东莞时报记者 冯欢

　　如何利用“三旧”改造[GaiZao]为东莞挖掘更多稀缺土地资源？又如何利用“三旧”改造[GaiZao]促进东莞的产业[ChanYe]转型升级？

　　日前，《加快推进“三旧”改造[GaiZao]促进产业[ChanYe]转型升级若干意见》印发出台，回应了上述问题。昨日，本报记者特邀市三旧办综合协调组组长张映强详细解读这一文件。

　　市三旧办称，今后特别鼓励对旧厂房用地的整合改造[GaiZao]，旧厂房用地改造[GaiZao]成工业用地优惠多多只要符合条件，不仅有专项[ZhuanXiang]资金补助，还可免交土地出让金，就连容积率也可不设上限。

　　这一新规将于9月1日起实施，有效期至2015年8月31日。

　　修编“三旧”改造[GaiZao]专项[ZhuanXiang]规划

　　早前东莞的“三旧”改造[GaiZao]并没有太强的产业[ChanYe]指导，最终超过七成的“三旧”改造[GaiZao]都做的是商品房项目，产业[ChanYe]项目不多。

　　新规明确提出一个“三规融合”，强化城市规划引领作用的概念，即将城市规划、产业[ChanYe]规划和土地利用总体规划有机结合，并修编一个“三旧”改造[GaiZao]专项[ZhuanXiang]规划，划定各镇街改造[GaiZao]的核心区、产业[ChanYe]聚集区、产业[ChanYe]结构转型升级区。

　　新规明确提出设定“三旧”改造[GaiZao]用地规划为居住和商业用地的比例，市区不高于60%，镇不高于40%。

　　解读：镇街专项[ZhuanXiang]规划有望月底完成

　　张映强透露，目前市发改部门正在制作产业[ChanYe]规划，预计年底才能完成。

　　而全市的“三旧”改造[GaiZao]专项[ZhuanXiang]规划也已经在修编当中，在此之前，各个镇街仍需要率先完成各自镇街的“三旧”改造[GaiZao]专项[ZhuanXiang]规划。

　　这一任务今年5月规划部门已经开始布置，预计本月底各个镇街的“三旧”改造[GaiZao]专项[ZhuanXiang]规划就可以完成。

　　工业仓储用地容积率不设上限

　　“合理调控开发强度，提升土地承载能力。”新规明确，将以提升中心区域人口集聚度和保障未来产业[ChanYe]发展空间为目标导向，针对中心城区、中心镇中心区、其他镇中心区及外围地区的土地利用现状和密度分区，合理确定改造[GaiZao]范围容积率，适当提高开发强度、增加建筑容量，因地制宜开发地下空间，提升空间资源对未来城市发展的承载能力。

　　而且在符合相关技术规范的前提下，工业、仓储用地的容积率不设上限。

　　解读：鼓励建高层工业楼宇

　　对此，张映强解释，这是为了鼓励多开发工业地产，鼓励开发高层或多层的工业楼宇，只要是在交通等公共配套设施完备，满足其他技术规范的前提下，“三旧”改造[GaiZao]中的工业和仓储用地的容积率可以享受“不设上限”的实惠。

　　张映强表示，这一点可以向香港学习，香港的高层工业楼宇就特别多。而过去三十年东莞的粗放型发展模式，确实不利于土地的集约节约利用。希望能够通过这一优惠政策改造[GaiZao]一批简易的旧厂房，将东莞的工业厂房“拔高”，提高土地利用效率，向空间要土地。

　　将设“三旧”改造[GaiZao]专项[ZhuanXiang]资金

　　新规透露，东莞将设立市“三旧”改造[GaiZao]专项[ZhuanXiang]资金，用来重点支持旧厂房用地整合改造[GaiZao]。

　　这笔资金从何而来？《若干意见》透露，原土地使用权人自行改造[GaiZao]补缴的土地出让金市、镇、村分成比例由2:4:4调整为4:2:4，而第三类镇的分成比例则由1:5:4调整为3:3:4。这里面市里分成的资金将全部注入市“三旧”改造[GaiZao]专项[ZhuanXiang]资金中。

　　而集体经济组织与其他单位合作改造[GaiZao]，办理转让手续缴纳的税费，市留成部分也将全额注入市“三旧”改造[GaiZao]专项[ZhuanXiang]资金。

　　解读：试点先享专项[ZhuanXiang]资金实惠

　　张映强解读，之所以设立这样一个专项[ZhuanXiang]资金，就是为了吸收经营性土地改造[GaiZao]的收费，由政府设立资金对工业用地改工业用地的项目进行补贴。

　　但这笔专项[ZhuanXiang]资金在年内并不是所有项目都可以享受到的。张映强透露，今年内将在全市挑选出一部分较为成熟的“三旧”改造[GaiZao]项目进行试点，只有这些试点项目才可以享受到专项[ZhuanXiang]资金的补助。

　　预计，在本期“三旧”改造[GaiZao]专项[ZhuanXiang]规划期限内，盘活和整合1万亩旧厂房用地，建设一批产业[ChanYe]集聚区、都市型工业园和多层、高层工业楼宇。

　　“三旧”引入工业地产概念

　　新规鼓励整合改造[GaiZao]旧厂房用地发展传统优势产业[ChanYe]、先进制造业、高新技术产业[ChanYe]和生产性服务业项目（下称产业[ChanYe]类项目），对于用地面积达到15亩及以上，且容积率达到1.5及以上的，可享受诸多优惠政策。

　　其中一大优惠政策就是，符合条件的产业[ChanYe]项目，其工业生产使用部分可分割出售，并参照商品房办理《预售证》的做法，为分割出售部分办理独立的《房地产权证》。

　　解读：工业产权可分割出售

　　张映强称，这是东莞首次在“三旧”改造[GaiZao]当中引入工业地产的理念。

　　张映强解释，与之前退二进三不同，今后“三旧”改造[GaiZao]将秉承优二强二的导向，推进旧工业用地改新工业用地的实施。毕竟东莞以制造业享誉世界，工业对东莞经济和产业[ChanYe]的支撑作用才是最主要的。

　　因此，才在市委市政府的决策下，出台了这一“三旧”新规，采取融入工业地产的理念，在拆除和建设阶段分别进行补助，鼓励和推动旧厂房的转型升级，鼓励工改工，开发的工业厂房产权可以分割出售。

　　工业用地可用范围更广泛

　　在今后“三旧”改造[GaiZao]中，工业用地的用途更为广泛了，不仅仅局限于原本的第二产业[ChanYe]，也可以适用于“2.5”产业[ChanYe]新规明确，只要是经市经信部门认定的生产性服务业项目，可以使用工业用地，但不得改变用途。

　　解读：工改工可开发企业总部等

　　新规实施之后，企业再进行“三旧”改造[GaiZao]，就可以将工业用地升级改造[GaiZao]用来发展科研、会展、现代物流等生产性服务业项目，就连企业总部也不例外，但值得注意的是，改造[GaiZao]之后的“2.5”产业[ChanYe]只租不售，而且只能租给“2.5”产业[ChanYe]项目，不能租来做其他商业用途出租，不能租来办公。