanShi]政策[ZhengCe]面收紧的传言却不绝于耳。多重因素合力之下，“金九银十”是否会如期而至？365地产家居网邀请了几位嘉宾共同探讨，为您回首过去，预测接下来的杭州楼市。

　　>>>>>>直播：2012“金九银十”是否会如期而至？

　　回顾：8月份[YueFen]成交量逐步放缓是多重因素结合

　　7月成交10046套，8月更是下跌到了7909套。针对8月成交成交的锐减，翰博机构总经理黄海波认为[RenWei]8月份[YueFen]成交量逐步放缓是多重因素结合在一起。

　　>>>>>>预告：365系列报道“抢收金九银十”即将启动

　　首先，今年传统的淡季其实是延后的，“我认为[RenWei]不是8月份[YueFen]特别差，而是因为6、7月份[YueFen]太好，尤其是7月份[YueFen]延续6月份[YueFen]比较好的行情。”黄海波指出。

　　>>>>>>8月:政策[ZhengCe]预期导致楼市“急刹车”杭州8月成交环比降21%

　　其次，黄海波认为[RenWei]8月成交的下降跟整个供应[GongYing]的节奏有关系，“上半年从3月份[YueFen]以价换量的行情，大家以90方为主，开发商该出的量或者是该释放的量其实已经集中在这几个月里面释放了。再加上原来比较热销的楼盘，由刚需产品向改善型转换，这个一转换其实成交量的下降也是必然的。还有一些项目对价格做了一些调整，而消费者习惯了原来的，尤其是3、4月份[YueFen]比较吸引眼球的这些价格优惠、价格促销。实际上到8月份[YueFen]我觉得它也开始形态上有所调整，因为你的价格变了以后肯定也会有所调整。”

　　黄海波认为[RenWei]第三个因素是政策[ZhengCe]，“我觉得随着6、7月份[YueFen]转热以后，各种声音或者各种不确定性包括国务院派出督查组等动作，也会对开发商的供应[GongYing]步伐、消费者购买的决策产生影响，多少都有一些“看看再说”的心态在里面。”

　　预测：金九银十有效供应[GongYing]是关键 政策[ZhengCe]的变化将会影响楼市

　　8月份[YueFen]是一个[YiGe]观望期、休整期，再加上供应[GongYing]量减落和政策[ZhengCe]面一些风声出来的关系，导致了成交量的下降。进入9月份[YueFen]，据365新房中心统计，截止到9月10日一共有24个楼盘开盘，大部分的楼盘销量不错，还有出现过排队买房的情况。那么在接下来传统意义的楼市旺季，“金九银十”的成色会怎么样？

　　不一定会出现像6月份[YueFen]那么高的成交量，但是[DanShi]跟往年所谓的叫“铜九铁十”要好多了。今年的“金九银十”成色还是比较可以的。章惠芳预测：“在成交量上，我觉得应该会在七千套到九千套之间。”

　　章惠芳认为[RenWei]9、10月份[YueFen]到了下半年最佳的一个[YiGe]推盘节点，这个“金九银十”能否形成跟三个方面有关。

　　一是看供应[GongYing]量是否充足，这个直接关系到“金九银十”这个成色到底是“黄金”、“白金”还是别的什么。

　　二是看推盘量是否是有效的供应[GongYing]。何为有效供应[GongYing]？章惠芳解释道：“有效供应[GongYing]即为新推的房源在地段和价格和价格上能满足购房者的需求。还有产品的类型，是刚需还是改善。”章惠芳认为[RenWei]有效供应[GongYing]是进一步能够成为“金九银十”它的供需平衡、购销能否达到两旺的一个[YiGe]关键点。

　　三是看政策[ZhengCe]的变化和市场[ShiChang]的预期。章惠芳指出：“8月份[YueFen]政策[ZhengCe]我认为[RenWei]是一个[YiGe]“泼冷水”，没有新的政策[ZhengCe]出来，但是[DanShi]不断在说要坚持调控，告诉开发商再上涨调控还会更加严厉。”就目前看，限购、限贷政策[ZhengCe]已经极为严厉，只是在执行中是不是严格执行还是有所松动，章惠芳预测在十八大之前除非出现暴涨，否则不会出台更严厉的政策[ZhengCe]，但是[DanShi]房产[FangChan]税试点是可能的，但是[DanShi]全面铺开不大现实。所以政策[ZhengCe]的变化影响市场[ShiChang]的预期，影响购房的节奏和开发商推盘。

　　而浙江城市之声节目主持人舒云则认为[RenWei]对于接下来的“金九银十”不应抱太多的希望。舒云预测主城区的成交将会在四千多套这样一个[YiGe]水平里。

　　舒云分析道：“我觉得推盘的量是充足的，但是[DanShi]这个“成色”因为在上一波的行情当中，像桥西、城东新城、滨江都已经进入到加推首改产品之中。这些区块供应[GongYing]量萎缩了下去，现在所有的刚需都是集中在临平。”

　　舒云认为[RenWei]前一周800套都不到的成交量，而且接下来可供应[GongYing]的项目有太大的一种放量可能性不太会大，所以舒云预测三季度将会是平稳过渡。

　　购房者：平稳期买房有保障 从使用性考虑可以入手

　　从推盘量上看，在“金九银十”这个传统销售旺季，房源的供应[GongYing]量可谓是相当的充足。那么在这个时间节点上，购房者适合不适合去买房呢？专家们也给出了自己的建议。

　　浙江城市之声节目主持人舒云认为[RenWei]在3、4月份[YueFen]杀跌的时候，开发商很多都是破成本的，这种房子你买进是赚进，但是[DanShi]从后续提供的服务上也是打了折扣的。舒云建议现在市场[ShiChang]平稳时期反倒是买房一个[YiGe]最好的时机，“市场[ShiChang]其实在大起大落的时候买房都不是很好，对购房者来说利益的保障并不是最大化，反倒是平稳期是一个[YiGe]很好的选择，因为开发商的服务保障不会有太多的折扣。”

　　翰博机构总经理黄海波也认为[RenWei]在9、10月份[YueFen]适合购房者入手买房，他认为[RenWei]相对于上半年的刚需市场[ShiChang]占绝对主导，在9、10月份[YueFen]刚需与改善型将会呈现“百花齐放”的场面，这样的结构各种层次都有了，适合购房者挑选心仪的房源。

　　章惠芳更是直接的表示买房不存在“套牢”一说，“我认为[RenWei]房价长久是看跌的，现在涨更大程度是货币超发，资本性的通胀，不是真正的房价涨。对于刚需来说，非买不可是使用目的，不是投资目的。一直以来我们消费者过分的强调的商品房的投资属性，而忽视了消费属性。”章惠芳建议购房者应该更多的从自身的使用性上考虑，而不要一味的去纠结价格的涨跌。

　　所以，综合来看，在这个“金九银十”之际，也是购房者抢收的一个[YiGe]大好时机。

　　房产[FangChan]税：目的有待讨论

　　最近有关杭州可能会成为房产[FangChan]税试点城市的消息在微博上被传的沸沸扬扬，对于房产[FangChan]税嘉宾们也发表了自己独到的见解。

　　考虑到这次宏观调控中杭州领涨、领跌波动都比较剧烈，嘉宾们一致认为[RenWei]杭州被纳入房产[FangChan]税试点城市的可能性非常大。

　　但是[DanShi]对于房产[FangChan]税将会给楼市带来多大的影响，黄海波认为[RenWei]相对于房产[FangChan]税本身，等待落地的过程更可怕，因为这时观望氛围会持续加重。

　　房产[FangChan]税可能会有三大作用：一个[YiGe]是调节贫富差距收入；第二个是关于抑制房价；第三个地方财政的问题解决。

　　舒云认为[RenWei]这三个都赋予在房产[FangChan]税的身上，房产[FangChan]税必然会开征。舒云也尖锐的指出房产[FangChan]税的主旨作用还不明确，“如果是主旨是地方财政问题，就是流氓税。如果是抑制房价，上海的先例也反映出作用是不大的。”舒云还认为[RenWei]任何税费都将会转嫁给消费者，但是[DanShi]是在市场[ShiChang]上行的前提之下，如果市场[ShiChang]波动或者是下降，转嫁将不会成功的。所以从短期看，房产[FangChan]税的实行肯定是利空。（文/house365俞永波）