“地王”让路历史文化

　　中国房地产报记者 曾冬梅 广州[GuangZhou]报道

　　经历拍卖—收回—规划变更后，万科集团5年前在广州[GuangZhou]以高价拍得的江湾[JiangWan]大桥[DaQiao]以东地块的命运终于有了结果：这一“地王”将改建为孙中山大元帅府纪念馆的陈列馆。

　　近日，在第二届广州[GuangZhou]市城市规划委员会会议上，广州[GuangZhou]市长陈建华表示，因江湾[JiangWan]大桥[DaQiao]以东地块位于广州[GuangZhou]市历史城区20.39平方公里内，且是已批未建，因此，政府决定收回，改建孙中山博物馆。为了这个博物馆地块，广州[GuangZhou]市市政府将至少要付出7亿元的代价。

　　这值得吗？“这是我们传承岭南文化的核心，也是城市竞争力的核心，凸显城市个性，这20.39平方公里是关键！”陈建华表示。

　　疾速前行的广州[GuangZhou]终于有了改变，在经济发展与历史文化保护之间，选择了使城市更理性的发展模式。

　　暨南大学教授、中国城市规划学会会员胡刚认为，从江湾[JiangWan]大桥[DaQiao]以东地块的命运变化可以看出，社会对于历史城区的价值认可正在逐步提升，也反映了广州[GuangZhou]在城市更新过程中从改造到保护的意识转变，体现了城市发展的进步。

　　从宅地到博物馆

　　8月31日，连接珠江两岸的江湾[JiangWan]大桥[DaQiao]川流不息。本报记者在现场看到，万科被收回地块位于江湾[JiangWan]大桥[DaQiao]脚东侧，北面是大元帅府，周边被江湾[JiangWan]花苑等居民小区所环绕；其西面则是海珠区的标志性大盘——中海名都花园。与周边的喧闹相比，江湾[JiangWan]大桥[DaQiao]以东地块安静异常。

　　这是很难得的景象，5年来，万科江湾[JiangWan]大桥[DaQiao]以东地块的经历颇为曲折跌宕。

　　2007年春节过后，广州[GuangZhou]万科信诚房地产有限公司（以下简称“广州[GuangZhou]万科”）和11家开发商经过91轮“争夺”，以4.6亿元拍下了这一占地9629平方米的地块，并以7082元/平方米的楼面地价创下新高，是当年广州[GuangZhou]的地王之一。据了解，2007年4月，广州[GuangZhou]万科就已缴齐4.6亿元的购地款，并于9月份签订了《国有土地使用权出让合同》。

　　2008年2月份，江湾[JiangWan]大桥[DaQiao]以东地块设计规划方案公示，一栋29层和一栋56层的高楼呼之欲出。3月份，广州[GuangZhou]万科获得了其中一幢楼及地下室的建设工程规划许可证、施工许可证，随后开始建设地下3层的建筑。

　　然而，事情发生了逆转性的变化。2009年1月24日，广州[GuangZhou]市规划局发函，称拟对该地块进行规划变更，要求广州[GuangZhou]万科的开发建设必须立即停止，待结算完成退回地价款及已建工程成本等开发投资费用后，收回该地块。当时，广州[GuangZhou]万科已经完成地下3层建筑及基础结构的施工。

　　对于地块被收回的原因，业界流传着多种版本和说法。“万科那时已经投入了不少资金，甚至还斩掉了江湾[JiangWan]大桥[DaQiao]的一条桥脚，但有人认为该地块离江湾[JiangWan]大桥[DaQiao]太近了，不能建高层建筑。”广州[GuangZhou]一位规划专家对本报记者表示。

　　在广州[GuangZhou]市规划局的一份文件中，记者看到，江湾[JiangWan]大桥[DaQiao]以东地块拟建设200米的高层建筑，广州[GuangZhou]万科多次申请过该地块的建筑工程方案，但一直未获批准。广州[GuangZhou]市规划局认为，项目尽管不为超高层建筑，但北侧为大元帅府，西侧为内环路江湾[JiangWan]大桥[DaQiao]引桥段，是城市景观及文物保护的重要控制区，建设200米的高层建筑，将对该地区的城市景观及大元帅府带来较大影响。

　　这份文件还指出，2008年12月，根据广州[GuangZhou]市政府“中调”战略和“旧城保护与更新”的思路，广州[GuangZhou]对珠江两岸重点地区及文物保护控制范围内的建设项目进行了重新审视。因该项目高度较高，从城市环境景观、改善人居环境和文物保护角度考虑，拟调整该地块的用地性质，用于公益事业。

　　实际上，尽管2009年就已停工，但江湾[JiangWan]大桥[DaQiao]以东地块最终变更为何种用途却是今年才敲定。2012年1月，广州[GuangZhou]市规划局公布了“有关海珠分区AH020207（万科项目江湾[JiangWan]大桥[DaQiao]以东地块）控制性详细规划调整的批前公示”。公示显示，该地块的用地性质将被调整，方案有两个，一是将原来的用地性质由R2（二类居住用地）更改为C3（文化设施用地）；容积率由7.754调整为1.5；绿地率由30%调整为40%；建筑控高调整为25米；二是用地性质由R2更改为G1（公共绿地），规划控制指标按照公园设计标准进行控制。

　　在征集社会各界意见后，2012年4月13日，在广州[GuangZhou]市城市规划委员会发展策略委委员会第一次会议上，审议通过了对广州[GuangZhou]万科江湾[JiangWan]大桥[DaQiao]以东地块的控制性详细规划修改。该地块将更改为文化设施用地，拟建孙中山大元帅府纪念馆的陈列馆。

　　从改造到保护

　　广州[GuangZhou]万科江湾[JiangWan]大桥[DaQiao]以东地块是陈建华当市长后收回的首幅地块，目的是保护广州[GuangZhou]市重要的历史文化。

　　而针对此次江湾[JiangWan]大桥[DaQiao]以东地块的回收，广州[GuangZhou]市政府也将为此付出不小的代价：近7亿元！

　　不过，尽管代价不菲，但在胡刚看来，从江景宅地到博物馆的转变，体现了广州[GuangZhou]对历史文化遗产的高度重视，也折射了广州[GuangZhou]旧城更新思路的转变。

　　据了解，广州[GuangZhou]已做了历史城区的保护规划，面积是20.39平方公里，划定23片历史文化街区，并初步认定了一批名镇名村。陈建华遗憾地表示，在这20.39平方公里历史城区范围内，还有1000多个类似广州[GuangZhou]万科的旧项目，这些项目从1992年至今的20年间都批出去了。

　　如何处置这些项目？陈建华说，目前政府处于两难境地：如果让这些项目继续下去，使1000处高楼出现在历史城区范围内，广州[GuangZhou]的历史城区就没法保护了；“如果全部"砍掉"，政府要付出很大代价，不要一万个亿，也要两三千个亿。”

　　“这将是本届规委会成立后的第一块硬骨头！”陈建华希望广州[GuangZhou]城市规划委员会委员、专家们共同想办法，解决这20年来未解决的问题，尽早拿出处理办法。据了解，广州[GuangZhou]市历史文化名城保护委员会将在近期把处理方案提交广州[GuangZhou]市城市规划委员会会议讨论。

　　广东省城乡规划设计研究院总工程师马向明指出，如果这些项目都以收回的方式处理，政府将面临巨大的财政压力，“还可以考虑异地置换的方式，用非历史城区的土地跟开发商置换。”