2012年进入收尾的第四季，对于房地产市场来说，是跌宕起伏的一年。年初的低迷到红五月的爆发，随后一路保持稳健成交。经过限购新政近两年的洗礼，市场应对调控也显得越来越从容、灵活。而对于买家来说，对于今年的市场也是由谷底回升，从普遍观望到渐次出手，看涨一线。

　　根据世联地产(002285,股吧)日前发布的2012年3季度世联购房者[GouFangZhe]信心指数报告，3季度购房者[GouFangZhe]信心指数较上季度有所提升，表明购房者[GouFangZhe]对未来房地产总体走势的乐观程度较二季度明显改善。而这已经是购房者[GouFangZhe]信心连续三个季度提升，并处于2011年“国八条”政策颁布以来的最高水平。根据世联地产研究人士的判断，涨价趋势已经深入人心。从不同类型的置业者来看，各类购房者[GouFangZhe]的置业信心均有所提升，其中首次置业者和改善型购房者[GouFangZhe]的置业信心有明显提升。

　　另一方面，看涨房价[FangJia]的预期，在一定程度上对于置业意愿也有一定负面影响。在广州，3季度广州购房者[GouFangZhe]信心指数为54.9，较2012年2季度上升0.9，连续三个季度高于50的临界值。从分类指数来看，当前房价[FangJia]满意指数与上季度持平，购房预期指数较上季度下降4.0。显然，如果房价[FangJia]持续上涨，将会影响购房者[GouFangZhe]的置业热情。本季度，广州地区仅有23.1%的购房者[GouFangZhe]认为未来半年适合购房，较上季度大幅下降12.8个百分点，显示出在房价[FangJia]上涨的大趋势下，广州购房者[GouFangZhe]的置业意愿明显下降。

　　从购房者[GouFangZhe]的预期变化趋势来看，本季度主要呈现三大特征：成交量方面，购房者[GouFangZhe]感知到的楼市成交回暖是一个普遍现象，在高人气的带动下，接近一半的购房者[GouFangZhe]预期未来成交量将会继续上涨；在价格方面，与上半年相比，超六成购房者[GouFangZhe]认为周边楼盘有不同程度的涨价行为，这进一步巩固了购房者[GouFangZhe]的涨价预期，致使本季度近六成购房者[GouFangZhe]看涨未来房价[FangJia]，创“国八条”调控以来新高；与此同时，房价[FangJia]上涨带来的负面影响正在逐步显现，主要表现在两个方面，一是购房者[GouFangZhe]认为未来“不适合购房”的比例小幅增加，二是尽管表示会在未来三至六个月内置业的购房者[GouFangZhe]占比有所提升，但增幅明显放缓。

　　市场的涨价预期已基本形成，这是政府最不愿意看到的局面。显然面对此种局面，中央政府不会坐视不管，更不会让“史上最强”的房地产调控再次功亏一篑。因此，开发商应当警惕政府根据形势出台新的调控政策。调查显示，购房者[GouFangZhe]认为未来最可能出台的两个调控政策分别为房产税和房价[FangJia]控制目标，其占比分别为26.4%和25.6%。此外，当前限购政策并未松绑，投资客的购买力受到约束，而作为购买主力的首次置业者和改善型购房者[GouFangZhe]对房价[FangJia]的敏感程度较高。

　　在研究人士看来，房价[FangJia]上涨带来的负面影响正在逐步显现，一方面，购房者[GouFangZhe]认为未来“不适合购房”的比例小幅增加，另一方面，本季度表示会在近期置业的购房者[GouFangZhe]增幅明显放缓。当前限购政策并未松绑，投资客的购买力受到了一定的约束，而作为购买主力的首次置业者和改善型购房者[GouFangZhe]对房价[FangJia]的敏感程度较高。如果开发商贸然提价，将可能伤及对价格较为敏感的这部分购买力。此外，中央政府不会坐视房价[FangJia]不管，更不会让“史上最强”的房地产调控再次功亏一篑。开发商应当警惕政府根据形势出台新的调控政策，提前做好应对策略。

　　李广军