保利西子湾限价[XianJia]房。

　　专题撰文 信息时报记者 田桂丹 实习生 蓝单 江秀专题摄影 信息时报记者 何剑辉

　　去年，广州萝岗区宏康和园限价[XianJia]房售罄后，由开发商建设的限价[XianJia]房正式退出舞台。而日前龙归城首栋由政府[ZhengFu]建设的限价[XianJia]房封顶，预计这批限价[XianJia]房明年可竣工，将成为重启限价[XianJia]房销售大幕的“头炮”。

　　据了解，由开发商投资建设的限价[XianJia]房的管理办法已过有效期，而广州市正酝酿制订新的由政府[ZhengFu]建设的限价[XianJia]房的管理办法，至今尚未公布。目前存在的问题是，旧办法中规定限价[XianJia]房满5年后上市要补缴房价收益七成给政府[ZhengFu]，让购房者大呼买限价[XianJia]房“买亏了”，这也成为旧办法中最受争议的焦点。另外，限价[XianJia]房继承条款不明晰也引发购房者的担忧。在旧办法已过期的情况下，由开发商建设的限价[XianJia]房是“无法”管，还是将适用新的管理办法？新管理办法有何需要完善的地方？记者采访了购房者、业界专家和学者。

　　焦点话题1限价[XianJia]房卖掉要亏本？

　　限价[XianJia]房满5年后上市要补缴房价收益七成给政府[ZhengFu]

　　针对开发商建设的限价[XianJia]房的管理办法《广州市限价[XianJia]商品住宅销售管理办法（试行）》（下简称《办法》），在2008年1月印发实施，有效期3年。目前该办法有效期已过，但未出台新管理办法。

　　过去的4年多时间里，《办法》中对销售对象、销售后上市的规定等，都成为讨论的焦点。其中，最受关注的就是限价[XianJia]房满5年后上市要补缴房价收益七成给政府[ZhengFu]的规定，这让购房者大呼“买亏了”。

　　在中海金沙馨园论坛上，名为“小强020”的业主称，限价[XianJia]房自住则大赚但卖房就会大亏。业主如果卖限价[XianJia]房都是划不来的，还不如把这要交给政府[ZhengFu]的收益部分作为首付，买南海的房子，或者在广州以父母或小孩的名义买房子。

　　在金沙馨园，刘女士告诉记者，她在2009年以6000多元/平方米买了金沙馨园限价[XianJia]房。她认为，“补差价”的政策没有考虑到房贷利息等情况，而且她买限价[XianJia]房时，其实房价跟周边商品房价也相差不远。如果万一要转手，需要补缴七成房价收益给政府[ZhengFu]，加上房贷利息等，业主可能只能拿回当初买房的钱。“感觉房子像是租的，起不到保障作用，还不如当初就把这笔钱存进银行”。

　　中山大学政治与公共事务管理学院副教授、社会保障与社会政策研究所副所长朱亚鹏近年曾做过广州限价[XianJia]房政策评估课题，课题组专门进行问卷调查。调查显示，打算转让限价[XianJia]房或二次置业的人数占压倒性的比例。

　　焦点话题2发证五年后可转让？

　　按小区楼盘初始登记日期始算，房产证右下角有标注

　　2011年4月份，信息时报记者连续5日抽取几个限价[XianJia]房小区部分楼层统计发现，均存在空置的现象，最高空置率达三成。这批空置房可能会成为首批进入二手房市场流通的限价[XianJia]房。

　　根据《办法》，限价[XianJia]房要满5年才可以上市交易。广州首个限价[XianJia]房项目是在2008年春节后销售的，是否意味着明年开始将陆续会有限价[XianJia]房进入二手房市场呢？限价[XianJia]房入市的时间点是以签约时计算，还是以房产证发放时计算呢？记者浏览各限价[XianJia]房小区网站，不少业主认为是在购房2年后拿到房产证，之后再过5年，即签约后7年才可转手限价[XianJia]房。

　　但《办法》中将时间点界定为“自办理房地产权属登记之日起”。广州市国土房管局有关人士表示，房地产权属登记之日不是签约日期，也不是发证期。它是小区楼盘初始登记日期，在限价[XianJia]房每本房产证的右下角都有标注，判断限价[XianJia]房能否上市就以该日期为准。如戴小姐在2009年8月购买了中海金沙馨园的限价[XianJia]房，她在2011年10月拿到房产证，房产证上标注的权属登记时间是2011年6月。也就是说，她购买的限价[XianJia]房要在2016年6月后才能转手。

　　在几大限价[XianJia]房小区论坛中，有业主提出，宁愿政府[ZhengFu]把转售时间延长到15~20年，过了这个时间就自动转为普通商品房，不再需要补缴地价。

　　焦点话题3子女继承房产很难？

　　《办法》无明确规定，按继承法子女也须无房产才能继承

　　虽然不少业主在论坛上谈论上市“补差价”话题时，最后都会以自住还是大赚作为总结，但由于《办法》在限价[XianJia]房继承问题上没有明确的规定，因此仍引发了担忧。

　　“理想很丰满，现实却很骨感”，有限价[XianJia]房申购者发帖如此总结自己的经历。这名业主在帖子中表示，《办法》目前并无让子女继承限价[XianJia]房的细则。但是根据继承法描述，继承人继承遗产也将继承其权利和义务，按此理解子女要继承限价[XianJia]房必须符合申请限价[XianJia]房的条件，先决条件也就是无房产。如果有房产，政府[ZhengFu]可回收，或者业主按照规定向政府[ZhengFu]补交土地收益价款后保留限价[XianJia]房。

　　因此，当限价[XianJia]房业主的名下出现第2套房产时，不管是通过拆迁补偿、继承获得，还是通过努力工作赚到钱再购买房子，这名业主手中的限价[XianJia]房的“下场”只有3个：向政府[ZhengFu]补交土地收益价款保留限价[XianJia]房；出售限价[XianJia]房，把差价按规定交还政府[ZhengFu]；政府[ZhengFu]回购该限价[XianJia]房。而补交土地收益价款，可能会出现补缴价比买房价更高的情况。

　　业主声音

　　住在保利西子湾的一位业主表示，希望能改善转手卖房要补缴70%差价给政府[ZhengFu]的条文。她说，2009年以6500元/平方米买西子湾限价[XianJia]房时，这种标准的普通商品房房价是8000元/平方米左右。按照这样的房价计算，如果当时咬牙买个普通商品房，转手就不用交差价了。

　　背景

　　限价[XianJia]房性质由商品房转为保障房

　　2006年开始，在房价快速上涨的背景下，广州市推出“房价调节器”限价[XianJia]房。这批由政府[ZhengFu]推地、开发商建设的限价[XianJia]房项目共有10个。2008年春节后，作为全国首个限价[XianJia]房项目的保利西子湾正式推出。但由于楼市调整，限价[XianJia]房从一开始的“抢手”变成“烫手”，逐渐变成被“挑三拣四”的房源。因此，有拿了限价[XianJia]房地块的开发商开始观望，地块迟迟未动工。广州市也开始研究限价[XianJia]地的退出机制问题。最终正式建成并销售的广州市限价[XianJia]房小区，包括保利西子湾、中海金沙馨园、万科新里程、龙光峰景华庭和宏康和园。据阳光家缘数据统计，这批限价[XianJia]房共8495套。自去年萝岗区宏康和园限价[XianJia]房售罄后，由开发商建设的限价[XianJia]房正式淡出历史。

　　在限价[XianJia]房“断档”期，不少购房者开始翘首以盼政府[ZhengFu]开建的限价[XianJia]房。今年8月，广州市迄今为止最大的保障房小区龙归城首栋限价[XianJia]房封顶。据透露，龙归城项目有限价[XianJia]房共2848套，预计明年可竣工。其中，除去目前已确定的安置房房源约800套，最多有2000套的房源可以对外供应销售，这是市政府[ZhengFu]建设的首个限价[XianJia]房。

　　除了龙归城项目，目前广州在建的大沙东、萝岗中心城项目和南方钢厂等项目都有限价[XianJia]房房源。与此前开发商建的限价[XianJia]房不同，正在开建的限价[XianJia]房性质，已由限价[XianJia]商品房明确转为保障房。政府[ZhengFu]建设的限价[XianJia]房房源销售和管理等环节，需要对原限价[XianJia]房管理办法进行完善修订。目前相关的政策正在研究制订中。